U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Bench-2 (Former Bench-4) Order under Section-34 Attendance -- Shri T. Venkatesh, Member Sl. No. | Complaint No. | Complainants | Unit No. | Deposited Amount 1. | NCR44/2/02965/2022 | Raman Sharma | SF-222 | Rs. 3,90,438 /- 2. | NCR44/2/02970/2022 | Raman Sharma | SF-238 | Rs. 35,42,047 /— 3. | NCRI44/2/9937/2022 | Raman Sharma | SF-256 | Rs. 26,92,765 /— 4. | 4472/02968/2022 | Ayush Sharma | SF-208 | Rs. 27,98,766 /— vs 1. M/s Baya Weaver Limited 2. M/s Saya Cementation Limited 3. M/s Elisa Infratech Private Limited Along with complainant Raman Sharma, 04 other complainants have instituted the present complaints against the respondent. The facts of all these complaints are identical and the evidence is identical. All these complaints pertain to the same project SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD). Therefore, the present complaints are being disposed of through a single decision. Complaint No.-NCRI44/2/I02965/2022 Raman Sharma shall be the leading case. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent seeking possession of the unit along with interest for the delayed period.

In brief, the statement of the complainant is that unit number $7-222 was booked by them in the respondent's project SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) on date 08.2.20i5. The total price of the unit was Rs. 40,98,502/—, against which payment of Rs. 3,90,438/— was made by them to the respondent from time to time on an instalment basis. The complainant also states that according to the builder buyer agreement, possession of the unit was to be delivered by the respondent within 42 months, but possession of the unit has not been delivered by the respondent till now, nor has the no objection certificate obtained from the competent development authority regarding project completion been provided to the complainant till date. Due to which this complaint has been registered by the complainant under Section-34 of the Real Estate Regulatory Authority Act against the respondent seeking possession. In support of their statement, photocopies of records such as agreement dated 08.42.2045, etc. have been filed on behalf of the complainant.

Filing an impleadment application, it was stated by the respondent (Baya Weaver Ltd.) that it was formerly a promoter, by whom a project named "OH MY GOD" was being developed, whose registration number is UPRERAPRJ274. A co-promoter "Elisa Infratech Pvt. Ltd." has been added by the respondent, which holds land ownership of the company and is also published on the Authority's portal. Default has been committed by the respondent (Baya Weaver Ltd.) in completing the project according to the timeline mentioned in the Joint Development Agreement dated 28.03.20:7, due to which the Joint Development Agreement was terminated by "Elisa Infratech Pvt. Ltd." through termination letter dated 26.08.2020. A share-purchase agreement was signed by the respondent (Baya Weaver Ltd.) and "Elisa Infratech Pvt. Ltd." with "Saya Cementation Limited" (a company of Saya Group) on date 30.03.2020, under which "Saya Cementation Limited" purchased 400 percent equity share capital of the companies. And "Elisa Infratech Pvt. Ltd." approached the RERA Authority through application dated 27.09.2024 seeking permission to transfer the registration of the said project to their name and change the project name from "OH MY GOD" to "SAYA STATUS". "Saya Cementation Limited" approached the RERA Authority through affidavit dated 49.44.2022 to transfer the project and make itself promoter along with "Elisa Infratech Pvt. Ltd.". Forwarding the same, the Hon'ble Authority, examining all facts, passed an order on date 08.42.2022 under Section-15 of the RERA Act, 20i6, and approved the proposal to jointly transfer majority rights and obligations of the project named "OH MY GOD" (whose registration number is UPRERAPRIJII4.) with "Saya Cementation Limited", and consent was also granted to change the project name to "SAYA STATUS". A copy of order dated 08.42.2022 passed by the RERA Authority under Section-15 of the RERA Act, 2046 is annexed. Therefore, as aforesaid, it is necessary to implead promoter "Saya Cementation Limited" as respondent in the present complaint.

Filing written reply on behalf of the respondent, it was stated that timely handing over of the project in question was dependent on timely payment of instalments by each allottee; another reason for delay in handing over possession to allottees is that large scale defaults in paying instalments were committed by many allottees including the complainant, due to which the progress of the project was completely affected. The respondent is willing to calculate delayed interest @ MCLR+1 percent after the enforcement of the RERA Act, 2046. It was also submitted by the respondent that the said unit was allotted to the complainant in December, 20:5, and according to clause-7.4 of the agreement, possession of the unit was to be provided within 42 months and with 6 months grace period, a total of 48 months, i.e., by December, 2049. It was submitted by the complainant that unit number $7-222 was allotted by the respondent through agreement dated 08.2.20i5, whose total cost was Rs. 39,25,672/— (excluding possession and other charges), against which according to the respondent company, payment of Rs. 30,67,9l/— was made by the complainant. Simultaneously, it was also stated that the respondent company has already paid Rs. 7,80,l49/— as interest to the complainant, and the development of the project in question is now in good and capable hands of "Saya Cementation Limited", which already possesses remarkable professionalism and rich history in the field of real estate. Saya has already completed and handed over all its projects within the promised timeline. Thus, in the interest of all those allottees, prayer is made to grant time for construction and development of the project in question. It was also stated by the respondent that the project was delayed due to Force Majeure events, which were beyond their control; additionally, the Hon'ble Supreme Court also imposed ban on construction activities in the entire Delhi NCR due to rising pollution under order dated 04.44.2049, causing further delay in construction progress of the project. Simultaneously, construction work of the project remained suspended due to Covid-19 pandemic, and currently construction work of the project is ongoing at a rapid pace. It was also submitted by the respondent that complaint number ADJ/NCR44/2/9930/2022 was filed by the complainant before the Hon'ble Adjudicating Officer claiming compensation, which is currently pending for decision. Therefore, the present complaint violates the principle of res judicata and is liable to be dismissed. If the present complaint is allowed, the respondent requests the Hon'ble Authority to kindly grant time to complete the project and provide possession of the said unit to the complainant by December, 2025 in light of the extension available as per the RERA Act, 2046.

In support of their statement, photocopies of written reply, order dated 08.42.2022 passed by the RERA Authority under Section-15 of the RERA Act, 2046, etc. have been filed by the respondent. Arguments of both parties were heard and the file perused. On the basis of pleadings of the parties, the following issues have been framed for consideration:-- 1. Whether the project in question of the respondent is covered under Section-15 of the RERA Act or not, and whether the respondent is entitled to receive any benefit? 2. Whether possession and interest for the delayed period be granted to the complainant? If yes, what shall be the rate of interest? Disposal of Point No. 1 Point No. 1 has been framed to the effect whether the project in question of the respondent is covered under Section-15 of the RERA Act or not? This issue has also been framed on the basis of allegations of the respondent, the burden of proving which lies on the respondent. From perusal of records available on file, it is evident that the above complaints in question were instituted by the complainants against Baya Weaver Limited.

On which, filing reply, it was stated by the respondent that for completing the project in question, acquisition has been made by Saya Group Housing and Elisa Infratech Pvt. Ltd. through 400 percent equity shares. "Elisa Infratech Pvt. Ltd." (who hold land ownership rights) approached the RERA Authority through application dated 27.09.2024 seeking permission to transfer registration of the said project to their name and change the project name from "OH MY GOD" to "SAYA STATUS". "Saya Cementation Limited" approached the RERA Authority through affidavit dated 49.44.2022 to transfer the project and make itself promoter along with "Elisa Infratech Pvt. Ltd.". Forwarding the same, the Hon'ble Authority, examining all facts, passed an order on date 08.42.2022 under Section-15 of the RERA Act, 2006, and approved the proposal to jointly transfer majority rights and obligations of the project named "OH MY GOD" (whose registration number is UPRERAPRIJII4.) with "Saya Cementation Limited", and consent was also granted to change the project name to "54794 STATUS". Accepting the said application of the respondent under Section-15 of the RERA Act, the Secretary RERA passed an order on date 08.42.2022, whose paragraphs are as follows:-

"(i) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsible to independently comply with all the pending obligations under the provisions of the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder, and the pending obligations as per the agreement for sale entered into by the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd. with the allottees. The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall submit an affidavit to this effect on the website of the Authority within 15 days of this order. (ii) Any transfer or assignment permitted under provisions of Section 15 of the RERA Act shall not result in extension of time to the intending promoter M/s Saya Cementation Ltd. and the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd. to complete the real estate project "Saya Status" (new name) and it shall be required to comply with all the pending obligations of the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd., and in case of default, M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owning company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be liable to the consequences of breach or delay, as the case may be, as provided under the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder.

(v) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsible for compliance of the RERA Act, U.P. RERA Rules and regulations made there under and all the directions and orders of the Authority issued from time to time. This order is being issued with the approval of the Authority and comes into force with immediate effect." From perusal of the above order, it is evident that M/s Saya Cementation Ltd. and Elisa Infratech Pvt. Ltd. are jointly responsible with all obligations related to the project to complete the project, and all obligations will be fulfilled by the respondents as per the agreement between respondents and complainants. In addition, from perusal of details of registered projects available on RERA portal, it is evident that the respondent's project in question SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) is registered with RERA, whose registration number is UPRERAPRJII4., and promoters are recorded as "M/s Saya Cementation Ltd. and Elisa Infratech Pvt. Ltd." and this project falls in the category of ongoing; under such circumstances, all provisions of RERA will apply to the said project. Accordingly, Point No. 1 is disposed of. Disposal of Point No. 2

Point No. 2 has been framed to the effect whether possession and interest for the delayed period be granted to the complainant? If yes, what shall be the rate of interest? This issue has been framed on the basis of allegations of the complainant, the burden of proving which lies on the complainant. It has been stated by the complainant that unit was booked by them in the respondent's project on date 08.i2.20i5, against which agreement was executed, and according to the agreement, the project ought to have been completed by December, 2049, but the project has not been completed by the respondent till date. Hence, request was made by the complainant to provide possession of the unit in question at the earliest and interest for the delayed period. Section 18(1) of the RERA Act provides that :- Section 18(1) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." Thus, the purchaser has the right that if they do not get possession as per the agreement, they may either seek refund of their deposited amount with interest or remain in the project while receiving interest for delay of each month, but in the present matter, request has been made by the complainant for grant of possession and interest for the delayed period.

Photocopy of agreement dated 08.42.205 executed between both parties has been filed on record by the complainant, in clause-7.1 on page 5 of which it has been mentioned that possession of the unit will be provided to the complainant within 42 months and 480 days grace period from the date of execution of the agreement. In such circumstance, the complainant was entitled to receive possession by date 05.42.2049, but possession was not given by the respondent within the stipulated period. It is clear that the project falls in the category of delay, and in such situation, it appears just and proper to award interest for the delayed period to the complainant from date 06.:2.20i9 till the date of obtaining OC/CC or offer of possession, whichever is later. So far as the question of up to what period delayed interest be awarded is concerned, in this regard, in Civil Appeal No. 6649-50/20:8 "Supertech Limited vs. Rajni Goyal", the Hon'ble Supreme Court has held that :-

"... the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." According to the above legal proposition, the complainant will be entitled to receive delayed interest up to the date of obtaining OC or offer of possession, whichever is later. In this regard, it is noteworthy that in the petition of Bombay High Court in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others vs. Union of India", the Hon'ble High Court held that :-

"Section 18(1)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Therefore, in light of the above decision, it is clear that under the provisions of UP RERA, interest on delay and principal amount will be payable according to the agreement entered into between promoter and purchaser, because the said amount was utilized by the promoters. Section 2(za) of the RERA Act provides that — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; So far as the question of payable interest rate is concerned, the State Government notified the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2048 under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 on date 47.40.2048. In clause 9 of the draft Agreement to Sell/Lease provided as an annexure therein, events of default of promoters are defined, in clause 9.2(i) of which, in case the promoter is in default, it is provided for the allottee that:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +1% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice;"

The same rate is prescribed in clause 9.3(i) in case of default by allottees. Keeping the said provision in view, it appears just and proper to award interest for the delayed period to the allottee at the interest rate of MCLR+1 percent. It is also clarified that if there is delay in any payable amount of the complainant, the respondent may also receive interest @ MCLR+1 percent. Additionally, in clause-7 of the model agreement, the following is mentioned regarding Force Majeure through Notification No. 4740 / 8--3-48-65 Misc., 46 dated 47.0.2048 of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Section-3:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.1 Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

In this sequence, after considering all relevant facts, an extension of 6 months from date 25.03.2020, i.e., up to date 25.09.2020, was granted by the U.P. RERA Authority on date 06.06.2020 for completing all projects due to the impact of Covid-19 (Corona Virus Disease), and this period shall be treated as force majeure period. Keeping this in view, no interest will be paid by the promoter to allottees for delay caused in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020, nor will any delayed interest be charged from the complainant. Accordingly, Point No. 2 is disposed of. Disposing of the above points, the following orders are passed: Order 1. The respondent (M/s Saya Cementation Ltd. and Elisa Infratech Pvt. Ltd.) is ordered to complete all amenities of the complainants' units according to the agreement letter, ensure delivering possession along with OC/CC by date 34.42.2025, and execute registry as per rules upon receiving payable stamp duty.

2. The respondent shall ensure paying delayed period interest at the rate of MCLR+1 percent annual interest on the amount deposited by the complainant from date 06.42.2049 till the date of obtaining OC/CC or offer of possession, whichever is later. Keeping the Force Majeure period in view, the period of delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020 and interest for delay shall not be calculated, nor will interest for this period be charged from the complainant for any overdues. In the cases of other complainants, calculation shall be made as aforesaid according to the agreement letter. 3. The respondent is also directed that under Section 2(za)(i) of the RERA Act, 2046, if any interest rate is charged by the promoter upon allottee's default after enforcement of RERA, interest at the same rate shall also be paid to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on payment of delayed period, interest @ MCLR+1 percent [4872] shall also be payable by the complainant. 4. If this order is not complied with by the respondent, the complainant shall have the right to get their order executed through the RERA Authority. 5. One copy each of this order be placed on the respective files, and amount and interest shall be calculated in each case in accordance with the principles laid down in this order.

6. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The order be uploaded on the portal. Date: 97/07/'24 (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत धारा-34 उपस्थिति -- श्री do वेंकटेश, सदस्य | सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण | यूनिट संख्या जमा धनराशि l. NCR44/2/02965/2022 रमन शर्मा SF-222 3,90,438 /- 2. NCR44/2/02970/2022 रमन शर्मा SF-238 35,42,047 /— 3. NCRI44/2/9937/2022 रमन शर्मा SF-256 26,92,765 /— 4. | पटारा4472/02968/2022 | आयुष शर्मा SF-208 27,98,766 /— बनाम 4. मैसर्स बाया वीवर लिमिटेड 2. मैसर्स साया सीमेंटेशन लिमिटेड 3. मैसर्स एलीसा इंफ्राटेक प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता रमन शर्मा के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत PN-NCRI44/2/I02965/2022 रमन शर्मा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) में दिनांक 08.2.20i5 को यूनिट संख्या-$7-222 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल ।:(5-ह he

a 40,98,502/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 3,90,438/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि बिल्डर बायर WHS के VERA के अनुसार विपक्षी द्वारा 42 माह के अन्दर यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही शिकायतकर्ता को आज तक परियोजना पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्रदान किये गये हैं। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांकित 08.42.2045 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी (बाया वीवर लि.) द्वारा इंप्लीडमेन्ट एप्लीकेशन दाखिल करते हुए कहा गया है कि वह पूर्व में एक प्रमोटर था, जिसके द्वारा “OH MY GOD" नामक एक परियोजना विकसित की जा रही थी, जिसकी पंजीकरण संख्या- एशराग्र&ण२74 है। विपक्षी द्वारा एक सह-प्रमोटर “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” को जोड़ा गया है, जो कंपनी का भू-स्वामित्व है तथा प्राधिकरण के पोर्टल पर भी प्रकाशित है। विपक्षी (बाया वीवर लि.) द्वारा दिनांक 28.03.20:7 के संयुक्त विकास अनुबन्ध में उललेखित समय-सीमा के अनुसार vat | को पूर्ण करने में डिफॉल्ट किया गया है, जिस कारण “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” द्वारा समाप्ति पत्र दिनांकित 26.08.2020 के माध्यम से संयुक्त विकास अनुबन्ध को समाप्त कर दिया गया है। विपक्षी (बाया वीवर लि.) और "एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” द्वारा “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” (साया ग्रुप की एक कंपनी) के साथ दिनांक 30.03.2020 को एक शेयर-पर्चेज Wr हस्ताक्षरित किया गया, जिसके अन्तर्गत “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने कंपनियों की 400 प्रतिशत हिस्सेदारी शेयर पूंजी खरीदी है। वह “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० feo" ने आवेदन दिनांक 27.09.2024 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से उक्त परियोजना के पंजीकरण को उनके नाम पर स्थानांतरित करने और परियोजना का नाम “OH MY GOD’ से “SAYA STATUS" में परिवर्तित करने की अनुमति देने के लिए सम्पर्क किया। “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने परियोजना को स्थानांतरित करने और “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” के साथ स्वयं को प्रमोटर बनाने के लिए शपथ पत्र दिनांक 49.44.2022 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से सम्पर्क किया। उसी को अग्रसारित करते हुए मा० प्राधिकारी द्वारा समस्त तथ्यों की जांच करते हुए रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-45 के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया और “OH MY GOD" नामक

Page 2 कु = परियोजना (जिसकी पंजीकरण PTI-UPRERAPRIJII4. है) के अधिकांश अधिकारों और उत्तरदायित्वों को “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के साथ संयुक्त रूप से स्थानांतरित करने के प्रस्ताव को मंजूरी दे दी गयी है और परियोजना का नाम परिवर्तित कर "SAYA STATUS" करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है। रेरा प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 2046 की amei—i5 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022 की प्रति संलग्न है। इसलिए उपरोक्तानुसार वर्तमान शिकायत में प्रमोटर “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” को विपक्षी के रूप में पक्षकार बनाया जाना आवश्यक है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना को समय पर सौंपना, प्रत्येक आवंटी द्वारा समय पर feed का भुगतान किये जाने पर निर्भर था, आवंटियों का कब्जा सौंपने में विलम्ब का कारण यह भी है, क्योंकि शिकायतकर्ता सहित कई आवंटियों द्वारा अपनी किश्तों का भुगतान करने में बड़े पैमाने पर डिफॉल्ट किया गया है, जिस कारण परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई। विपक्षी, रेश अधिनियम, 2046 लागू होने के बाद MCLR+I प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज की गणना करने हेतु तत्पर है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को vat यूनिट दिसम्बर, 20:5 में आवंटित की गयी है और अनुबन्ध के प्रस्तर-7.4 के अनुसार 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह अर्थात दिसम्बर, 2049 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा seers किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध दिनांक 08.2.20i5 के माध्यम से यूनिट संख्या-$7-222 आवंटित किया गया था, जिसका कुल मूल्य रु.39,25,672 //- रुपये था (कब्जा एवं अन्य शुल्कों को छोड़कर), जिसके सापेक्ष विपक्षी कंपनी के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा ¥30,67,9l/— रुपये का भुगतान किया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी कंपनी पहले ही शिकायतकर्ता को &.7,80,l49/— रुपये का भुगतान ब्याज के रूप में कर चुकी है तथा प्रश्नगत परियोजना का विकास अब “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के अच्छे और सक्षम हाथों में है, जिसके पास पहले से ही रियल एस्टेट के क्षेत्र में उल्लेखनीय व्यावसायिकता और समृद्ध इतिहास है। साया ने वादा की गयी समय-सीमा के भीतर अपनी सभी परियोजनाएं पहले ही पूर्ण कर ली हैं और सौंप दी हैं। इस प्रकार उन सभी आवंटियों के हित में प्रश्नतत परियोजना के निर्माण और विकास हेतु समय देने के लिए प्रार्थना करते हैं। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था, इसके अतिरिक्त मा० सर्वोच्च न्यायालय ने भी दिनांक 04.44.2049 के आदेश के तहत बढ़ते प्रदूषण के कारण पूरे दिल्‍ली एन.सी.आर. में निर्माण गतिविधियों पर प्रतिबंध लगा दिया था, जिससे var परियोजना के निर्माण प्रगति में और

Page 3 fa: अधिक विलम्ब हुआ। साथ ही परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी । के कारण स्थगित रहा और वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी से मुआवजे की मांग के लिए शिकायत संख्या —ADJ/NCR44/2/9930/2022 दायर की गयी है, जो अभी निर्णय हेतु लम्बित है। इसलिए वर्तमान शिकायत पूर्व न्याय के सिद्धांत का उल्लंघन करती है और खारिज किये जाने योग्य है। यदि वर्तमान शिकायत की अनुमति दी जाती है, तो विपक्षी माननीय प्राधिकारी से अनुरोध करता है कि कृपया हमें रेरा अधिनियम, 2046 के अनुसार उपलब्ध विस्तार के आलोक में दिसम्बर, 2025 तक परियोजना को पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु समय प्रदान करें। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, रेरा प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 2046 की aRris के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :-- 4. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम की ois के अधीन है अथवा नहीं एवं क्‍या विपक्षी किसी प्रकार का लाभ प्राप्त करने का अधिकारी है ? 2. an शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4

बिन्दु सं? 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी की प्रशनगत परियोजना रेरा अधिनियम की amis के अधीन है अथवा नहीं ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि उपरोक्त प्रश्नगत शिकायतें शिकायतकर्तागण द्वारा बाया वीवर लिमिटेड के विरुद्ध योजित की गई हैं। | Page 4 Ch i पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत

परियोजना को पूर्ण करने हेतु साया ग्रुप हाउसिंग एवं एलीसा इंफ्राटेक प्राग्लि० द्वारा 400 प्रतिशत इक्विटी शेयर के माध्यम से अधिग्रहण किया जा चुका है। ‘teat एलीसा इंफ्राटेक yo feo” (जो भू-स्वामित्व का अधिकार रखते हैं) के द्वारा आवेदन दिनांक 27.09.2024 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से उक्त परियोजना के पंजीकरण को उनके नाम पर स्थानांतरित करने और परियोजना का नाम "OH MY GOD" से "SAYA STATUS’ में परिवर्तित करने की अनुमति देने के लिए सम्पर्क किया। “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने परियोजना को स्थानांतरित करने और “एलीसा इंफ्राटेक wo feo” के साथ wa को प्रमोटर बनाने के लिए शपथ पत्र दिनांक 49.44.2022 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से सम्पर्क किया। उसी को अग्रसारित करते हुए मा० प्राधिकारी द्वारा समस्त तथ्यों की जांच करते हुए रेरा अधिनियम, 2006 की धारा-45 के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया और "on MY GoD" नामक परियोजना (जिसकी पंजीकरण GI-UPRERAPRIJIII4. है) के अधिकांश अधिकारों और उत्तरदायित्वों को “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के साथ संयुक्त रूप से स्थानांतरित करने के प्रस्ताव को मंजूरी दे दी गयी है और परियोजना का नाम परिवर्तित कर “54794 STATUS" करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है। विपक्षी के उक्त आवेदक को रेरा अधिनियम की aris के अंतर्गत स्वीकार करते हुए सचिव रेरा द्वारा दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया था, जिसके प्रस्तर निम्नवत है:-

= The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsibleto independently comply with all the pending obligations under the provisions of the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder, and the pending obligations as per the agreement for sale entered into by the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd. with the allottees. The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall submit an affidavit to this effect on the website of the Authority within 5 days of this order. (ii) Any transfer or assignment permitted under provisions of Section 5 of the RERA Act shall not result in extension of time to the intending promoter M/s Saya Cementation Ltd. and the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd. to complete Page 5 Cp the real estate project "Saya Status" (new name) and it shall be required to comply with all the pending obligations of the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd, and in case of default, M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owning company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be liable to the consequences of breach or delay, as the case may be, as provided under the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder.

(v) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsible for compliance of the RERA Act, U.P. RERA Rules and regulations made there under and all the directions and orders of the Authority issued from time to time.This order is being issued with the approval of the Authority and comesinto force with immediate effect. उपरोक्त WERT & के अवलोकन से विदित है कि Aad साया सीमेन्टेशन लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक wo fo संयुक्त रूप से परियोजना से सम्बन्धित समस्त दायित्वों के साथ परियोजना को पूर्ण करने हेतु उत्तरदायी हैं तथा समस्त दायित्व विपक्षीगण एवं शिकायतकर्तागण के मध्य हुए अनुबन्धानुसार विपक्षीगण द्वारा पूर्ण किया जाएगा। इसके अतिरिक्त रेरा पोर्टल पर उपलब्ध पंजीकृत परियोजनाओं के विवरण के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण GeaI-UPRERAPRJII4. है तथा प्रमोटर “मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक Wo feo” अंकित है और यह परियोजना । ऑनगोईंग की श्रेणी में है, ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान उक्त परियोजना पर लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु dere इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। Page 6

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में दिनांक 08.i2.20i5 को यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष अनुबन्ध निष्पादित किया गया और अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को दिसम्बर, 2049 तक पूर्ण कर लिया जाना चाहिए था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण नहीं की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। RI एक्ट की धारा ia (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 (॥) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध पत्र दिनांक 08.42.205 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ Page 7 है. 5 के प्रस्तर-7.4 में उल्लेख किया गया है कि अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से शिकायतकर्ता को 42 माह एवं 480 दिन की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) में यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में CRIA शिकायतकर्ता दिनांक 05.42.2049 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 06.:2.20i9 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं० 6649-50/20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल* में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance a April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ati. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on Page 8

दे to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण vents of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- Page 9 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी |४८,४+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध, 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" a + कप +-+२२_ कस साराा रू ूुऋओणओननणनणा एब8९१0

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये आदेश 4... विपक्षी (मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०) को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / MM. सहित दिनांक 34.42.2025 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 06.42.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ]४८7२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। Page 4 Coe 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा Wat | 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए।

I Ce: 97/07 )'24 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | «७७ ७७७७७७७७७७७७७ ७७७७७ ७७७७७ ७७७७७ ७ «ऋ «७७ छएएएछ( ७ ७७७><«ऋएएऋएछऋऋ एव ee Page 2