उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत पीठ-3 पारित आदेश उपस्थित - डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | प्लॉट पत्रावली पर प्लॉट अनुबंधानुसार | वांछित ष सं0 न0 उपलब्ध साक्ष्यों के | एलॉटीज कब्जा दिये अनुसार जमा अरेन्जमेंट.. | जाने की तिथि धनराशि रु0 की तिथि T,_| फ्लरावकराआ54562023 | राहुल Plot No | 60 43,89,274,/._| 24.0.2008 | 3 वर्ष अश् यूनिट का वाजपेयी अक्टूबर 2004 | कब्जा व वाजपेयी. | 080/48 विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम मैसर्स उत्तम Wiest एण्ड एसोशिएट्स (कंसोर्टियम) at शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना PLOT ZONE I (3B, 4A, 49) में प्लॉट संख्या 080/48 बुक कराई गई थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 43,89,274/ का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में दिनांक 24.0.2008 को प्लॉट हेतु आवेदन किया था और प्लॉट के सापेक्ष समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। लेकिन विपक्षी द्वारा आज की तिथि तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी को sitet अभी तक प्राप्त नहीं है और न ही विपक्षी द्वारा परियोजना में कोई विकास कार्य किया जा रहा है। विपक्षी की परियोजना 6 वर्ष से विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में प्लॉट एलॉटीज अरेनन्‍्जमेंट व जमा की गयी धनराशि की रसीद की छाया प्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- a क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गईं घनराशि | संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 4865 24.40.2008 रु0 3,89,274/ रसीद संख्या 853 24.40.2008 रु0 0,00,000 / कुल art: | Bo 43,89,2747 विपक्षी को सुनवाई के दौरान प्रकरण में अपना लिखित पक्ष रखने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा पर्याप्त अवसर उपरान्त भी प्रकरण में अपना लिखित पक्ष प्रस्तुत नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 44.0.2024 को विपक्षी का लिखित पक्ष दाखिल करने का अवसर समाप्त करते हुए विपक्षी को लिखित बहस दाखिल करने हेतु अवसर प्रदान किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा नियत तिथि तक लिखित बहस भी रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं की गयी जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 20.02.2025 को विपक्षी का लिखित बहस दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। दिनांक 20.02.2025 को सुनवाई की गयी परन्तु विपक्षी उपस्थित नहीं आया और न ही विपक्षी द्वारा कोई जवाब व लिखित बहस दाखिल किया गया जो आर्डरशीट पर अंकित है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के विरूद्ध एक-पक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी बहस पीठ के समक्ष प्रस्तुत की गयी। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ?

निस्तारण प्रश्न संख्या —: प्रश्न We इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त var यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबंध पत्र दिनांक 24.40.2008 को निष्पादित हुआ जिसके अनुसार शिकायतकर्ता = ? को यूनिट का कब्जा 3 वर्ष अर्थात अक्टूबर 2074 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अक्टूबर 2044 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने का कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में ओ.सी /सी.सी की प्रति उपलब्ध. करायी गयी है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना 4G afte विलम्बित है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20I8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. | उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स was प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section I8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not " unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(i) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any 4 —_— SE head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I where की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न Hee Penta किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.4.2044 से दिनांक 30.04.20:7 तक अनुबंधानुसार ब्याज भुगतान करेगा उसके उपरांत दिनांक 07.05.20i7 से aA /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 73,89,274/ (रु० We लाख नवासी हजार दो सौ चौहत्तर) पर ४07२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी तथा 5—e>,

दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याजदेय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ___ जल 3-5०. aos 2025 (डा०दीपक स्वरूप WAT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर