उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर भू-सम्पदा (विकास एवं विनियमन) अधिनियम 20i6 की धारा-34 के अन्तर्गत पीठ-3 पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना , सदस्य क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | कब्जा दिये वांछित अनुतोष रसीद के अनुसार तिथि जाने की तिथि स0 जमा धनराशि GO I. ॥िए844/2/03322/2022 | अनुपम ए--402 | BO 59,36,660/ | 30.07.2020 | 36 माह रजिस्ट्रेशन सिन्हा व तथा 6 माह | ऑफ अन्जना अनुग्रह अवधि | सेल-डीड सहाय अर्थात कराये जाने जनवरी 2024 | का अनुरोध किया गया | है। बनाम रूद्रा बिल्डवेल इन्फ्रा प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल-डीड कराये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Victoryone Amara में यूनिट संख्या ए-402 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि wo 59,36,660 //-का विपक्षी को भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल डीड कराये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र, कब्जा प्रमाण पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, अण्डरटेकिंग व स्टेटमेट ऑफ एकाउंट दिनांक 49..2024 की छाया प्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम संख्या विवरण दिनांक (रु0) भुगतान की गई धनराशि 4 प्टेटमेंट ऑफ एकाउंट 49.44.2024 BO 59,36,660 / =z

विपक्षी द्वार लिखित आपत्ति दाखिल किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में कुल 7 टावर्स &, 8, ८. 0, ६.६, 6 है। टॉवर 8 & ८ पूर्ण है तथा विपक्षी को वर्ष 2049 में वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत फरवरी 2020 में ओ.सी प्राप्त हो चुका है। ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण ने दिनांक 05.06.2020 को टॉवर “बी” व “सी” में संब-लीज-डीड किये जाने के सम्बंध में पत्र भी जारी किया है। अभिलेख के अनुसार add अनुपम सिन्हा के पक्ष में दिनांक 30.07.2020 को यूनिट संख्या ए-402 के लिए आवंटन पत्र, अनुबंध पत्र निष्पादित हुए। अनुबंध पत्र दिनांक 30.07.2020 के अनुसार यूनिट का 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जनवरी 2024 में कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता को दिनांक 22.02.202 को यूनिट का भौतिक कब्जा दिया जा चुका है। शिकायतकर्ता ने दिनांक 25.02.2024 से दिनांक 08.04.2022 तक मैन्टेनेश शुल्क रु0 48,000,/का भुगतान किया है। इसके उपरांत शिकायतकर्ता मैन्टेनेश शुल्क भुगतान करने में असफल रहा है। अतः विपक्षी ने परिवाद प्री-मैच्योर होने के कारण निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता से दिनांक 08.04.2022 से मैन्टेनेश शुल्क दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित आपत्त्ति के संदर्भ में जवाब प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि विपक्षी द्वारा टॉवर-ए के सापेक्ष अधिभोग व पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है जिस कारण विपक्षी द्वारा की जा रही मैन्टेनेश शुल्क की मांग सही नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है कि परियोजना के सपेक्ष ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने तक FRAT शुल्क की मांग न की जाए। उभयपक्षों के अभिकथनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैः- . क्‍या परिवाद प्री-मैच्योर की श्रेणी में है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता के पक्ष में रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल डीड करायी जा सकती है? निस्तारण प्रश्न Wea: प्रश्न संख्या । इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परिवाद प्री-मैच्योर की श्रेणी में है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

—sSsS 2 = विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया है कि परिवाद प्री-मैच्योर है जिस कारण निरस्त किया जाए। पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 30.07.2020 को यूनिट संख्या ए,/402 के लिए आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जनवरी 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था। पत्रावली पर उपलब्ध कब्जा प्रमाण पत्र दिनांक 22.02.2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता ने दिनांक 22.02.2024 को यूनिट संख्या ए-402 का भौतिक रूप से कब्जा प्राप्त कर लिया है जिसका साक्ष्य कब्जा प्रमाण पत्र पत्रावली पर उपलब्ध है। चूंकि शिकायतकर्ता व विपक्षी की आपसी सहमति से शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जा चुका है अब केवल रजिस्ट्री ऑफ सेल Ss कराया जाना शेष है और इसके अतिरिक्त अनुबंधानुसार निर्धारित अवधि से पूर्व यूनिट का कब्जा दिया जा चुका है तो ऐसी स्थिति में विपक्षी का यह तर्क कि परिवाद प्री-मैच्योर की श्रेणी में है संधारणीय नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या 2? इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता के पक्ष में रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल डीड करायी जा सकती है?

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 22.02.2024 को यूनिट का कब्जा प्राप्त कर लिया गया है जिंसके सम्बन्ध में दिनांक 22.02.2024 को कब्जा प्रमाण पत्र जारी किया गया है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। इसके अतिरिक्त विपक्षी की ओर से दाखिल लिखित जवाब का अवलोकन किया जिसमें विपक्षी द्वारा यह उल्लिखित किया गया है कि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 05.06.2020 को टॉवर “बी” व “सी” में सब-लीज-डीड किये जाने के सम्बन्ध में पत्र जारी किया गया है जबकि शिकायतकर्ता की यूनिट टॉवर-ए में स्थित है। उक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम के अध्याय 3 की धारा 47 की उपधारा (0) एवं (2) में प्रमोटर द्वारा हक का ART (Transfer of Title) किये जाने के सम्बन्ध में प्रावधान दिये गये है जो निम्नवत हैः- 3 डयमम्-

7. (3) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub- section (4), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty

days after obtaining the occupancy certificate. ora wert से यह we है. कि रजिस्टर्ड लीज,सेलडीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेंट/प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है बिना उक्त सर्टिफिकेट के “टाईटल ट्रान्सफर” किया जाना सम्भव नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ओ.सी/सी.सी की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। विपक्षी की ओर से दिनांक 42.02.2024 को सुनवाई के दौरान यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि मार्च 2024 तक शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री करा दी जायेगी परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री नहीं करायी गयी। उपरोक्त वर्णित तथ्यों से यह निष्कर्ष निकलता है कि विपक्षी सक्षम प्राधिकरण से ओ.सीसी.सी प्राप्त करते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में शीघ्र रजिस्ट्रेशन ऑफ सेल Ss निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। TGR प्रश्न संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि आदेश अपलोड होने की तिथि से 60 दिन के अन्दर ओ.सी /सी-सी प्राप्त करते हुए शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि यदि कोई हो तो प्राप्त करते हुए एवं देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्रेशन आफ सेल-डीड कराना सुनिश्चित करें। 2. इस आदेश का sea भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 3. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 60 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेंगें जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड

किया जाये। ze. oF. 2825— (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर