उ0 yo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ- 04¥ आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत PNT—NCRI44/2/0580/209 ares सिंह रावत बनाम मैसर्स हेबे इन्फास्ट्रक्चर lo feo (महागुन ग्रुप) प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 27.07.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी और विपक्षी द्वारा कहा गया है कि जून 2022 में शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी. के साथ ऑफर ऑफ पोजेशन दिया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा नहीं ले रहा है और उभय पक्ष को लिखित बहस दिनांक 05.08.2022 तक दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन a बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

"38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (/) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, 3) which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall he enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक tated} लगा सकता है। धारा 63 निग्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। कोविड'-49 (Corona Virus Discasc) की प्रथम वेव के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा, जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी निर्देशानुसार उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि प्रदान की गयी, जिसके sar aifas—i9 (Corona Virus Disease) &Y द्वितीय Ya अप्रैल 202 से प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। इसके अतिरिक्त aifas—9 (Corona Virus Disease) की तृतीय aa वर्तमान में प्रभावी p: 4 है, जिससे भी परियोजनाओं को पूर्ण करने में बाधा उत्पन्न हो रही है, जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है।

उभय पक्ष के del को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 7.08.2020 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश fear कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 40.02.2000 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन AT प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 06.03.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.03.2024 तक vad आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन ARAN प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या/जवाब दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 09.08.2024, दिनांक 25.08.2024, दिनांक 08.09.2024, दिनांक 05.04.2022, दिनांक 02.03.2022, दिनांक 04.05.2022, दिनांक 04.06.2022 एवं दिनांक 27.07.2022 को की गयी। विपक्षी द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत अपना जवाब दिनांकित 44.08.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक उपलब्ध करा देगें, परन्तु विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 7.08.2020 के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देते हुए अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी है। ऐसे में विपक्षी, शिकायतकर्ता को आदेश दिनांक 7.08.2020 के अनुरार यूनिट का कब्जा देते हुए रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 3.0.2022 तक प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 7.08.2020 के अनुसार “कम्पलेन्ट पेज” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 3.0.20222 के बाद प्रकरण में विपक्षी,” प्रोमोटर के विरूद्ध रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु, पत्रावली प्राधिकरण “Pp 5 के समक्ष पेश की जाये। साथ ही प्राधिकरण के माध्यम प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा दिलाने की कार्यवाही भी की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक as 05/ 2022 हे के ar a5. o 5 Me (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण