उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित : Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट न0 | जमा धनराशि vo | आवंटन की | अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष 0 तिथि कब्जा दिये जाने की तिथि T. फिलराबक्ाशउब682025 | गुरुप्रीत ॥५-4204 | रु0 47,73,397/ | 45.04.2075 | 30.04.208 4 | यूनिट का बाजवा व 06 माह अर्थात | कब्जा व नितिन चनाना अक्टूबर 20:8 | विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एपीवी रिएलटी लिमिटेड शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत.संस्थित की. गयी है। संक्षेप में शिकायत्रकर्ता. erage. fe. sad द्वारा विपक्षी की परियोजना Ajnara Homes (Phase-2 Tower N & ७) में यूनिट संख्या N-i20l बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता: द्वारा. विपक्षी. को. धनराशि रु० 47,73,397/— का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार निर्धारित 30.04.2048 तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की परियोजना 06 से अधिक विलम्बित है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र व एप्लिकेंट लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि [संख्या (रु0) | | विपक्षी द्वारा जारी एप्लिकेंट लेजर sso | रु0 47,73,397

विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया.कि शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या एन-4204 आवंटित की गई थी जिसके सापेक्ष iL —_—_———_ दिनांक i50420I5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है। आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 52,07,50 / थी। विपक्षी द्वारा दिनांक 25.06.2049 को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 2. 04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन फॉर फिट आउट जारी किया जा चुका है। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 20.:0.2022 को शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र प्रेषित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता देय धनराशि का भुगतान करने में असफल रहा है। SAS—t9 महामारी व लॉक डाउन के कारण रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 06.06.2020 को परियोजना पूर्ण किये. जाने के लिए 06 माह का विस्तार दिया गया। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर के अधीन विलम्बित हुई है जिसमें otfas—t9 महामारी व एन.जी.टी के आदेश के कारण परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में निखिल सिंघल बनाम मै0 गौर UAT हाई टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर wife. शिकायत Bear waite 44 / 09 /64244 / 2020 आदेश दिनांक t6.:2.2020 का. संदर्भ अंकित किया Si अतः विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि उपरोक्त वर्णित तथ्यों के आधार पर शिकायत निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को अवशेष देय saa का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अतिरिक्त प्रपत्र मय शपथ पत्र रेरा कार्यालय में भौतिक रूप से दाखिल किया गया जिसमें किसी अन्य प्रकरणों से सम्बन्धित विवरण दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध माननीय एनसीएलटी के समक्ष सीआईआरपी की प्रकिया प्रचलित है जिस कारण प्रकरण अवेन्यस में रखने का अनुरोध किया गया a) विपक्षी द्वारा उनके विरूद्ध एनसीएलटी में सीआईआरपी की कार्यवाही लम्बित होने का तर्क प्रस्तुत किया गया है। विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में माननीय एनसीएलटी द्वारा कम्पनी पिटीशन नम्बर आईबी-494 / एनडी /202' में दिनांक 20. 09.2022 को पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि रेरा पोर्टल पर विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध कार्यवाही एनसीएलटी में 2 =— >=

लम्बित होने के सम्बन्ध में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं है तथा पीठ में नियुक्त लॉ-रिसर्चर की आख्या दिनांक 40.44.2025 के अवलोकन से विदित है कि माननीय एनसीएलएटी द्वारा एनसीएलटी द्वारा पारित आदेश दिनांकित 20.09.2022 के सम्बन्ध में दिनांक 47.0.2022 को निम्न आदेश पारित किया गया है कि “we are of the view that CIRP, at present, is confined to only the Ajnara Ambrosia Project. The IRP shall continue to supervise the construction of Project Ajnara Ambrosia with the assistance of the Corporate Debtor, its Officers and employees” उपरोक्त से स्पष्ट है कि माननीय एनसीएलएटी द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि एनसीएलटी द्वारा दिनांक 20.09.2022 को पारित आदेश केवल परियोजना अजनारा एम्ब्रेशिया तक सीमित रहेगा जिससे स्पष्ट है कि माननीय एनसीएलटी द्वारा दिनोक 20.09.2022 को पारित आदेश का वर्तमान प्रकरण में कोई प्रभाव नहीं है। अतः विपक्षी द्वारा एनसीएलटी में कार्यवाही प्रचलित होने के कारण प्रकरण को एवेन्यस में रखने का तर्क संधारणीय न होने के कारण निरस्त किया जाता है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति के समर्थन में यूपी रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 व...रेरो पीठ द्वारा पारित आदेश की प्रतियां दाखिल की गई है। ; उभयपफक्षों के तर्को को सुना गया । उभयपक्षो के anf के आधार पंर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते है :- t. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? . यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न We इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर grea होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने का कारण एनजीटी द्वारा जारी आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है।

— == फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised 020) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—7:-20:9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done; thelocal administration as well as the municipal authorities including the Zonal.Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for'all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल-. अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-4:-20i9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66«2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक Bra 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी हैं। इसके अतिरिक्त कोविड-9..महामारी -के सम्बंध में.उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को ifds—t9..(Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु Pere 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

. उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ———=, a)

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 45.04.205 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 06माह अनुग्रह अवधि के साथ अक्टूबर 20:8 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी का यह भी कथन है कि दिनांक 42.04.2022 को शिकायकतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन फॉर फिट आउट जारी किया गया उसके उपरांत शिकायतकर्ता को दिनांक 20.0.2022 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु मांग पत्र जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लेने नहीं आये। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.06.2049 को ग्रेटर नाएडा प्राधिकरण में.ओ.सी हेतु आवेदन किया गया है तथा उसके उपरांत दिनांक 42.04.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में पजेशन फॉर फिट आउट जारी किया गया है जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। विपक्षी की ओर से परियोजना के सापेक्ष ओसी प्राप्त होने का कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है। | उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 07 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest ghould close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer

Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The 6 SS Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ai / PM. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section I 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not-intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing

over of the possession,. The requirement, to "pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory.in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has»not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him‘is not unreasonable, " अतः उपरोक्त निर्णय"के'आलोक"में यह we है"कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2ore के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money प्र नी जन... paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules.

within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८टा॥२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी Mcie+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Praha किया जाता है। a) उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए. निम्न आदेश पारित किया जाता आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता+है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.::.20I8 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा

घनराशि GO 47,73,397 / पर MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को 8 ब्ब्दाा खगठ-- दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी Mcir+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना<“की जाँयेगी। इस आदेश का Soot tare .(विनियमन site विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63छक्नथा Spy TA प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

» Ve बंध ह (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) . _ सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर