उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:ः-- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या P| यूनिट पत्रावली पर | बिल्डर अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष न0 उपलब्ध रसीद के | बायर कब्जा दिये जाने अनुसार जमा | एग्रीमेंट की की तिथि धनराशि Bo तिथि 0८044/2/5726/2023 | शीला जोशी | E-002 | रु0 48,29,000/ | 04.02.2024 | बुकिंग की तिथि | यूनिट का से 60 दिन अर्थात | कब्जा व अप्रैल 2024 विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम न्यू वे होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत योजित की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Greenarch ?॥456९- में यूनिट संख्या ६-004 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 48,29,000/ का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा 25.03.2024 में दिये जाने का आश्वासन दिया गया था परन्तु विपक्षी यूनिट का कब्जा दिने में असफल रहा है। विपक्षी की परियोजना लगभग 32 माह विलम्बित है। विपक्षी की परियोजना पूर्ण नहीं है जिस कारण विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुए है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को t00 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा न तो यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही यूनिट की रजिस्ट्री करायी गयी। इस प्रकार विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा 47 का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में बिल्डर बायर एणग्रीमेंट, प्रतिउत्तर, नो ड्यूज सर्टिफिकेट, अधिभोग प्रमाण पत्र, स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जारी नो ड्यूज सर्टिफिकेट से स्पष्ट है कि विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष सम्पूर्ण धनराशि प्राप्त हो चुकी है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और विपक्षी द्वारा पूर्व में ही शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या g-00i का कब्जा लिये जाने हेतु कब्जा प्रस्ताव जारी किया जा चुका है परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नहीं आये। श्कियतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु कई अनुस्मरण पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। विपक्षी को दिनांक 42.42.207 को ओ.सी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 49.2.2023 को शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा लिये जाने का अनुरोध किया गया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 49.04.2024 को ईमेल के माध्यम से श्कियतकर्ता को सूचित किया गया कि यूनिट कब्जा के लिए तैयार है। शिकायतकर्ता द्वारा मैनटेनेस चार्ज Go 4,40,730,/ तथा विलम्ब ब्याज का भुगतान किया जाना शेष है। शिकायतकर्ता द्वारा रजिस्ट्रेशन चार्ज रु० 2,40,000,/का भी भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 47.03.2024 को शिकायतकर्ता के पक्ष में नो ड्यूज सर्टिफिकेट जारी किया गया। नो ड्यूज सर्टिफिकेट में यह स्पष्ट रूप से लिखा है कि शिकायतकर्ता को मैनटेनेंस चार्ज व स्टाम्प ड्यूटी शुल्क कब्जा के समय भुगतान करना है। अतः विपक्षी ने शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने के लिए निर्देशित किये जाने तथा वर्तमान शिकायत को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के लिखित जवाब पर प्रतिउत्तर दाखिल किया गया जिसमें विपक्षी के लिखित जवाब का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में दिनांक 47.07.202 को आवेदन फार्म के माध्यम से यूनिट संख्या ई-004 बुक करायी गयी थी। आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु० 48,29,000,/ थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा i00 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा 09.:0.2023 FH अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना जा 2 था। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य रुका हुआ है। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने का कोविड-49 व फोर्स मैज्योर का तर्क लिया जा रहा है तो गलत है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम की धारा 496) व 48(0)(ए) का seers किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा सम्बोलिक ऑफर ऑफ पजेशन बिना ओ.सी/सी.सी प्राप्त किये हुए जारी किया गया है। विपक्षी द्वारा भौतिक रूप से कब्जा प्रस्ताव कभी नहीं दिया गया है। विपक्षी सम्बन्धित प्राधिकरण से ओ. सी/सी.सी या एनओसी प्राप्त करने में असफल रहा है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या —: प्रश्न HT इस आशय का विरचित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 04.02.2024 को बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा बुकिंग की तिथि से 60 दिन में दिया परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का यह तर्क है कि विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और उनके द्वार शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या ई-004 का कब्जा लिये जाने हेतु कब्जा प्रस्ताव जारी किया जा चुका है परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नहीं आये। श्कियतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु कई अनुस्मरण पत्र भेजे गये फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। विपक्षी को दिनांक 42. 42.2047 को ओसी प्राप्त हो चुका है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 04.02.2024 को ऑफर फॉर फिट आउट पजेशन जारी किया गया है जबकि रेरा अधिनियम 2046 में कब्जे हेतु फिट 3 शत आउट फार पजेशन जारी किये जाने का कोई प्राविधान नहीं है जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी किया गया फिट आउट फार पजेशन दिनांकित 04.02.202 अवैधानिक है। शिकायतकर्ता की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि उसे यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा बिल्डर बायर एग्रीमेंट की तिथि 04.02.2024 से 60 दिनों में अर्थात अप्रैल 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी को ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से दिनांक 2.:2.20:7 को टॉवर-ए, बी, सी, डी, ई, जे व के का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट टॉवर-ई में है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ fears वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to 4 ———. discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I ufc की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय —_—_—s

है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(»४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 fren किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। . विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 05.04.202 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा Nn धनराशि BO 48,29,000,/ (60 अडतालिस लाख wait हजार ) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)0)) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा at McLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। ee 6 इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेंगे आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। =——_ =o 2800-52“ जन Ss. a: 2625 (Slo दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर