U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-3 Order under Section-38/40,/63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint Number : NCR444 / 42 // 445877 / 2023 Rajesh Prasad versus ATS Homes Pvt. Ltd. In the matter in question, the file was reserved for orders. From the perusal of the file, it is known that on 30.06.2025 the following orders were passed in the matter by the Bench under ast of the RERA Act:- 4. The respondent is directed to ensure that within 45 days from the date of uploading of this order on the portal, after receiving the remaining amount from the complainant, completing all amenities of the complainant's unit as per the allotment letter/agreement, possession is given along with O.C./C.C. and after receiving the payable stamp duty, registry is executed as per rules.

2. The respondent shall ensure payment of interest at १/८,२+] percent to the complainant on the amount of Rs. 68,33,680,/ deposited by the complainant from 04.04.2022 till the date of O.C. /C.C. or offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted against the final amount to be paid. If the interest amount is more than the amount payable, it shall be refunded to the complainant as per rules. If the interest amount is more than the amount payable, it shall be refunded to the complainant as per rules. As per disposal question no. 4, considering the force majeure period (as per Civil Appeal No. 43029 / 4985 by the Hon'ble Supreme Court), interest shall not be calculated for 68 days and for the delay caused in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. Also, if there are any over dues (Over Dues) of the complainant, interest for this period shall not be payable on them either.

3. The respondent is directed that as per Section 2(०000) of the RERA Act, 20:6, if after the enforcement of RERA any rate of interest is charged by the promoter on default of the allottee, interest at the same rate shall also be paid to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on delayed payment, interest shall also be payable by the complainant at the interest rate of MCLR+ percent. If any amount has been charged from the allottee for delay after enforcement of RERA at a higher rate, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076. If this order is not complied with by the respondent within 45 days, the complainant shall be able to get the fear of the order executed through the RERA Authority, for which the complainant shall ensure uploading an online application and submitting its copy in the RERA office. Order be uploaded on the portal. The respondent did not comply with the order. Notice was issued from the RERA execution branch through e-mail on 26.08.2025 directing the respondent to submit compliance report of the order passed on 30.06.2025 within 5 days, but compliance report was not submitted by the respondent. After issuance of notice under Section-38 /40/63, hearings were conducted by the Bench on 27.44.2025 and 23.04.2026.

Compliance area was filed by the respondent in which it is mentioned that according to the order dated 30.06.2025 passed by the Bench, possession of the unit allotted to the complainant was to be provided by the respondent within 45 days from the date of the order. It has been mentioned by the respondent that their project is complete and after obtaining all desired no-objection certificates, an application has been made before the competent authority on 7.04.2025 for obtaining occupancy certificate. It has been mentioned by the respondent that occupancy certificate is not being issued by the competent authority in respect of projects situated in Sector 452. It has been mentioned by the respondent that in connection with the above, writ petition 26687 / 2022 was instituted by them against Noida Authority before the Hon'ble High Court, wherein the Hon'ble High Court passed orders directing the parties to maintain status quo in respect of the project land. Copy of the order is attached. It has been mentioned by the respondent that for the above reasons they are unable to provide possession of the unit to the complainant because all the above conditions are beyond their control, due to which they are ready to refund the deposited amount to the complainant.

Along with the compliance report, the respondent has filed a copy of the order dated 03.04.2023 passed by the Hon'ble High Court Allahabad in Writ No. 26687 / 2022, wherein the Hon'ble High Court, modifying its earlier stay order dated 04.02. 2023 and allowing the writ petition of the respondent, granted permission to the respondent to carry out construction of the project in terms of building bylaws and sanctioned plan, from which it is evident that no stay has been imposed by the High Court on the construction work of the respondent's project. Apart from this, the petition regarding zero period has been instituted by the respondent making Noida Authority a party, in which RERA Authority is not a party, due to which the argument made by the respondent that the present case be kept in abeyance due to pendency of the writ petition before the High Court is not sustainable. From the above it is clear that no such evidence has been presented on record on behalf of the respondent from which it is clear that the respondent has complied with the order within the stipulated period of 45 days in accordance with the order dated 30.06.2025 passed by the Bench under Section 34 of the RERA Act.

