U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Hearing Bench-3 Order under Section-38 / 40 ,/63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint Number : NCR444 / 42/ 403566 / 2022 Kushal Bhatia versus ATS Realty Pvt. Ltd. In the case in question, the file was reserved for orders. From perusal of the file, it is known that the Bench passed the following orders in the case on date 29.02.2024 under Section-34 of the RERA Act:- 1. The respondent is ordered to ensure completing all amenities of the complainants as per the allotted unit agreement and handover possession along with O.C. / C.C. by 30 April 2024, and obtain payable stamp duty and execute registration as per rules.

2. The respondent shall ensure paying interest at MCLR+H percent on the amount deposited by the complainant of Rs. 44,77,338/ from date 04.0420i9 until O.C./C.C. or the date of offer of possession, whichever is later, to the lead complainant. This amount of interest shall be adjusted against the amount to be paid in final payment. In case the interest amount exceeds the payable amount, it shall be refunded to the complainant as per rules. Taking into consideration the force majeure period, interest shall not be calculated for delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. Along with this, if there are any Over Dues of the complainant, interest for this period shall not be payable on that as well. In the cases of complainants described at serial numbers 2 to 4 in the said table, interest shall be calculated as stated above on the amount mentioned against each complainant after the date of delivery of possession mentioned in the table in accordance with the allotment letter / agreement.

3. The respondent is directed that according to Section 2(29)(i) of the RERA Act, 20i6, if after implementation of RERA any rate of interest is charged by the promoter upon allottee's default, interest at the same rate shall also be paid to the allottee upon default by the promoter. Hence, interest shall also be payable by the complainant on delayed payment at the interest rate of MCLR+ percent. If any amount has been taken from the allottee for delay after implementation of RERA at a rate higher than this, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate. 4. One copy each of this order be placed on the concerned files. 5. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6. 6. If compliance with this order is not done by the respondent, the complainants may get the order executed through the RERA Authority. The order be uploaded on the portal.

The respondent did not comply with the order dated 29.02.2024 passed by the Bench under the RERA Act, due to which the complainant submitted an application dated 27.06.2024 in the matter in question for getting the order executed, upon which Deputy Secretary, RERA issued a notice dated 44.07.2024 directing the respondent to comply with the said order by date 37.07.2024 and submit a compliance report, but no compliance report was submitted by the respondent. Thereafter, Deputy Secretary issued a show cause notice dated 06.08.2024 directing the respondent to comply with the said order by date 25.08.2024 and submit a compliance report along with explanation, but no compliance report was submitted on behalf of the respondent. Following issuance of notice by the Authority under Section-38 / 40 ,/63, hearings were held by the Bench on dates 03.04.2025 and 06.04.2025.

Compliance report has been filed by the respondent wherein it was mentioned that as per order dated 29.02.2024 passed by the Bench, possession was to be made available to the complainant by April 2024 after obtaining O.C. / C.C. by the respondent. Occupancy certificate has already been obtained by the respondent from the competent authority on date 30.03.2022. Offer of possession has already been issued in favour of the complainant on date 4.04.2022 by the respondent. It was mentioned by the respondent that their project is complete and possession is not being taken by the complainant upon paying the remaining payable amount. Therefore, request was made by the respondent that the complainant obtain possession upon paying the remaining payable amount against the unit and that no penalty be imposed against the respondent under Section 63. The aforesaid mentioned dates are prior to the order dated 29.02.2024 passed on merits under Section 31 of the RERA Act. Additionally, it is a well-established principle of law that: Execution court can not go beyond the decree. From the above, it is clear that no such evidence has been produced on the file by the respondent from which it may be clear that the respondent had complied with the order within the stipulated period by 30 April 2024 as per the order dated 29.02.2024 passed by the Bench.

The primary objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be resolved expeditiously. For fulfillment of this objective, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(g) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206. Section-34(g) contains the following provision:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" According to the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076, the Authority has been empowered that if the obligations cast upon the promoter are violated by the promoter, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:- "38. (1) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure.

(3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:- "40. (1) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed."

Under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if a promoter fails to comply with an order of the Authority, the Authority may impose a penalty against the promoter of up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter. Section-63 is as follows:- "63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority." Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2006, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, cote, which relates to offences, penalties and adjudication. From the aforesaid provisions, it is clear that under the RERA Act, the Authority has been empowered that upon non-compliance with orders by the promoter, the Authority may get its orders executed under Section-40 and impose penalty on the promoter under Section-63. The Authority may take both proceedings simultaneously. From the said facts, it is clear that the respondent has not complied with serial numbers "1 and 2" of the order dated 29.02.2024 passed by the Bench.

Taking into consideration the above facts, under the powers vested in Rule-24 of the RERA Rules 2046, the file is referred for hearing on date 47.44.2025 before the Adjudicating Officer, U.P. RERA for proceedings of physical possession of the unit and registration as per serial number 4 of the order dated 29.02.2024. Secretary, U.P. RERA is directed to ensure taking action as per rules to issue "recovery certificate for interest for delayed period on deposited amount" as per serial number 2 of the order passed under Section 31 on date 29.02.2024 by the Bench, and make the file available to the Adjudicating Officer before the hearing date 47.27.2028. If during the proceedings under Rule 24, the Adjudicating Officer finds that timely compliance with the order under Section-31 dated 29.02.2024 is not being ensured by the respondent / promoter, then in such circumstance the Adjudicating Officer may refer the file back to the Bench for taking action under Section 63 of the RERA Act in the matter. The order be uploaded on the portal. (Dr. Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddha Nagar

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38/40/63 के अन्तर्गत आदश की धारा-38 / 40 ,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर444 / 42/ 403566 / 2022 कुशल भाटिया बनाम ए.टी.एस. Road) We प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 29.02.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 अप्रैल 2024 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और a KT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक ot.0420i9 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु० 44,77338/ पर MCLR+H प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। उक्त तालिका में अंकित क्रम संख्या 2 से 4 तक शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि के हम

उपरांत से प्रत्येक शिकायतकर्ता के सम्मुख अंकित धनराशि पर उपरोक्‍तानुसार ब्याज की गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की oat के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 29.02.2024 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 27.06.2024 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 44.07.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 37.07.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन SAT प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस दिनांक 06.08.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.08.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। ——S 2 प्राधिकरण द्वारा धारा-38 / 40 ,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 03.04.2025 एवं 06.04.2025 को सुनवाई की गयी।

विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 29.02.2024 के अनुसार विपक्षी द्वारा ओ.सी #सीसी प्राप्त कर शिकायतकर्ता को कब्जा अप्रैल 2024 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 4.04.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनकी परियोजना पूर्ण है तथा शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा लिये जाने तथा विपक्षी के विरूद्ध धारा 63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त वर्णित तिथियाँ kr अधिनियम की धारा 3i के अन्तर्गत गुण-दोष पर पारित आदेश दिनांक 29.02.2024 से पूर्व की हैं। इसके अतिरिक्त विधि का सुव्यवस्थित सिद्धान्त है कि Execution court can not go beyond the decree. उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 29.02.2024 के अनुसार निर्धारित अवधि 30 अप्रैल 2024 तक आदेश का अनुपालन कर दिया हो।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीतघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- #३4(8), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dared या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- 38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India," रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. -_— SS 4

धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय 2 कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, cote के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 29.02.2024 के क्रम संख्या “4 व 2” का अनुपालन नहीं किया है।

उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 29.02.2024 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उप््ररेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 7.27.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, उप्ररेरा को निर्देशित किया जाता है कि पीठ द्वारा दिनांक 29.02.2024 को ast, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही 5 Se कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 47.27.2028 WY न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध करवाना सुनिश्चित करें । यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-3, दिनांकित 29.02.2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेरा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। eke eee Zeca - 9०257 (डा० दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर