E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: )९८॥२।44/2/0305/2022 अरविन्द वेहिकल्स प्रा. लि. बनाम ARG इन्फ्राकॉन प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी, शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 78-0-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री शशांक उपस्थित हुए तथा विपक्षी /बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री are कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के dat को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 48-40-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 05 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु wre पक्षों द्वारा कोई लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(९), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20r6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- #३4(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made

in exercise of its powers under this Act;" Page | of 6 E-Court = भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ &—

40. (4) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Sails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन Page 2 of 6 E-Court में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक t6-7:-2023 तक पीठ द्वारा ants के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 49-06-2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस, दिनांक 29-74-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20-72-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 03-04-2024, दिनांक 05-06-2024, दिनांक 09-08-2024, दिनांक 30-08-2024 एवं दिनांक 48-40-2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन amen, दिनांक 07-08-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 07-40-2024 को किया जा चुका है और प्रार्थी / शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-40-2024 को प्रेषित किया जा चुका है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा, Page 3 of 6 E-Court 4 को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट | का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 49-06-2023 की प्रति, चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 49-40-2024 की प्रति दाखिल की गयी है।

प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक o7—40-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 49-06—-2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है और न ही देय विलम्बित अवधि के ब्याज का कोई भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों or mei / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा जारी ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 49-40-2024 अविधिक है। इन आधारों पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी से पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक t9-06-2023 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने तथा विपक्षी के विरूद्ध अर्थदण्ड लगाये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। vera शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा ores के अन्तर्गत दिनाक 49-06-2023 को निम्न आदेश पारित किये गये:-- ‘fact at आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कशकर (दिनांक 3॥-08-.2029 तक ओ सी, सी सी सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय RIT ICR प्राप्त कर नियमाजुसार रजिस्ट्री निष्प्रादित कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक ॥0-09--2079 से ओ सी,” सी सी: प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि. जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जया धनराशि पर Roe ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराधि अदा करना छुनिश्चित Be! ब्याज की यह धनराशि srr yard की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को are की जायेगी/ कोविड--79 के कारण ort मैज्योर प्रीरियड को grea रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक Page 4 of 6 E-Court TRA वें हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।/ साथ ही इस अवधि में थिकायतकर्ता arr ale अनुबन्धानुसार अथवा are आतिदेय (Over Dues) & तो उस्र पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि er अधिनियम 2076 की धारा-2(८०)6) के HAGAN यदि रेस AT होने के बाद Bs ब्याज दर आवटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः बिलस्बित भुगतान पर थिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+] ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय abi) यदि इससे अधिक दर से ale धनयाथि eer लायू होने के बाद mad से विलम्ब हेतु ली ययी है; तो विलम्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उलल्‍लघं॑न थू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2046 की धारएः--69 तथा अन्य Ba ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता हैं. तो थिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि er ग्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा THT |”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 49-06-2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-08-2023 तक प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 07-08-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड/ प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 49-06-2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में welt शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20:6 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः- “24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the , purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the Page 5 of 6 E-Court

adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा aris के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 49-06-2023 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत फ्लैट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 40-03-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 49-06-2023 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 28-02-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 49--06-2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 30--04-2025. (संजय आर. भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा। Page 6 of 6