उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : waefleres44 / 42,/ 0459 // 2049 ora बनर्जी व अजीत कुमार बनर्जी आर जेड-46सी / 4, गली न. 2, 5वीं लेन, नाला पटरी मैन सागर पुर बनाम रीगल इम्पोरिया इन्फ्राटेक प्रा.लि. पता- टॉवर-बी, तपस्या कारपोरेशन हाईट्स सेक्टर 426 नोएडा ee. प्रतिवादी पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) परिवाद :- परिवादी wen बनर्जी व अजीत कुमार बनर्जी निवासी- आर जेड-46सी ,// 4, गली न. 2, 5वीं लेन, नाला पटरी मैन सागर पुर दिल्ली के द्वारा रीगल इम्पोरिया इन्फाटेक प्रा.लि के विरूद्ध रेरा अधिनियम की ari 34 के अन्तर्गत प्रस्तुत परिवाद संख्या- एनसीआर।44 // 42 / 0459 ,/ 2049 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. लिखित अभिकथन 2. आवंटन पत्र 3. ईमेल संवाद 4. जमा की गयी धनराशि की रसीदे 5. वेलकम लेटर प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये & 4. प्रतिवाद-पत्र 2. लिखित बहस पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना =BOULEVARD WALK (PHASE f) गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या WIve-t98 बुक कराई थी जिसके var में परिवादी द्वारा प्रतिवादी को wo 48,00,000 / --भुगतान किया TAT |

परिवादी द्वारा प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह अंकित किया गया है कि The allotment letter cum buyers agreement dated 2.0.206 was executed at Noida between the complainants and the opposite party with respect to the service apartment space no SS-98 having an approximate super area admeasuring 48-77 sqmt on 29th floor in tower the halt located in Boulevard Walk. It was agreed that the said flat shall be handed over to the complainants within 48 month with grace period of 6 months from the date of signing of the present buyer's agreement. The oppsite party herein vide email dated 2--20i6 and 28--206 intimated to the complainants that due ee the financial crisis opposite party is not in a positi execute payment of committed monthly returns for the period Nov-46 till Apr-7. It was further intimated that, the amount of assured return for the period ४०५४-१6 till Apr-7 will get adjusted against the current due demand, if any, on a monthly basis, as and when the amoun get due and the payment receipt against the amount due shall be issued. That the opposite party herein vide email dated 07-22- 207 offered the complaianants to adjust the assued return payable to complainants on subject booking for the month August 2047 March 2029 a the rate of 3% instead of 2% pa. and further clarified that no assured return shall be paid for the said period and the scheme is valid for assured return adjustment amount only. Prayer :

. Direct the opposite party to refund Rs 48,00,000/ together with interest @ 8% (from December, 2045 till the payment of the same) deposited as earnest money by the complainant. 2. Direct the opposite party to pay compensation of Rs 0,00,000/- for practicing restrictive trade practices upon the complainants and for casuing harassment, mental agony, deficiency in service to the complainants. Page 3 (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत लिंखित प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित है कि That at the outset the present complaint is not maintainable against the respondent as there is no delay in handing over the possession of the property in question. That the National Green Tribunal has passed multiple order times and again for stopping the construction work that resulted in a delay of a total of 2 days. That further, due to COVID-29 situation, the construction is further delayed by 73 days, and accordingly, the new possession date is 30.2.2020. That it is pertinent to mention that the Assured Return of the complainants has been paid/adjusted by the Opposite party till August 209 that was well communicated to complainants. That the Patrikar Charges were imposed as per the norms of Greater Noida Industrial Development Authority which were directly credited to the saic Government Authority and the GST charges wee also charged as per the relevant government norms and policies, accordingly, opposite party has no say or control over it. That the Assured Return policy was suspended due to

the adverse business scenerio engulfing the real-easte market. dV Page 4 That asn Assured Return amounting to Rs 5,24,674/- has been already adjusted towards the payments due against the cost of the property in question. In fact, the claim of the complainant is a premature claim and it is only upon the inability of the opposite parties to deliver the possession by 30.2.2020 that the complainants shall have the right to approach this authority. विचारणीय farg— पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु संख्या-4 क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या--2 क्या परिवादी जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या-3 क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? बिन्दु संख्या-4 क्या परिवादी एश्योर्ड Roa पाने का अधिकारी है? निरतारण बिन्दु wei: पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र कम बायर्स एग्रीमेंट के परिशीलन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 42.04.206 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार अनुबंध हस्ताक्षारित होने की तिथि से 48 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जुलाई 2020 तक इकाई का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक इकाई का कब्जा परिवादी को उपलब्ध नहीं कराई ESOS ee जल है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में वाद प्री-मैच्योर Page 5 तथ्य अंकित किया गया है तथा दिसम्बर 2020 में इकाई का कब्जा दिये जाने का तथ्य भी अंकित किया गया है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। wager बिन्दु सं०-4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 :- प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि परिवादी को दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध करा fear जाएगा। ऐसी स्थिति में परिवादी को शीघ्र जमा धनराशि वापस कराया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत नहीं होता है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अंपील संख्या 744 /20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans Page 6

secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं Wr एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “asa लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wa होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। इससे स्पष्ट है कि ऐसी स्थिति में परिवादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना न्यायोचित नहीं है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। TERR वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु to-3 :- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 42.04.206 को आवंटन पत्र

निष्पादित हुआ जिराके अनुसार अनुबंध हस्ताक्ष।र्ति होने की तिथि से 48 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जुलाई 2020 तक इकाई का कब्जा दिया जान। 4५॥। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि परिवादी को दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। अतः परिवादी ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। Se wea eer है कि महा oe sre के A / सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के Page 7 रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि "Section /6(7/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw Jrom the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is

handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह wre है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व do के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। gu सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि : _ 06 te Oren Cotes ०० ००) period of Interest should close on Aprj 209/6 when the Full Occupancy Certificate was obtai Page 8 as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant ~Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होग। | जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स

के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along, with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: (८ Page 9 Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में elfas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 offer की जाती है। निस्तारण बिन्दु सं०-4 :- पत्रावली पर उपलब्ध ईमेल दिनांक 05.02. 2049 का अवलोकन किया गया जिसमें प्रतिवादी द्वारा यह अंकित किया गया है कि " all assured return which is payable till offer of possession shall be adjusted in future dues or final demands.” इससे स्पष्ट है कि परिवादी wale Rea पाने का अधिकारी है। तदनुसार वाद बिन्दु iL Pail 4 निर्णीत की जाती 3 | dL Page 0 जहां तक परिवादी द्वारा जो प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (७०७॥७2॥५०४४०॥) का क्षेत्राधिकार रेरा अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का कब्जा , विलम्बित अवधि का ब्याज व एश्योर्ड रिर्टन समायोजित किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) दिसम्बर 2020 तक ओ.सी /सी.सी के साथ उपलब्ध Her | (ख) प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज परिवादी को दिनांक 43.07.2020 से ओसी/सी.सी प्राप्त करने या ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि, जो भी बाद में हो तक MCLR+% वार्षिक की दर से ब्याज देय होगा। इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा बची शेष धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। (ग) प्रतिवादी एश्योर्ड रिर्टन की धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित करके तथा अवशेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान करना सुनिश्चित करें | al sl Page 47 (घ) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(29)6) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+2% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

कोविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकेडॉडन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09, 2020 .तक वादी की ओर से रागय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना vad अवधि में नहीं की जाएगी। प्रतिवादी द्वारा परिवादी को दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा न दिये जाने की स्थिति में परिवादी द्वारा जमा की गयी धनराशि की वापसी हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने के लिए स्वतंत्र होगा। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र० भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपजोड किया जाये। दिनांक:- 2 rpo/eoze (बलबिन्दर कुमार) सदस्य Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2