U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-3 Order passed under Section-31 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 2046 Present:-- Dr. Deepak Swarup Saxena, Member | S.No. | Complaint No. | Complainant | Unit No. | Deposited Amount as per receipt available on record (Rs.) | Date of Agreement for Sale | Promised Date of Possession | Relief Sought | | 1. | फिलकाग्लाग्राहलाउठ5 | Rajesh Prasad | 20022 | Rs. 68,33,680/- | 26.03.208 | 31 March 2022 | Request made by the complainant for grant of possession of unit and interest for delayed period. | Versus ATS Homes Pvt. Ltd. This complaint has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession of the unit and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that unit number 20022 in the project ATS Picturesque Reprieves Phase 1 operated by the respondent was booked by him, against which payment of the amount of Rs. 68,33,680/- was made by the complainant to the respondent. It has been mentioned by the complainant on the complaint page that possession of the unit was to be given by the respondent in March 2022. The respondent's project is delayed, whereas payment of 70 percent of the amount has been made to the respondent. Therefore, the complainant requested for grant of possession of the unit and interest for the delayed period.

In support of the complaint, copies of the Agreement for Sale and Customer Ledger were filed by the complainant. The details of the amount paid by the complainant to the respondent are as follows:- | S.No. | Details | Date | Amount Paid (Rs.) | | 1. | Customer Ledger issued by the respondent | 24.06.2023 | Rs. 68,33,680/- | Opportunity was given to the respondent to file a written reply, but no written reply was filed on behalf of the respondent, due to which reason the opportunity of the respondent to file a written reply was closed by the Bench on 07.44.2024. Thereafter, time was sought by the respondent to file written arguments, but written arguments were not filed by the respondent. During the hearing on 05.03.2025, it was stated by the respondent that they could not file their written arguments and their oral arguments be heard. It was stated by the respondent that the respondent's project was delayed due to Covid-19, NGT, and other reasons, construction work in the project is ongoing, and they will be in a position to make possession of the unit available to the complainant by December 2025. It was stated by the complainant that possession and interest for the delayed period be made available to them.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर भू-सम्पदा (विकास एवं विनियमन) अधिनियम 2046 की aRI-3 के अन्तर्गत पीठ-3 पारित आदेश उपस्थितः- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या al यूनिट | पत्रावली पर उपलब्ध fae we | कब्जा दिये वांछित q eo न0 रसीद के अनुसार सेल की तिथि | जाने की तिथि जमा घनराशि रु0 7. फिलकाग्लाग्राहलाउठ5 राजेश प्रसाद | 20022 | WO 68,33,680,/ | 26.03.208 | 3 मार्च शिकायतकर्ता 2022 द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया |_ गया है। बनाम एटीएस होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS Picturesque Reprieves शा45९ | में यूनिट संख्या 20022 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 68,33,680 ,/ -का भुगतान किया war! शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा मार्च 2022 में दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। जबकि विपक्षी को 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व _विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में एग्रीमेंट फार सेल व कस्टमर लेजर की छायाप्रति दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्र वितरण | द्विनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी

कस्टमर लेजर 24.06.2023 रु0 68,33,680 / ॥ _——=. विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने का अवसर दिया गया परन्तु विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 07.44.2024 को विपक्षी की लिखित जवाब दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल करने का समय चाहा गया परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल नहीं किया गया। दिनांक 05.03.2025 को सुनवाई के दौरान विपक्षी द्वारा कहा गया कि वह अपनी लिखित बहस दाखिल नहीं कर पाये है तथा उनकी मौखिक बहस सुन ली जाए। विपक्षी द्वारा कहा गया कि awfas—i9, एनजीटी व अन्य कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है तथा परियोजना में निर्माण कार्य जारी है और वह शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2025 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने की स्थिति में होंगे। शिकयतकर्ता द्वारा कहा गया कि उन्हें कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज उपलब्ध कराया जाए। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं — 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न eT: प्रश्न संख्या-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा सुनवाई के दौरान परियोजना विलम्बित होने का कारण एन.जी. टी द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश व alfas—i9 महामारी को बताया गया है।

शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने ' का अनुरोध किया गया है। = फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को wert हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “MLC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक o4—4-20I9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 /985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2,2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. wad ——s 3 Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक

44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-20:9 से दिनांक 09--2--2049) एवं 33 दिन(6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 74-02-2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन . तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों & लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है।

इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त * अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sey के कारण मानी जायेगी। इसको. दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या- निस्तारित किया जाता है। —_—_-_=— 4 निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये?

यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 26.03.2048 को We फॉर सेल निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 34 मार्च 2022 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा दिनांक 05.03.2025 को सुनवाई के दौरान कहा गया कि aas-9, एनजीटी व अन्य कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है परन्तु परियोजना में निर्माण कार्य जारी है. और वह शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2025 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने की स्थिति में होंगे। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना 3 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी aaa" ' माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का « अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में _अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) ' परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2()) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" —_— जद... 6

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। sat west को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ISfTEI * की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2022 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 68,33,680,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम ss 7 न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3, विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2zayi) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ०7074 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

5. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र.भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-3 Order passed under Section-31 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 2046 Present:-- Dr. Deepak Swarup Saxena, Member | S.No. | Complaint No. | Complainant | Unit No. | Deposited Amount as per receipt available on record (Rs.) | Date of Agreement for Sale | Promised Date of Possession | Relief Sought | | 1. | फिलकाग्लाग्राहलाउठ5 | Rajesh Prasad | 20022 | Rs. 68,33,680/- | 26.03.208 | 31 March 2022 | Request made by the complainant for grant of possession of unit and interest for delayed period. | Versus ATS Homes Pvt. Ltd. This complaint has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession of the unit and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that unit number 20022 in the project ATS Picturesque Reprieves Phase 1 operated by the respondent was booked by him, against which payment of the amount of Rs. 68,33,680/- was made by the complainant to the respondent. It has been mentioned by the complainant on the complaint page that possession of the unit was to be given by the respondent in March 2022. The respondent's project is delayed, whereas payment of 70 percent of the amount has been made to the respondent. Therefore, the complainant requested for grant of possession of the unit and interest for the delayed period.

In support of the complaint, copies of the Agreement for Sale and Customer Ledger were filed by the complainant. The details of the amount paid by the complainant to the respondent are as follows:- | S.No. | Details | Date | Amount Paid (Rs.) | | 1. | Customer Ledger issued by the respondent | 24.06.2023 | Rs. 68,33,680/- | Opportunity was given to the respondent to file a written reply, but no written reply was filed on behalf of the respondent, due to which reason the opportunity of the respondent to file a written reply was closed by the Bench on 07.44.2024. Thereafter, time was sought by the respondent to file written arguments, but written arguments were not filed by the respondent. During the hearing on 05.03.2025, it was stated by the respondent that they could not file their written arguments and their oral arguments be heard. It was stated by the respondent that the respondent's project was delayed due to Covid-19, NGT, and other reasons, construction work in the project is ongoing, and they will be in a position to make possession of the unit available to the complainant by December 2025. It was stated by the complainant that possession and interest for the delayed period be made available to them.

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर भू-सम्पदा (विकास एवं विनियमन) अधिनियम 2046 की aRI-3 के अन्तर्गत पीठ-3 पारित आदेश उपस्थितः- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या al यूनिट | पत्रावली पर उपलब्ध fae we | कब्जा दिये वांछित q eo न0 रसीद के अनुसार सेल की तिथि | जाने की तिथि जमा घनराशि रु0 7. फिलकाग्लाग्राहलाउठ5 राजेश प्रसाद | 20022 | WO 68,33,680,/ | 26.03.208 | 3 मार्च शिकायतकर्ता 2022 द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया |_ गया है। बनाम एटीएस होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS Picturesque Reprieves शा45९ | में यूनिट संख्या 20022 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 68,33,680 ,/ -का भुगतान किया war! शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा मार्च 2022 में दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। जबकि विपक्षी को 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व _विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में एग्रीमेंट फार सेल व कस्टमर लेजर की छायाप्रति दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्र वितरण | द्विनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी

कस्टमर लेजर 24.06.2023 रु0 68,33,680 / ॥ _——=. विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने का अवसर दिया गया परन्तु विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 07.44.2024 को विपक्षी की लिखित जवाब दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल करने का समय चाहा गया परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल नहीं किया गया। दिनांक 05.03.2025 को सुनवाई के दौरान विपक्षी द्वारा कहा गया कि वह अपनी लिखित बहस दाखिल नहीं कर पाये है तथा उनकी मौखिक बहस सुन ली जाए। विपक्षी द्वारा कहा गया कि awfas—i9, एनजीटी व अन्य कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है तथा परियोजना में निर्माण कार्य जारी है और वह शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2025 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने की स्थिति में होंगे। शिकयतकर्ता द्वारा कहा गया कि उन्हें कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज उपलब्ध कराया जाए। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं — 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न eT: प्रश्न संख्या-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा सुनवाई के दौरान परियोजना विलम्बित होने का कारण एन.जी. टी द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश व alfas—i9 महामारी को बताया गया है।

शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने ' का अनुरोध किया गया है। = फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को wert हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “MLC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक o4—4-20I9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 /985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2,2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. wad ——s 3 Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक

44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-20:9 से दिनांक 09--2--2049) एवं 33 दिन(6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 74-02-2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन . तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों & लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है।

इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त * अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sey के कारण मानी जायेगी। इसको. दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या- निस्तारित किया जाता है। —_—_-_=— 4 निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये?

यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 26.03.2048 को We फॉर सेल निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 34 मार्च 2022 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा दिनांक 05.03.2025 को सुनवाई के दौरान कहा गया कि aas-9, एनजीटी व अन्य कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है परन्तु परियोजना में निर्माण कार्य जारी है. और वह शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2025 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने की स्थिति में होंगे। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना 3 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी aaa" ' माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का « अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में _अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) ' परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2()) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" —_— जद... 6

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। sat west को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ISfTEI * की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2022 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 68,33,680,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम ss 7 न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3, विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2zayi) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ०7074 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

5. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र.भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर