उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत aRI—34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या — ४टारा44/2/0382/2022 वीना गुप्ता बनाम लॉजिक्स हाईट्स प्रा0 लि0 (महागुन ग्रुप) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fase कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 44.02.2046 को विपक्षी की परियोजना Mahagun Meadows में यूनिट WeN—-I403/Yorkshire बुक करायी गयी, जिसकी कुल कीमत 42978448/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 47,60,000,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना अभी तक पूर्ण नहीं है और परियोजना 36 माह से विलम्बित है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी.//सी.सी. एवं अन्य एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी है और न ही अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान समय पर किया गया। पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध दिनांक 27.09.206 को निष्पादित कराया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र ओ.सी., सी. सी. के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फार्म की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 27.09.206 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, गृह ऋण सम्बन्धी दस्तावेज की प्रति, त्रिपक्षीय एग्रीमेन्ट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। ny 2

विपक्षी की ओर से अपना जवाब दिनांकित 45.04.2023 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mahagun Meadows में यूनिट Pe-403, Yorkshire Tower में दिनांक 44.02.2046 को बुकिंग हेतु आवेदन किया गया, जिसके क्रम में पक्षकारों & मध्य अनुबन्ध दिनांक 27.09.2046 को निष्पादित कराया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष स्वयं 34,54,258 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और 86,42,506 ,//- रूपये गृह ऋण के रूप में इंडियाबुल्स हाऊसिंग फाईनेन्स लिमिटेड (आई.एच.एफ.एल) से प्राप्त किये गये। अनुबन्ध के अनुसार अपने दायित्वों का निर्वहन करते हुए विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. के मद में 27,50,000,//- रूपये का भुगतान किया गया है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को कोई भी वित्तीय हानि नहीं हुई है। प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या- NCRI44/I/253/209 में यह निर्णीत किया गया है कि :- “अतः विधि के ayer एक ही वित्तीय लाथ fea जाना उचित होगा अर्थात्‌ विलस्ब्ित अवधि का ब्याज अथवा ग्री-ई एमआई की TRI’ अनुबन्ध दिनांक 27.09.206 के प्रस्तर-4 के अनुसार दिनांक 30.06.20i8 तक फोर्स मैज्योर एवं समस्त धनराशि का समय से भुगतान करने के अधीन दिया जाना था, परन्तु परियोजना फोर्स मैज्योर grey के कारण विलम्बित हुई। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, कोविड-49 FAN फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। प्रश्ननत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 48.04.2022 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 24,29,084 /- रूपये का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट के कब्जे हेतु सभी औपचारिकतायें पूर्ण करते हुए रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 48.04.2022 की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ sere की प्रति, परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किये गये ऑनलाईन पेमेन्ट की रसीद दिनांक 04.44.2022 की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य“ में पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के Tal को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- ax 3 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... कया शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ss ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये VAM के आदेश, कोविड-49 महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है।

इसी परियोजना के अन्य आवंटियों के पक्ष में निष्पादित आवंटन पत्र के संलग्नक एनेग्जर-& में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान दिये रहते हैं :- "Force Majeure" means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: a) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. b) Acts of God ice. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. ate 4 c) Strikes or lock outs, industrial dispute. d) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever e) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion: f) the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this Allotment;'

g) any legislation, order or 'rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. h) Any event or circumstances analogous to the foregoing. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Ween—73029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.:4.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, :, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in * furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. ‘ “3५ इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

४2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should bg permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को wert हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 66+2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Was बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। ५६ समस्त सुसंगत तथ्यों पंर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसांर बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 48.04.2022 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 2,29,08i/— रूपये का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट के कब्जे हेतु सभी औपचारिकतायें पूर्ण करते हुए रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित woos है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the r Ps Promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months.

Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा।

प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 78.04.2022 को Ss श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और इस सम्बन्ध में परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ऑनलाईन पेमेन्ट की रसीद दिनांक 44.04.2022 के माध्यम से आवेदन किया है, की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रमाण पत्रों में अंतिम प्रमाण पत्र स्ट्रक्चरल एन.ओ.सी. दिनांक 44.04.2022 का है। यह स्पष्ट नहीं है कि क्‍या प्रार्थना पत्र बिना सभी प्रमाण पत्रों के दिया गया था, जो भी स्थिति हो यदि “डीम्ड कम्पलीशन” का आधार मान भी लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जा दिनांक .04.2022 के (अंतिम प्रमाण पत्र की तिथि से 3 माह बाद) ही दिया जाना चाहिए था। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित t8.0:.2022 अवैद्यानिक है। रेरा अधिनियम की ami7 के अनुसार इकाई का कब्जा “sah सर्टिफिकेट“/पार्ट HA. के बाद ही दिया जा सकता है। वर्णित स्थिति में सिविल अपील संख्या:-6549-50 ,//2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। 9, r \ निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना अभी तक पूर्ण नहीं है और परियोजना 36 माह से विलम्बित है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी. /सी.सी. एवं अन्य एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी है और न ही अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान समय पर किया गया। पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध दिनांक 27.09.2046 को निष्पादित कराया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र ओ.सी. सी. सी. के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना जवाब दिनांकित 45.04.2023 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष wa 32,5,258/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और 86,2,506 /- रूपये गृह ऋण के रूप में इंडियाबुल्स हाऊसिंग फाईनेन्स लिमिटेड (आई.एच.एफ.एल) से प्राप्त किये गये। अनुबन्ध के अनुसार अपने दायित्वों का निर्वहन करते हुए विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. के मद में 27,50,000/— रूपये का भुगतान किया गया है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को कोई भी वित्तीय हानि नहीं हुई है। प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या- NCRI44/2/253/209 में यह निर्णीत किया गया है कि :- “अतः विधि के अनुरूप एक ही वित्तीय लाभ दिया जाना उबित होगा अथात्‌ विलग्बित अवधि का ब्याज अथवा ग्री-ईएमआई की rR’ अनुबन्ध दिनांक 27.09.206 के प्रस्तर-4 के अनुसार दिनांक 30.06.2048 तक फोर्स मैज्योर एवं समस्त धनराशि का समय से भुगतान करने के अधीन दिया जाना था। रेरा अधिनियम, 206 की धारा-48() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 728 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or ‘S$ c (8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the . registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 27.09.20I6 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-40) में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2048 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था और vat अवधि तक कब्जा न दिये जाने की स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 40/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है |) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649--50,//208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the wv 0 admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.20i8 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2048 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। * जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his: apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " > 44 अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा wad धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" 0 हे 42

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। var wise को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि aft शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. के 33 तत्पश्चात्‌ Re याचिका den-i-o20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02 2020 vssssesisearsnecesivesvonaessses and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......eeescsssesseseeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः TRIAGE माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Morr गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥४०,ए४+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Peake किया ores)” उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। oy 34 आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2023 तक ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें, cater शिकायतकर्ता से देय rere शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। . विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.09.20i8 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्ज़ा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (ver Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। - विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी ait अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करना सुनिश्चित करेगा। . इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। an 45 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 8 $ /०६ /2023 Davee . oS: 6b: 23 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण