उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की | कब्जा दिये जाने वांछित xo उपलब्ध रसीद के तिथि की तिथि अनुतोष अनुसार जमा धनराशि Go l. | टार4402/03870/2022 | सुनील कुमार [40-67- | रु0 63,59,33/ | 30.09.205 | 36 माह +72 माह | यूनिट का a अनुग्रह अवधि के | कब्जा व अग्रवाल C-06 साथ अर्थात विलम्बित सितम्बर 2049 अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम डब्ल्यूटीसी नोएडा डेवलपमेंट कम्पनी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना WTC NOIDA में saa तालिका में अंकित यूनिट संख्या 40-67-0-06 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष तालिका में अंकित धनराशि vo 63,59,433 विपक्षी को भुगतान की गई है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। प्रतिउत्तर भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- प्जू - ! शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में अनुबंध पत्र, एप्लिकेंट लेजर, की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गईं धनराशि संख्या (रु0) ॥ a लेजर 08.07.209 रु0 63,59,33/

Aaa को और से लिखित आपत्ति दाखिल की गई है जिसमें यह उल्लिखित है कि आवंटित यूनिट संख्या ic-GF-c06 के सापेक्ष दिनांक 30.09.20i5 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता ने टाइम लिंक्ड प्लान चुना था। प्लान के अनुसार 20 प्रतिशत डाउन पेमेंट करने पर शिकायतकर्ता को t0 प्रतिशत वार्षिक रिटर्न प्री-पजेशन तक मिलना था। विपक्षी ने दिनांक 30.04.208 को शिकायतकर्ता को धनराशि भुगतान करने के लिए सूचित किया। शिकायतकर्ता ने दिनांक 02.02.208 को विपक्षी द्वारा भुगतान की जाने वाली प्री-पजेशन धनराशि को देय धनराशि में समायोजित करने के लिए सहमति दी है। शिकायतकर्ता को (सिम्बोलिक पजेशन) हेतु दिनांक 34.07.2049 को प्रस्ताव दिया गया जिसकी प्रति एनेक्चर आर-7 है। विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और विपक्षी ने शिकायतकर्ता को पूर्व में ही अनुबंध के अनुसार सिम्बोलिक पजेशन का प्रस्ताव दे दिया है तथा यूनिट भौतिक रूप से किराये पर दे दी गयी है। विपक्षी की परियोजना पूर्ण है तथा सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा ओ-.सी स्वीकृत भी कर दिया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति के समर्थन में अनुबंध पत्र एनेक्चर आर-2, रजिस्ट्रेशन प्रमाण पत्र आर-3, स्टेटस अपडेट लेटर-एनेक्चर आर-4, ईमेल प्रति एनेक्चर--आर-5, ओ.सी WATER आर-6, ओ.सी प्राप्त होने के सम्बंध में शिकायतकर्ता को दी गई सूचना Cree आर-7, डिमांड लेटर CER आर-8, सबसिडी लेजर WAR आर-9 एव t0 की छाया प्रतियां दाखिल की गई है।

शिकायतकर्ता की ओर से जवाब दाखिल किया गया जिसमें लिखित आपत्ति का खण्डन करते हुए यह तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी को ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण से दिनांक 02.07.2049 को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ है। विपक्षी ने दिनांक 34.07.209 को सिम्बोलिक पजेशन ऑफर किया है। रेरा अधिनियम की धारा 47 ais के अनुसार सिम्बोलिक पजेशन दिये जाने का प्राविधान नहीं है परन्तु भौतिक कब्जा दिया जाना अनिवार्य है। ——s» 2 aa: शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा के साथ सेल डीड अथवा लीज /सब लीज कराये जाने, एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने, वैकल्पिक यूनिट दिलाये जाने व क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? ॥ निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न Wea इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 30. 09.2045 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 36 माह तथा 42 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात सितम्बर 2049 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना पूर्ण है, ओ.सी प्राप्त हो चुका है तथा शिकायतकर्ता को सिम्बोलिक पजेशन के लिए ऑफर प्रस्ताव दिया जा चुका है।

पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को सितम्बर . 20i9 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह भी स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी को ग्रेटर नोएडा इण्डस्ट्रियल विकास प्राधिकरण से दिनांक 22.07.2049 को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत विपक्षी ने दिनांक 34.07.2049 को शिकायतकर्ता को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने व कब्जा लिये जाने के लिए कब्जा हेतु प्रस्ताव की सूचना दी गयी जो पत्रावली पर उपलब्ध है। विपक्षी द्वारा जारी ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 28.08.20i9 4 स्पष्ट है कि वर्तमान प्रकरण में यूनिट Lockable Vafa की है। SS था 3 = इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 वर्षों से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "gues लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full

Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20! 6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. JAR. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ह जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including _—— 4

compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें De 9.2(ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the

Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" = 5 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+L5fegtd की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। Tage प्रश्न संख्या-4 Peake किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बंध में यह स्पष्ट किया जाता है कि एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने के सम्बंध में रेरा अधिनियम में कोई प्राविधान नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा जो क्षतिपूर्ति (Compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति (Compensation) & प्रकरण पर सुनवाई का क्षेत्राधाकार wr अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत न्‍्यायानिर्णायक अधिकारी (adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है।

उपरोक्त प्रश्न का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 अप्रैल 2024 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय TU शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.0.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि GO 63,59,33/ (रु० तिरसठ लाख GAS हजार एक सौ तैतिस) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की खत 6 धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2(2०)(द्धके अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी Mcir+ 4 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के ae आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी |

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ey Ta .02-2024 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर