उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य we. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट सं. कुल मूल्य जमा धनराशि ] | : 4. | NCRI44/2/945822/2023 दिवेश कुमार पंकज KGI502 | 7,36,650 /- | 6,62,338 /- ue | 2. | रटारा44/08/9755/2023 बाबू लाल 505 22,03,200/— | 20,55,56 /- 3. | एटारा44/2/5789/2023 भिषेक चंद्रा GF-54 | 55,50,000/— | 5,04,970 /- a इटारा44/0/4385/2023 दीपक कपूर 947 48,58,530/— | 25,03,000 /- 5. | पटारा44/02/6898/2024 मेश चन्द्र अग्रवाल ॥70 9,06,00/— | 8,87,026 /- . _ मनोज अग्रवाल एवं पार्थ | prKG/s रु पटार44/02/7024/2024 ,38,675/— | 9,23,887 /- अग्रवाल 26 iE पर एटार44/02/7377/2024 आनंद चतुवेदी 937 | 73,6475/- | 6,02,556 /- हें पटारा44/02/7377/2024 आनंद चतुवे्दी 937 7,3,475/— | 6,02,576/— | | पटारा44/0308252/2024 धर्मेन्द्र कुमार रस्तोगी 6i0 | 27,54,400/— | 6,3,787/— 0. | NCR44/03/8260/2024 धर्मेन्द्र कुमार रस्तोगी 6 4,38,950/— | 39,9,378 /- आनंद सिरोही एवं आशा [ Li. | NCRI44/03/8525/2024 es DI/KG/S | 35,48,070/— | 4,2,320/- सिंह 44A 2. | NCR44/03/8526/2024 | संजय सिंह एवं नीलम सिंह | DIVKG/S | 43,98,00/— | 3,78,776/— 46 | बनाम ग्रेनाइट हिल प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड Te ..-७-»»०»-»+»««-»»»-०-०-«०++++««++े+»-++०े»«म-म+-ा--म Page l ५9

शिकायतकर्ता दिवेश कुमार पंकज के साथ 44 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना THE DOWNTOWN से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/I2/445822/2023 दिवेश कुमार पंकज अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (दिवेश कुमार पंकज) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN में दिनांक 47.02.2044 को यूनिट संख्या- KG802 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 7,36,650/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,62,338 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा नहीं दिया जा रहा है तथा विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की नियम एवं शर्तों के अनुरूप अतिरिक्त धनराशि की मांग नहीं की जा रही है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। * शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 05.05.20:4 की प्रति, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना The Downtown में यूनिट संख्या- 504 आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष आवंटन पत्र दिनांक 05.05.2044 को निष्पादित किया गया था। आवंटन पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार अनुग्रह अवधि के साथ यूनिट का कब्जा दिनांक 05.44.20I9 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा दिनांक 30.2.2023 को प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता को मांग पत्र प्रेषित किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि उनकी प्रश्गनगत परियोजना का निर्माण कार्य एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध तथा किसानों द्वारा किये गये अतिकमण के कारण विलम्बित हुई है, जिसके लिए विपक्षी द्वारा नोएडा प्राधिकरण को पत्र के माध्यम से अवगत कराया गया था, परन्तु कोई समाधान न मिलने पर विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष Re याचिका संख्या-4547 / 208 योजित किया गया, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया कि नोएडा प्राधिकरण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु परियोजना की आवंटित भूमि का पूर्ण कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी एवं प्राधिकरण के मध्य भूमि के सम्बन्ध Page 2

में दिनांक 08.07.200 को लीज़ निष्पादित किया था। नोएडा प्राधिकरण की शून्य अवधि Aft के तहत विपक्षी द्वारा दिनांक 49.04.208 को आवेदन किया गया था। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा उक्त Re याचिका में सुनवाई करते हुए दिनांक 02.08.20i8 को विपक्षी द्वारा किये गये आवेदन पर विचार करते हुए आदेश पारित किये जाने हेतु निर्देशित किया गया। प्राधिकरण द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 44.08.20:3 से दिनांक 9.08.205 तक शून्य अवधि तथा 29.0.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक दण्डात्मक ब्याज में छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। साथ ही विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 20i7 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में माननीय एन. जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं कोविड-49 के कारण बाधित रहा है। उक्त कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 74.08.20:3 से दिनांक 49.08.205 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध हेतु i46 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि वह शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है।। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में नोएडा प्राधिकरण को प्रेषित पत्र की प्रति, माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.02.2048, प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 6.032020 की प्रति, रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 06.06.2020 की प्रति, पीठ-4 ए द्वारा पारित आदेश आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष के del को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 बिन्दु संख्या-0/ इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की verre परियोजना का निर्माण कार्य एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध तथा किसानों द्वारा किये गये अतिकमण के कारण विलम्बित हुई है, जिसके लिए विपक्षी द्वारा नोएडा प्राधिकरण को पत्र के माध्यम से अवगत कराया गया था, wy कोई समाधान न मिलने पर विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद Page 3 =

