= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) 4 अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य ma शिकायत संख्या िमों यूनिट संख्या | कुल मूल्य | * | इटारा44॥2/5587/2023 मीनाक्षी विरमानी | | 20,58,75 /- 2. एटारा44/06/95886/2022 मीनाक्षी विरमानी | 90 | 20,58,75I /— बनाम मैसर्स देविका गोल्ड eat प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता मीनाक्षी विरमानी के द्वारा एक ही यूनिट के सापेक्ष विपक्षी के विरुद्ध दो प्रश्नगत शिकायतें पृथक-पृथक अनुतोष प्राप्त करने हेतु योजित की गयी हैं। शिकायत PeT-NCRI44/2/5587/2023 में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर, कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा शिकायत संख्या-]ए८ार44/06/95886/2022 में प्रश्नगत यूनिट की पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने के अनुतोषों का अनुरोध किया गया है। चूंकि उक्त दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना DEVIKA GOLD Homz में एक ही यूनिट से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से उक्त दोनों शिकायतों का निस्तारण किया जाना विधिसम्मत्‌ होगा।

संक्षेप में दोनों शिकायतों में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना DEVIKA GOLD HOMZ में यूनिट WeT-90i दिनांकित 45.04.2048 को बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 20,58,75|/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,03,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्धानुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया ज़ा रहा है तथा विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट का कब्जा प्रस्ताव पत्र वैधानिक नहीं है, क्योंकि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब के कारण किराये के मामले में परेशानी हो रही है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अनुचित धनराशि की मांग करते हुए यूनिट निरस्त Page AS करने की धमकी दी जा रही है और बिना किसी सूचना के गलत और अवैध निरस्तीकरण पत्र लगाया गया है तथा रेरा अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर, यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा पंजीकृत सेल डीड रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत /बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा समक्ष विकास प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण-पत्र /पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किये बिना यूनिट संख्या-904 का कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण किया गया तो पाया गया कि विपक्षी द्वारा परियोजना के ले-आउट प्लान में परिवर्ततन किया गया है, जिससे शिकायतकर्ता के फ्लैट की लोकेशन पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ रहा है। शिकायतकर्ता न विपक्षी द्वारा ले-आउट प्लान में परिवर्तन के कारण दावों की प्रार्थना करते हुए प्रकरण में माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत GRA-ADIJ/NCR 44/06/95887/2022 योजित की गयी, जिसमें मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा प्रकरण में प्रारम्भ में ही विपक्षी को यूनिट की यथास्थिति बनाये रखने हेतु निर्देश दिये गये और शिकायतकर्ता के आवंटन को निरस्त करने से रोक दिया गया, साथ ही विपक्षी को उक्त यूनिट सम्पत्ति में तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जाने से रोक दिया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल सहमत बिक्री मूल्य 20,58,75|/— रुपये को बढ़ाकर 29,47,296 //- रुपये कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्राप्त कुल धनराशि 8,95,536 /— रुपये अंकित की गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02.44.2047 को 2,94,000 /-रुपये, दिनांक 22.04.2048 को 2,00,000 /-रुपये व 3,50,000,/-रुपये और दिनांक 49.02.208 को 4,62,000/—-ead की धनराशि के चार चेक के माध्यम से 40,03,000/—eua की धनराशि का भुगतान किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अपने नोटिस दिनांकित 22.06.2022 में स्वयं स्वीकार किया गया है कि उन्हें शिकायतकर्ता से 40,03,000 /-रुपये की धनराशि प्राप्त हुई है। मा. न्यायानेणायक आंधिकारी द्वारा uta आद॑श [देनांकैत 30.42.2022 4 भी यह उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा 40,03,000,/-रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है और यथास्थिति आदेश तब तक प्रभावी रहा जब तक कि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा आदेश दिनांक 30.42.2022 के माध्यम से प्रकरण का निर्णय नहीं कर दिया गया। मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी ने विपक्षी को रेरा अधिनियम की धारा-44 के उल्लंघन का दोषी पाया