In such situation, the main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure speedy disposal of disputes. For fulfilling this objective, duties and powers have been conferred on the Authority under the RERA Act. Section-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 mentions the functions of the Authority. Section-34(8) contains the following provision:- "'34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" According to the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been given the power that if the promoter violates the obligations cast upon it, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:-

"38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. In Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20॥6, the Authority has been empowered that if the promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose a penalty of up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project against the promoter. Section-63 is as follows:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions it is clear that under the RERA Act the Authority has been given the power to get its orders executed under Section-40 upon non-compliance of orders by the promoter and impose financial penalty on the promoter under Section-63. The Authority can take both actions simultaneously. From the said facts it is clear that the respondent has not complied with serial numbers 1 and 2 of the order dated 30.06.2025 passed by the Bench. In view of the above facts, under the powers vested in Rule-24 of RERA Rules 2046, the file is referred for hearing before the Adjudicating Officer, U.P. RERA on 08.06.2026 for proceedings of physical possession and registry of the unit as per serial number 4 of the order dated 30.06.2025. Secretary, suru, shall take action as per rules for issuing a recovery certificate for interest of the delayed period on the deposited amount of Rs. 68,33,680/— as per serial number 2 of the order passed by the Bench on 30.06.2025 under Section-34,, and ensure that the file is made available to the Adjudicating Officer before the date of hearing 08.06.2026.

Due to non-compliance of the order by the respondent, the file be placed before the Authority for imposing appropriate penalty under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206. Order be uploaded on the portal. (Dr. Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddha Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर444 / 42 // 445877 / 2023 राजेश प्रसाद बनाम एटीएस होम्स प्रा. लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेश अधिनियम की ast के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 30.06.2025 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गयेः- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2022 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 68,33,680,/ पर १/८,२+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। SS 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(०000) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का Test AMAT (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 री

की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो a शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का fear करा सकेगें जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-3॥ के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 30.06.2025 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 24.08.2025 को दिया, जिस पर रेरा क्रियान्वयन शाखा से दिनांक 26.08.2025 को ई-मेल के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 30.06.2025 को पारित आदेश की अनुपालन आख्या 5 दिन में प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 27.44.2025 व 23.04.2026 को सुनवाई की गयी। —S Swe 2

विपक्षी द्वारा अनुपालन area दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.06.2025 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा आदेश होने की तिथि से 45 दिन में उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा उललेखित किया गया है कि उनकी परियोजना पूर्ण है तथा उनके द्वारा सभी वाछिंत अनापत्त्ति प्रमाण पत्र प्राप्त कर अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 7.04.2025 को आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है की सक्षम प्राधिकरण द्वारा सेक्टर 452 में स्थित परियोजनाओं के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र जारी नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा उल्लेखित किया गया है कि उनके द्वारा उपरोक्त के सम्बन्ध में उनके द्वारा Re याचिका 26687 / 2022 नोएडा प्राधिकरण के विरूद्ध माननीय उच्च न्यायालय के समक्ष योजित की गयी है। जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पक्षकारों को परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में यथास्थिति बनाये रखने के आदेश पारित किये गये है। आदेश की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा उललेखित किया गया है कि उपरोक्त कारणों से वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में असमर्थ है क्योकि उपरोक्त सभी स्थितियाँ उनके नियंत्रण से बाहर की है जिस कारण से वह शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस करने को तैयार है।

विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या के साथ माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट संख्या 26687 / 2022 में दिनांक 03.04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व स्थगन आदेश दिनांकित 04.02. 2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की Re पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है जिससे यह विदित है कि विपक्षी की परियोजना के निर्माण कार्य पर उच्च न्यायालय द्वारा कोई रोक नहीं लगायी गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जीरो पीरिएड के सम्बन्ध में याचिका नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाते हुए योजित की गयी है जिसमें रेरा प्राधिकरण कोई पक्षकार नहीं है जिस कारण विपक्षी द्वारा यह तर्क किया जाना कि उच्च न्यायालय के समक्ष Re याचिका लम्बित होने के कारण वर्तमान वाद को Abeyance में रखने जाने का तर्क संधारणीय नहीं है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा रेर अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.06.2025 के अनुसार निर्धारित अवधि 45 दिन में आदेश का अनुपालन कर दिया हो।

ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "'34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्‍टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः-

"38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or ———— | 4 (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (7) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह we है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का

अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.06.2025 के क्रम संख्या / व 2“ का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 30.06.2025 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्ररेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 08.06.2026 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, suru, पीठ द्वारा दिनांक 30.06.2025 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि Go. 68,33,680/— परे विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 08.06.2026 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण AMAT (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ke की न 5 ८ 7555/%,2:6 ४-९ (डा0 दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर