उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम |. शिकायत संख्या al यूनिट न0 Wardell पर Wea | अनुबंधानुसार | वांछित 5 : उपलब्ध सब लीज की | कब्जा दिये जाने a Wie साक्ष्य के तिथि की तिथि अनुसार जमा धनराशि BO T, हलरावकाओ03794/2022 | अशोक कुमार A703 | 60 42,9.635/ | 03.2.20I8 | 75 दिसम्ब यूनिट का वर्मा 2024 कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया _| गया है। बनाम *ए आर लैण्डक्राप्ट एलएलपी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 42.07.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा स्वामहि wos से डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा रेरा पोर्टल पर या पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "The Windsor at Godrej Golf Links” में यूनिट संख्या ए-703 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 42,49,635/ का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि परियोजना पूर्ण करने में 42 माह विलम्बित है और शीघ्र पूर्ण होने की सम्भावना कम है। विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है और न ही कोई वांछित अनापत्त्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ है। अतः: शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में एग्रीमेंट टू सब लीज व स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट की छाया प्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- Ve क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गईं धनराशि संख्या (रु0) a विपक्षी द्वारा जारी स्टेटमेंट आफ |25.44.2079 BO 42,9,635 / एकाउंट

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति दाखिल की गयी जिसमें विपक्षी द्वारा यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाते हुए वर्तमान शिकायत दर्ज करायी गयी है। वर्तमान शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायतकर्ता निर्माण चरणों के अनुसार धनराशि का भुगतान करने में असफल रहा है। शिकायतकर्ता को बकाया धनराशि का भुगतान करने हेतु कई अनुस्मारक पत्र जारी किये गये परन्तु शिकायतकर्ता ने कोई जवाब नहीं दिया और न ही अवशेष धनराशि का भुगतान किया। शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त की जा चुकी है। विपक्षी का यह तर्क है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.09.2048 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट हेतु आवेदन किया गया था जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता को दिनांक 42.44.208 को यूनिट संख्या ए-703 आवंटित की गयी जिसके पश्चात्‌ उभयपक्षों के मध्य एग्रीमेंट टू सब लीज दिनांक 03.42.2048 निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया. है कि शिकायतकर्ता ने कन्सट्रक्शन लिंक प्लान का विकल्प चुना था जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष कूल धनराशि BO ,47,9,504/r भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता ने पेमेंट प्लान के अनुसार बुकिंग धनराशि रु० 5,00,000,// का भुगतान किया था। इसके उपरांत शिकायतकर्ता tis दिन के बाद 0 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी ने दिनांक 22.0.208 को धनराशि Bo 4,9,365.72/ का भुगतान किये जाने हेतु डिमांड /इन्वाइस जारी fear) शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05.44. 20i8 को धनराशि का भुगतान किया गया। इसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता को धनराशि GO 46,49,635.72,“का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 05.44.2048 को डिमांड / इन्वाइस भेजा गया। शिकायतकर्ता ने दिनांक 9.42.2048 व 09.04.2049 को आंशिक धनराशि रु0 44,00000/ar भुगतान किया है। इसके उपरांत शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक i0.07, 2049, 09.02.2049, 6.06.20i9 व o7o720i9 को पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। तत्पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 25.07.20I9 को मांग पत्र के अनुसार ae

धनराशि का भुगतान न किये जाने पर प्री-टर्मिनेशन लेटर भेजा गया। शिकायतकर्ता ने प्री-टर्मिनेशन लेटर प्राप्त होने से करीब 9 से 0 माह बाद अवशेष देय धनराशि wo 22,43,524/ में से दिनांक 29.08.209 व 30.09.2049 को आंशिक धनराशि wo 40,00,000,/ का भुगतान किया है जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनाक 43.04.2020 को फाइनल प्री टर्मिनेशन लेटर इस आशय का भेजा गया कि यदि शिकायतकर्ता wo 25,48,694 / का भुगतान किये जाने में असफल रहता है तो शिकायतकर्ता की आवंटिंत यूनिट निरस्त कर यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गयी धनराशि अनुबंधानुसार जब्त कर ली जाएगी परन्तु इसके पश्चात्‌ भी शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट दिनांक 44.02.2020 को निरस्त कर दी गयी। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और विपक्षी ने दिनांक 28.04.2022 को ait Sq सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान वाद में यूनिट निरस्तीकरण के तथ्य को चुनौती नही दी गयी है बल्कि यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण वर्तमान वाद पोषणीय नहीं है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान वाद निरस्त किये जाने व शिकायतकर्ता पर अर्थदण्ड लगाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति के समर्थन में इन्टरेस्ट लेटर-4 व 2, टैक्स इन्वाइस WER आर-8, Fe कम्यूनेकेशन WER aes, प्री-टर्मिनिेशन लेटर एनेक्‍्चर se-i0 व OR 4, टैक्स इन्वाइस WIR GIR-44, मांग पत्र Wee a2, व टर्मिनेशन Cae oes व स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट Waa ite की प्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी की लिखित आपत्ति पर जवाब दाखिल किया गया जिसमें यह उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी को रु0 42,9,635/ का भुगतान किया है। आवंटित यूनिट का कब्जा 45.42.2024 तक प्राप्त होना था, कब्जा दिये जाने की तिथि से 27 माह बीत जाने के उपरांत भी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य स्थगित है जिसमें खुदाई का कार्य भी अभी पूर्ण नहीं 3 SS हुआ है। विपक्षी द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र अथवा अनुस्मारक पत्र नहीं भेजे गये, इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष जारी किये गये यूनिट निरस्तीकरण से सम्बन्धित सूचना पत्र भी शिकायतकर्ता को प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट अवैधनिक तरीके से निरस्त की गयी है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया गया :- . क्या विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या eT संख्या ge आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा प्रश्नतत यूनिट का निरस्त किया जाना वैधानिक है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष कुल धनराशि Go 4,47,9,504/ का भुगतान

किया जाना था। शिकायतकर्ता ने पेमेंट प्लान के अनुसार बुकिंग धनराशि रु0 5,00,000 / का भुगतान किया था। इसके उपरांत शिकायतकर्ता को is दिन के बाद 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी ने दिनांक 22.0.20:8 को धनराशि GO 4,79,365.72/ का भुगतान किये जाने हेतु डिमांड / इन्वाइस जारी किया जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05.44.208 को किया गया। शिकायतकर्ता पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किये जाने में असफल रहा है। शिकायतकर्ता को धनराशि Go 46,49,635.72,/ का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 05.44.2048 को डिमांड / इन्वाइस भेजा गया। शिकायतकर्ता ने दिनांक 49. 42.2048 व 09.04.2049 को आंशिक धनराशि Go 44,00,000 / का भुगतान किया है। इसके उपरांत Reward को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 0.04.2049, 09.02.2049, 6.06.20i9 व 07.07.2049 को पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता ने धनराशि का भुगतान नहीं किया। तत्पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 25.07.20i9 को धनराशि का भुगतान न किये जाने पर आला बा 4

प्री-टर्मिनेशन लेटर भेजा गया। शिकायतकर्ता ने प्री-टर्मिनेशन लेटर प्राप्त होने के उपरांत करीब 9 से (0 माह बाद अवशेष देय धनराशि Yo 22,43,524 / में से दिनांक 29.08.20i9 व 30.09.209 को आंशिक धनराशि GO 0,00,000/ का भुगतान किया है। विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि भुगतान किये जाने हेतु कई अनुस्मारक पत्र भेजे गये। शिकातकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 25.07.2049 को प्री टर्मिनेशन लेटर भेजा गया फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 44.02.2020 को शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति में यह स्वीकार किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 22.40.2048 को धनराशि wo 44,9,36572/ का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र जारी किया गया जिसमें शिकायतकर्ता को दिनांक 06.2t.20I8 तक धनराशि भुगतान किये जाने का समय दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त धनराशि दिनांक 05.44.2048 को भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 05.74.2048 को धनराशि GO 46,40636/0I भुगतान की जाने हेतु मांग पत्र जारी किया गया जिसकी भुगतान किये जाने की समय सीमा 26.4.208 थी। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत मांग पत्र के विरूद्ध दिनांक i9.:2.20i8 व 09.04.20i9 को WO 44,00,000 / का आंशिक भुगतान किया गया। इसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 20.04.20:9 को पूर्व अवशेष देय धनराशि समायोजित करते हुए WO 24,39,272 / का मांग पत्र जारी किया गया जिसकी भुगतान किये जाने की समय अवधि 28.07.20I9 थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 29.0820I9 व 30.09.20I9 को आंशिक धनराशि GO 40,00,000,/ का भुगतान किया गया। उसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 04.0. 20१9 को पूर्व अवशेष देय धनराशि समायोजित करते हुए Go 22,58,907 / का मांग पत्र जारी किया गया जिसकी भुगतान किये जाने की समय अवधि t9.0.20I9 थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा आंशिक धनराशि wo 5,00,000/ का भुगतान दिनांक 3t40.20I9 को किया गया। इसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्री-टर्मिनेशन लेटर दिनांक १3.04.2020 को प्रेषित कर शिकायतकर्ता से बकाया

धनराशि का भुगतान किये जाने का अनुरोध fear गया। शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी ने दिनांक ॥4.02.2020 को आवंटित यूनिट निरस्त कर दी जिसका साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध है। उक्त के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 की धारा 9.2 एवं धारा 9.3 में यह प्राविधानित है कि धारा 9.2 In case of Default by Promoter under the conditions listed above anon defaulting Allottee is entitled to the following: i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. धारा 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i ad 6 i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. पत्रावती के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या ए-703 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 03.42.2048 को एग्रीमेंट टू सब लीज निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट दू सब लीज के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 202 तक प्राप्त होना था। सामान्यतः यदि शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह उपरोक्त वर्णित रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता को बकाया जमा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर मांग पत्र प्रेषित करें और यदि शिकायतकर्ता द्वारा दो लगातार मांग पत्र प्राप्त होने के उपरांत धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी शिकायतकर्ता के उपर बकाया धनराशि पर अनुबंध अनुसार विलम्बित ब्याज अधिरोपित कर सकता है। यदि इसके पश्चात भी शिकायतकर्ता बकाया धनराशि का भुगतान नही करता है तो विपक्षी शिकायतकर्ता को प्री-निरस्तीकरण 7

पत्र प्रेषित कर सूचित करते हुए मांग पत्र के क्रम में भुगतान किये जाने के लिए 30 दिन का समय उपलब्ध कराने के पश्चात्‌ अंतिम यूनिट निरस्तीकरण पत्र जारी कर शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि वापस किये जाने का प्राविधान है परन्तु वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र दिनांक 05.44.2048, 0.07.2049 व 04.40.20i9 को प्रेषित किये गये जिनके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय समय पर आंशिक धनराशि का भुगतान किया गया है जिसे विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है। इसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कोई मांग पत्र नहीं भेजा गया बल्कि दिनांक 43.04.2020 को प्री-निरस्तीकरण पत्र जारी कर शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि Go 25,48,694 / का भुगतान किये जाने हेतु सूचित किया गया जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 44.02.2020 को शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी गयी है परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित प्री-निरस्तीकरण नोटिस प्राप्त हो जाने का कोई साक्ष्य पत्रावली पर पत्रावित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी स्पष्ट नहीं किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा लगातार कौन से दो मांग पत्र व कितनी धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी स्पष्ट नहीं किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा कौन से मांग पत्र से व कितनी धनराशि का लगातार तीन महीनों से ज्यादा अवधि तक भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी स्पष्ट नहीं किया गया है कि कथित निरस्तीकरण से पूर्व विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को निरस्तीकरण के बारे में 30 दिन पूर्व सूचित कर दिया गया था।

उपरोक्त वर्णित कारणों से विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) - (विक्रय /पट्‌्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के genet 9.3 के अनुरूप नहीं है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा किया गया कथन कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी हेतु आवेदन दिनांक 28. 04.2022 को किया गया है जो सक्षम प्राधिकरण के समक्ष विचाराधीन है के समर्थन में विपक्षी द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किये गये आवेदन की प्रति व परियोजना के सापेक्ष प्राप्त वांछित अनापत्ि्ति 8 प्रमाण पत्रों की प्रति दाखिल नहीं की गयी है जिससे विपक्षी द्वारा किया गया कथन कि उनकी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण है संधारणीय नहीं है तथा बिना ail. सी /सी.सी प्राप्त किये विपक्षी द्वारा दिनांक 44.02.2000 को कथित रूप से शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक नहीं है।

उपरोक्त तथ्यों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है कि उनके द्वारा यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में अंतिम नोटिस प्रेषित किये जाने के उपरांत शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गयी धनराशि शिकायतकर्ता को वापस कर दी गयी हो और न ही विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट निरस्तीकरण के उपरांत यूनिट किसी अन्य क्रेता को आवंटित की जा चुकी हो। इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के क्लाज 9.3 में यह विशेष रूप से स्पष्ट किया गया है कि विपक्षी शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये जाने के लिए उन्हीं परिस्थितियों में अधिकारी है जब वह स्वयं. डिफाल्ट (default) की श्रेणी में न हो परन्तु वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य तथा ओ.सी /सीसी की प्रति भी दाखिल नहीं की गयी है जिससे स्पष्ट हो कि विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य निर्धारित समय अवधि में पूर्ण कर लिया गया हो और शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जा दिये जाने की स्थिति में हो। उपरोक्त वर्णित परिस्थितियों से यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये जाने की प्रक्रिया वैधानिक नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या Pena किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि- हाँ तो ब्याज कीं क्या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 03.42.2048 को एग्रीमेंट टू सब लीज निष्पादित हुआ एग्रीमेंट टू सब लीज के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। यूनिट की कुल कीमत के 9 सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक WO 42,9,635/ का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य तथा ओ.सी /सीसी की प्रति दाखिल नहीं की गयी है जिससे स्पष्ट हो कि विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण है और यूनिट का कब्जा दिये जाने की स्थिति में ai अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम की धारा-48(॥) में प्राविधान है कि :- "Section 8 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, (a)in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed". उपरोक्त वर्णित प्राविधान में यह स्पष्ट है कि शिकातकर्ता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते है अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त विश्लेषण से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 202। में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। id 0

इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 2.5 वर्ष से अधिक का विलम्ब है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50, 2048 "Wee लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid —= 7 by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्‍त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली cor8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wax 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I Mice की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता Si है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०७)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश L. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2022 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 42,9,635 / पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(2४)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान 8 —

पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा aay | आदेश. पोर्टल पर अपलोड किया जाये। pau —_ a S 2S74 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 34