के समक्ष Re याचिका संख्या-4547,/2048 योजित किया गया, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया कि नोएडा प्राधिकरण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु परियोजना की आवंटित भूमि का पूर्ण कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें विपक्षी एवं प्राधिकरण के मध्य भूमि के सम्बन्ध में दिनांक 08.07.2044 को लीज़ निष्पादित किया था। नोएडा प्राधिकरण की शून्य अवधि निति के तहत विपक्षी द्वारा दिनांक 49.0i.20i8 को आवेदन किया गया था। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा उक्त Re याचिका में सुनवाई करते हुए दिनांक 02.08.208 को विपक्षी द्वारा किये गये आवेदन पर विचार करते हुए आदेश पारित किये जाने हेतु निर्देशित किया गया प्राधिकरण द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.0.20i3 से दिनांक 79.08.20i5 तक दण्डात्मक ब्याज में छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। साथ ही विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 207 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं कोविड-49 के कारण बाधित रहा है। उक्त कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.2043 से दिनांक i9.08.20I5 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन. viet द्वारा लगाये गये प्रतिबंध हेतु tt6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध के प्रस्तर-29 पर फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है।

नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी आदेश दिनांक 6.03.2020 के अवलोकन से यह विदित है कि भूमि विवाद के कारण प्राधिकरण द्वारा माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 02.02.20:8 के अनुसार विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से 28.40.2043 तक शून्य अवधि तथा दिनांक 29.0.20i3 से 29.08.205 तक की अवधि को दण्डात्मक ब्याज से sagan किया गया है। उक्त से यह स्पष्ट है कि भूमि विवाद के कारण प्राधिकरण द्वारा माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 02.02.20i8 & निर्देशानुसार विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से 28.40.2043 तक शून्य अवधि तथा दिनांक 29.40.2043 से 29.08.2045 तक की अवधि को दण्डात्मक ब्याज से sagan किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.:.2079 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029,/ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया।मार्च 2020 में alfae—i9 फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य में बुरा प्रभाव पड़ा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- Page 4 With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as सिविल अपील संख्या-43029 //4985 में पारित Page 5 Ch quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.20:9 से दिनांक 09.2.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 74.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 + 735 दिन अर्थात्‌ 803 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्‍त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी । इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-04 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा verre परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा नहीं दिया जा रहा है तथा विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की नियम एवं शर्तों के अनुरूप अतिरिक्त धनराशि की मांग नहीं की जा रही है। ह इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.08.2073 से दिनांक 9.08.20i5 तक परियोजना की पूर्ण भूमि आवंटित न किये जाने के कारण शून्य अवधि घोषित की गयी है। अतः विपक्षी द्वारा var अवधि को शून्य अवधि घोषित किये जाने अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Page 6 Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांकित 05.05.2044 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-26 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 05 वर्ष एवं 06 माह अर्थात्‌ दिनांक 05.44.2049 में दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके आंतैरिक्‍्त फोर्स मैज्यौर क॑ मद मै विपक्षी कुल 803 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है |) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 " सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- Page 7

“the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 05.4.2049 + 803 दिन अर्थात्‌ दिनांक 6.04.2022 से ओ.सी»सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this bchalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who Page 8 has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। WI एक्ट की धारा 2(20)में प्राविधान है कि :-

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के Rover प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आंवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the Page 9

apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2 (za) (i) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wat festa कस्ट्रक्शन्स प्रालि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित कियां गया है कि:

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.I (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on Page 0 व home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20]6, providing otherwise.

तत्पश्चात्‌ Re याचिका dea-x-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः- On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order., Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... under Section 8 authority proceeded to direct for the . and only on complaint refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208 «Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोकक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी eros गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की Page 2 अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. faueft को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. सीसी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता (दिवेश कुमार पंकज) को दिनांक 46.04.2022 से ओसी. ' /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(29)06) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादिण सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि 4 ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 5... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। Page 42 [em 6. शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण Rr पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। _Gesofes (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3