Page 2 तथा शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि पर MCLR + % वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज की धनराशि क्षतिपूर्ति के रूप में शिकायतकर्ता को दिये जाने हेतु विपक्षी को निर्देश दिया गया। इसके अतिरिक्त परियोजना के ले-आउट में परिवर्तन के कारण 4 लाख रुपये की धनराशि क्षतिपूर्ति के रूप में शिकायतकर्ता को अदा किये जाने हेतु निर्देश दिया गया। विपक्षी द्वारा मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र. रेरा द्वारा पारित आदेश के विरुद्ध कोई अपील दायर नहीं की गयी है। मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश दिनांकित 30.42.2022 का शिकायतकर्ता द्वारा क्रियान्वयन कराया गया, जिसके क्रम में मा. न्यायालय द्वारा दिनांक 05.08.2024 को 2,88,355/— रुपये का वसूली प्रमाण-पत्र जारी किया गया। अतः विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीरण (यदि कोई हो) को रद्द करने और विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का शिकायतकर्ता द्वारा अनुरोध किया गया है तथा मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा जारी वसूली प्रमाण-पत्र की धनराशि का समायोजन करने के उपरान्त शिकायतकर्ता शेष धनराशि का भुगतान करने के लिए तैयार है। दोनों शिकायतों में शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत /बहस, प्रत्युत्तर, मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र. रेरा द्वारा पारित आदेश दिनांकित 30.42.2022, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 24.06.2022, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 24.06.2022 का विपक्षी को दिया गया उत्तर, मांग पत्र, आवंटन पत्र दिनांकित 5.0:.208, किसी अन्य शिकायत में मा. रेरा की पीठ-१ए द्वारा पारित आदेश दिनांकित 23.02.2023, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

दोनों शिकायतों में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब दिनांक 47.04.2003 दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना DEVIKA GOLD प्ल0५ए में दिनांक 04.44.2047 को यूनिट संख्या-700-05/90। बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 45.04.2048 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया। प्रश्नगत यूनिट का कुल मूल्य अन्य करों को छोड़कर 20,56,75] /-रुपये था। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के भुगतान के लिए सी.एल.पी. प्लान का चयन किया गया था। शिकायतकर्ता को ver यूनिट का कब्जा प्रदान tet जाने में अप्रत्याशित घटनाओं के कारण विलम्ब हुआ, जोकि विपक्षी के नियंत्रण से बाहर था, जिस कारण विपक्षी 33 जनवरी, 2024 तक शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में असमर्थ रहा। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा सौंपने में कोई विलम्ब हुआ है तो विलम्ब के लिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को Page 3 आवंटन पत्र के अनुसार क्षतिपूर्ति प्रदान कर दी जाएगी। विपक्षी द्वारा 23 जुलाई, 2020 को शिकायतकर्ता को परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र व ओ.सी. आवेदन के साथ डीम्ड ओ.सी. के आधार पर कब्जे हेतु प्रस्ताव प्रेषित किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब दिनांक 22.07.2023 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना DEVIKA GOLD Homz में यूनिट Wen-o0l बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 45.04.2048 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 28,07,770,//-रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,95,536 //-रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र निष्पादन की तिथि से 30 माह (जुलाई, 2020) तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि उनकी प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 20i9 4 पूर्ण किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 23.07.2020 को यूनिट का ऑफर ऑफ पोजेशन भी प्रेषित किया जा चुका है एवं विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष वर्ष 2020 में परियोजना के ओ.सी. हेतु आवेदन किया गया तथा सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 47.42.2020 को परियोजना का ओ.सी. प्रमाण-पत्र भी जारी किया जा चुका है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अंतिम ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांकित 08.06.2022 को प्रेषित किया गया है तथा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष विभिन्‍न तिथियों पर अनुस्मारक पत्र भी प्रेषित करते हुए शिकायतकर्ता से अनुरोध किया गया है कि वह प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता द्वारा लगातार जवाब न दिये जाने के कारण विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-4.4 के अनुसार 24 जून, 2022 को यूनिट को निरस्त कर दिया गया और भुगतान की गयी धनराशि का 45 प्रतिशत धनराशि जब्त कर ली गयी है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष 04 अन्य शिकायत भी योजित की गयी थी, जिन्हें रेरा न्यायालय द्वारा खारिज कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी. प्राप्त करने से पहले 23 जुलाई 2020 को कब्जा ऑफर किया गया। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी का यह भी कहना है कि वह अनुबन्ध के अनुसार 45 प्रतिशत धनराशि जब्त करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी अवशेष धनराशि वापस करने के लिए तैयार हैं। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायतों खारिज किये जाने व

Page 4 अनुबन्ध के अनुसार i5 प्रतिशत धनराशि जब्त करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी अवशेष धनराशि वापस करने हेतु निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, परियोजना का ओ.सी. दिनांकित ॥7.42.2020, परियोजना के ओ.सी. हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन दिनांकित 34.42.2048, अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता की ओर से प्रत्युत्तर दिनांक 29.08.2024 दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वार यूनिट का कुल मूल्य 28,00,000 /-रुपये अपने लिखित उत्तर में अंकित किया गया है, जोकि निराधार है, जबकि प्रश्नगत यूनिट का कुल मूल्य उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र के अनुसार 20,00,000 /-रुपये है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र का अनुपालन नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा माननीय प्राधिकरण के समक्ष अपनी शिकायत योजित की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं — 4. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा We प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥

बिन्दु deri इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा re प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से प्रश्नगत यूनिट के आवंटन को निरस्त कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा etd यूनिट के आवंटन को पुनर्स्थापित कर विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दिनांक 22.07.2023 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना DEVIKA GOLD Homz में यूनिट we-ool बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 45.04.20i8 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 28,07,770,/-रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,95,536 ,/-रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध पत्र निष्पादन की तिथि से 30 माह (जुलाई, 2020) तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि उनकी प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2049 में पूर्ण किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 23.07.2020 को यूनिट का ऑफर ऑफ पोजेशन भी प्रेषित किया जा चुका है एवं विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष वर्ष 2020 में परियोजना के ओ.सी. हेतु आवेदन किया गया तथा सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 47.42.2020 को परियोजना का ओ.सी. प्रमाण-पत्र भी जारी किया जा चुका है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अंतिम ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांकित 08.06.2022 को प्रेषित किया गया है तथा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष विभिन्‍न तिथियों पर अनुस्मारक पत्र भी प्रेषित करते हुए शिकायतकर्ता से अनुरोध किया गया है कि वह प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता द्वारा लगातार जवाब न दिये जाने के कारण विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-4.7 के अनुसार 24 जून, 2022 को यूनिट को निरस्त कर दिया गया और भुगतान की गयी धनराशि का is प्रतिशत धनराशि जब्त कर ली गयी है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष 04 अन्य शिकायत भी योजित की गयी थी, जिन्हें रेरा न्यायालय द्वारा खारिज कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी. प्राप्त करने से पहले 23 जुलाई 2020 को कब्जा ऑफर किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है कि वह अनुबन्ध के अनुसार 45 प्रतिशत धनराशि जब्त करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी अवशेष धनराशि वापस करने के लिए तैयार हैं। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा gen शिकायतों खारिज किये जाने व अनुबन्ध के अनुसार 45 प्रतिशत धनराशि जब्त करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी अवशेष धनराशि वापस करने हेतु निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित शिकायत दाखिल करते हुए कहा गया है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्धानुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया जा रहा है तथा विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट का कब्जा प्रस्ताव पत्र Page 6

वैधानिक नहीं है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा समक्ष विकास प्राधिकरण से परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र / पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किये बिना यूनिट संख्या-904 का कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया गया। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अनुचित धनराशि की मांग करते हुए यूनिट निरस्त करने की धमकी दी जा रही है और बिना किसी सूचना के गलत और अवैध निरस्तीकरण पत्र लगाया गया है तथा रेरा अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना का wells निरीक्षण किया गया तो पाया गया कि विपक्षी द्वारा परियोजना के ले-आउट प्लान में परिवर्ततन किया गया है, जिससे शिकायतकर्ता के फ्लैट की लोकेशन पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ रहा है। शिकायतकर्ता न विपक्षी द्वारा ले-आउट प्लान में परिवर्तन के कारण दावों की प्रार्थना करते हुए प्रकरण में माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत I-A DI/NCR44/06/95887/2022 योजित की गयी, जिसमें मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा प्रकरण में प्रारम्भ में ही विपक्षी को यूनिट की यथास्थिति बनाये रखने हेतु निर्देश दिये गये और शिकायतकर्ता के आवंटन को निरस्त करने से रोक दिया गया, साथ ही विपक्षी को उक्त यूनिट सम्पत्ति में तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जाने से रोक दिया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल सहमत बिक्री मूल्य 20,58,75/— रुपये को बढ़ाकर 29,47,296 ,,/- रुपये कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्राप्त कुल धनराशि 8,95,536 /— रुपये अंकित की गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02.44.2047 को 2,94,000 / -रुपये, दिनांक 22.04.20i8 को 2,00,000 /-रुपये व 3,50,000 //-रुपये और दिनांक 9.02.20i8 को १,62,000//-रुपये की धनराशि के चार चेक के माध्यम से 40,03,000,//-रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अपने नोटिस दिनांकित 24.06.2022 में स्वयं स्वीकार किया गया है कि उन्हें शिकायतकर्ता से 40,03,000,//-रुपये की धनराशि प्राप्त हुई है। मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी ने विपक्षी को रेरा अधिनियम की ori के उल्लंघन का दोषी पाया तथा शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि पर MCLR + I% वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज की धनराशि क्षतिपूर्ति के रूप में शिकायतकर्ता को दिये जाने हेतु विपक्षी को निर्देश दिया गया। इसके अतिरिक्त परियोजना के ले-आउट में परिवर्तन के कारण 4 लाख रुपये की धनराशि aldyld के रू५ में clude! को अदा किये जाने हेतु निर्देश [दिया गया। विपक्षी द्वारा मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र. रेरा द्वारा पारित आदेश के विरुद्ध कोई अपील दायर नहीं की गयी है। मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश दिनांकित 30.42.2022 का शिकायतकर्ता द्वारा क्रियान्वयन कराया गया, जिसके क्रम में मा. न्यायालय द्वारा दिनांक 05.08.2024 को 2,88,355 / -

4 | Page 7 = का वसूली प्रमाण-पत्र जारी किया गया। अतः विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीरण (यदि कोई हो) को रद्द करने और विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का शिकायतकर्ता द्वारा अनुरोध किया गया है तथा मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा जारी वसूली प्रमाण-पत्र की धनराशि का समायोजन करने के उपरान्त शिकायतकर्ता शेष धनराशि का भुगतान करने के लिए तैयार है। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल विक्रय मूल्य 20,58,75]/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 20,03,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया, जिसे विपक्षी द्वारा अपने निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 24.06.2022 में स्वयं स्वीकार किया गया है कि उन्हें शिकायतकर्ता 20,03,000/— रुपये की धनराशि प्राप्त हुई है। विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना का समय-समय पर निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु माँग-पत्र / अनुस्मारक पत्र भेजे जाने थे और शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य अथवा मांग-पत्र /अनुस्मारक पत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार समय-समय पर शिकायतकर्ता से उनकी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग की गयी हो और शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान न किया गया हो।

यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग-पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में पर्याप्त अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित उन्हें वापस कर देते। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतंकर्ता को मांग-पत्र, अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये बिना ही निरस्तीकरण पत्र दिनांक 24.06.2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित विपक्षी द्वारा वापस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट use / निरस्त नहीं करायी गयी है। सामान्यतः शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त करते हुए उनकी धनराशि ब्याज सहित वापस की गयी होती, जो कि विपक्षी द्वारा नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट को किसी अन्य क्रेता को विक्रय किया जा चुका हो। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि Page 8

= द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की ग्रक्रिया अवैधानिक / अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की ais के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष धनराशि ब्याज सहित भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 = बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में दिनांक 45.04.2048 को यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 45.04.2048 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 30 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया जा रहा है तथा विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट का कब्जा प्रस्ताव पत्र वैधानिक नहीं है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किये जाने से पूर्व ही कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया है, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा दाखिल अपने जवाब में भी की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि — Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date spcecificd therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the Page 9 ~ ae é wishes to withdraw ‘from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें Whe के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 45.04.208 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-6 कि प्रस्तर-9 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी /प्रमोटर द्वारा आवंटन पत्र निष्पादन की तिथि से 30 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के भीतर अर्थात 36 माह में विपक्षी द्वारा vad यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 44.04.2024 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 45.04.2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 ,/ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Page 0

Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—¥ or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदां (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटेयों क॑ द्वारा डिफॉल्ट कौ Rata में भी weay 9.36) मे निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई |... देय धनराशि में विलम्ब है, तो वि धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास Va शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3--48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

7] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से aly विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संर््या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- a 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 455 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय tery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराए। 2. विपक्षी, मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र. रेरा द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.42.2022 के अनुक्रम में जारी विलम्ब अवधि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र दिनांक 05.08.2024 की धनराशि को समायोजित करते हुए शिकायतकर्ता को दिनांक 45.04.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की = के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८7२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4. उपर्युक्त सारणी में अंकित दोनों शिकायतों के सम्बन्ध में पीठ द्वारा पारित आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। 5. चूंकि उक्त आदेश में ही विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में दोनों शिकायतों का पीठ द्वारा निस्तारण किया गया है। ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा पारित vor आदेश, सारणी में अंकित दोनों C : Page 4 ia में समान रूप से पढ़ा जायेगा। यदि पीठ द्वारा दोनों शिकायतों के सम्बन्ध में पारित wat आदेश का अनुपालन विपक्षी द्वारा आगामी 45 दिनों के अन्दर सुनिश्चित नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तापशिकायत संख्या: में ही पारित आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु “रेरा पोर्टल” के माध्यम से अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें | इस आदेश की एक प्रति शिकायत संख्या:- NCR44/06/95886/2022 में संलग्न की जाये। (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण स्णव्च्नल्लललल्ल्लचवचचचचूनॉजजजज3्ध्,ा,ाा,ा्ाकूऋ्बुधूुऋऋूऋऋऋऋछऋऋऋछछधऋिाऋऋऑऋऑषचचचतऋऋषषणञऋौीषचचरुओ ऋष़आ ऋिऋऋऋऋौिषऋ9८ऋओओऋ ं ंॉौिष 2०% 999७ ७७७७ ७७७७७ ७७% Page 45