उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 शिकायत संख्या पक्षकार आवंटन कब्जा | यूनिट भुगतान की गयी नाम पत्र / अनुबंध | दिये संख्या धनराशि रु0 पत्र जाने की तिथि (6माह ग्रेस पीरिएड के साथ) 4 /'2/0357 /20I9 | तुलसीदास | 28-04-20 | 28-40- | 04/405 | रु0 टी सूर्यावंशी 2043 20,44,507 /— wavenei44 /07 /0360 /2020 | विनय fase | 3-02-206 | 3-42- | 54/406 | रु0 33,660,256 / - 2049 एनसीआर(44 / 02 / 50585 / 2020 06-04-20 | 06-0- | G2/g05 | ¥0 24,40,364 /- कुमार गुप्ता 2043 बनाम पटेल एडवांस जेवी पता-- एस-49 ग्रेटर कैलाश 2, नई दिल्‍ली पीठासीन — बलविन्दर कुमार, (सदस्य) परिवाद :- वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी पटेल एडवांस uldl के विरूद्ध योजित की गयी है। यह सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। ॥ अभिलेखीय साक्ष्य:-- ?०86 4 वादी की ओर से निम्नलिखित अभिलेखयी साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- 4, लिखित अभिकथन 2. आवंटन पत्र 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदे प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये a 4. प्रतिवाद पत्र 2. डिमांड लेटर पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:--

(क) संक्षेप में वादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना NEOTOWN (Phase 4) गौतमबुद्धनगर में उक्त इकाई बुक कराई गयी थी जिसके एवज में वादीगण ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान की। वादीगण ने शिकायत प्रार्थना पत्र में इकाई का कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध की है। वादी-विनय विष्ट ने ईएमआई धनराशि भुगतान किये जाने तथा वादी-तुलसी दास टी सूर्यवंशी ने मानसिक उत्पीड़न हेतु प्रतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु अनुरोध की गयी। aid) विनय विष्ट की ओर से लिखित अभिकथन प्रस्तुत किया गया जिसमें यह अंकित किया गया है कि “That the respondent charged me extra Rs 3,06,000/- @ rate of Rs 3.00 per square feet to book flat under the Subvention Scheme for which the MoU was signed and the same was promised to be added in the builder buyer agreement. That when compalianant received the final copy of Builder Buyer Agreement, it was shocked to realized that there was no mention of the Subvention Scheme. That the complainant made all the effort to follow up with respondent in writing as well as in face-to-face meeting for getting the subvention scheme added in the BBA/revised BBA multiple times bul all the effort went into vain. That initially the respondent paid the payments of Pre-EMls to the complainant under subvention scheme. That the respondent later stopped making the payments of Pre- EMis to the complainant from Apr 2048. That till today, an amount of Rs 5,04,34/- has been paid to the bank on account of interest whih is still pending to be paid by the

respondent to the complainant. Prayer : i- Make payments of all the dues to the complainant on account of the interest payments which is still pending with respondent under subvention scheme along with interest. 2- Start making monthly payments of interest amount to the complainant on timely manner on monthly basis. 3- Make all payments of penalties to the complainant on account of delayed possession pending till date as per the interest under the UP RERA guidelines. 4- Start making the monthly payments of penalties to the complainant on monthly basis until the project is completely " finished and possession of the flat is offered. प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि It is submitted that the possession of the flat was expected to be ee ee as per the scheduled but delayed due to the Judicial Page 3 Intervention. That the project got delayed due to the operation of Stay order passed by the Hon'ble Supreme Court of India on the approx 25% land of the project effective from GNIDA letter 08-0- 200. It is therefore the Allotment date should be read 24-4-206 inspite of the 02-04-203 and accordingly completion date of the possession of the flat should be readable and extended for such further period after expiry of 46 months as per the allotment letter. Further the project besides other Force majeure factors as detailed below also got affected due to the recent COVID 9 lockdown, Management is wholeheartedly trying to deliver the

possession to complainant on or before March 202. Being the reasons thereof the expected date of delivery of project delayed due to the aforesaid and various factors beyond the control of the opposite party which would reasonably qualify as force majeure conditions Like-NGT, Govt demonetization policy. उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु dees: क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण fread है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 3: wad इकाई के कब्जा के समय विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु tio 4 प्रतितदी की ओर से प्रतिवादपत्र में 32224 asian : किया गया कि एन.जी.टी के आदेश द्वारा भू-जल पर प्रतिबन्ध लगाना, नोट बंदी के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। प्रतिवादी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:-

7747, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20/4-/6. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20735 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2077 to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers’ agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida wont (2 " Page 5

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष ois के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wert आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र प्रदशन की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील रांख्या-940,/2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्ग नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु dea-7 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 vata पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि वादीगण व प्रतिवादी के मध्य ved तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार पिन necoeeioeianenaniall ti) का कब्जा वादीगण को अक्टूबर 2043 व दिसम्बर 2049

दिया जाना था परन्तु वादीगण को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी व माननीय उच्चतम न्यायालय से सटे होने का संदर्भ दिया परन्तु उसके समर्थन में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में मार्च 2024 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध कराये जाने का तथ्य अंकित किया गया है जबकि वादीगण को अक्टूबर 20I3 व दिसम्बर 2049 तक इकाई का कब्जा प्राप्त हो जाना चाहिए था। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : वादीगण के पक्ष में उक्त तालिका में अकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार उक्त अंकित तिथि तक परियोजना पूर्ण करके वादीगण को कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक वादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this

_Pehaf including compensation. Ifthe allot does yh) including compensation. If the allottee does Page 7 intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत ver व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा Sat धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील tio 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20/6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own

ee ९4 delay in taking possession. Page 8 उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी.» सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा wee (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय #पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »पटटा विलेख के प्रारूप के we ७ में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें were 9.2 (i) A प्रमोटर के forex होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Tending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the

[Apartment/Plol], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. Jl Page 9 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में alfas—to की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा वादी को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णत की जाती है। वादी विनय fae द्वारा ईएमआई धनराशि दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है परन्तु वादी की ओर से कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो सके वादी ने संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत इकाई बुक कराई थी और ईएमआई धनराशि भुगतान किये जाने का दायित्व प्रतिवादी पर है। पत्रावली पर ईएमआई भुगतान किये जाने का कोई अभिलेखीय साक्ष्य न होने के कारण इस बिन्दु पर आदेश पारित किया जाना तर्कसंगत नहीं है। जहां तक वादी तुलसी दास टी सूर्यवंशी द्वारा प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (compensation) @ क्षेत्राधिकार रेश अधिनियम की धारा 74 के NY Page 0

अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। नैसर्गिक न्याय के eri के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी वादीगण को आवंटित मूल इकाई का कब्जा SANZ MA के साथ मार्च 200 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज शिकायत संख्या एनसीआर।44 / 42 // 0357 // 209 तुलसी दास टी सूर्यवंशी को दिनांक 29.0.203 से 30.0420i6 तक, शिकायत संख्या CMBR 44/02 //50585 /2020 WIT कुमार गुप्ता को दिनांक 07.0.20i3 से 30.0420i6 तक हतस्ताक्षारितत अनुबंध / आवंटन पत्र में अंकित ब्याज दर से देय होगा तथा दिनांक 07.05.20i6 से ऑसी»सींसी प्राप्त होने था ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हों की तिथि. तक छा +% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / penal interest प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान किया जाएगा। शिकायत संख्या एनसीआर।44 /04 // 0360 / 2020 विनय बिष्ट को दिनांक i4.:2.20:9 से ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ user जो बाद में हो की तिथि तक MCLR + % की दर से प्रतिवादी द्वारा दण्ड ae? interest भुगतान किया जाएगा। Page ] (ग) प्रतिवादी द्वारा ब्याज #/दण्ड की इस धनराशि को कब्जा fey जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान की जाएगी |

वादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादीगण द्वारा ब्याज |॥०0८४+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। कोबिड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकेडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 we वादी को ओर से समय से भुगतान न किये जाने के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी | इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय alr) आदेश पोर्टल पर अपलोड किया a दिनांक:- | 4/0/2० 20 dab | Bree ( बैजविन्दर pa सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 शिकायत संख्या पक्षकार आवंटन कब्जा | यूनिट भुगतान की गयी नाम पत्र / अनुबंध | दिये संख्या धनराशि रु0 पत्र जाने की तिथि (6माह ग्रेस पीरिएड के साथ) 4 /'2/0357 /20I9 | तुलसीदास | 28-04-20 | 28-40- | 04/405 | रु0 टी सूर्यावंशी 2043 20,44,507 /— wavenei44 /07 /0360 /2020 | विनय fase | 3-02-206 | 3-42- | 54/406 | रु0 33,660,256 / - 2049 एनसीआर(44 / 02 / 50585 / 2020 06-04-20 | 06-0- | G2/g05 | ¥0 24,40,364 /- कुमार गुप्ता 2043 बनाम पटेल एडवांस जेवी पता-- एस-49 ग्रेटर कैलाश 2, नई दिल्‍ली पीठासीन — बलविन्दर कुमार, (सदस्य) परिवाद :- वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी पटेल एडवांस uldl के विरूद्ध योजित की गयी है। यह सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। ॥ अभिलेखीय साक्ष्य:-- ?०86 4 वादी की ओर से निम्नलिखित अभिलेखयी साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- 4, लिखित अभिकथन 2. आवंटन पत्र 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदे प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये a 4. प्रतिवाद पत्र 2. डिमांड लेटर पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:--

(क) संक्षेप में वादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना NEOTOWN (Phase 4) गौतमबुद्धनगर में उक्त इकाई बुक कराई गयी थी जिसके एवज में वादीगण ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान की। वादीगण ने शिकायत प्रार्थना पत्र में इकाई का कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध की है। वादी-विनय विष्ट ने ईएमआई धनराशि भुगतान किये जाने तथा वादी-तुलसी दास टी सूर्यवंशी ने मानसिक उत्पीड़न हेतु प्रतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु अनुरोध की गयी। aid) विनय विष्ट की ओर से लिखित अभिकथन प्रस्तुत किया गया जिसमें यह अंकित किया गया है कि “That the respondent charged me extra Rs 3,06,000/- @ rate of Rs 3.00 per square feet to book flat under the Subvention Scheme for which the MoU was signed and the same was promised to be added in the builder buyer agreement. That when compalianant received the final copy of Builder Buyer Agreement, it was shocked to realized that there was no mention of the Subvention Scheme. That the complainant made all the effort to follow up with respondent in writing as well as in face-to-face meeting for getting the subvention scheme added in the BBA/revised BBA multiple times bul all the effort went into vain. That initially the respondent paid the payments of Pre-EMls to the complainant under subvention scheme. That the respondent later stopped making the payments of Pre- EMis to the complainant from Apr 2048. That till today, an amount of Rs 5,04,34/- has been paid to the bank on account of interest whih is still pending to be paid by the

respondent to the complainant. Prayer : i- Make payments of all the dues to the complainant on account of the interest payments which is still pending with respondent under subvention scheme along with interest. 2- Start making monthly payments of interest amount to the complainant on timely manner on monthly basis. 3- Make all payments of penalties to the complainant on account of delayed possession pending till date as per the interest under the UP RERA guidelines. 4- Start making the monthly payments of penalties to the complainant on monthly basis until the project is completely " finished and possession of the flat is offered. प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि It is submitted that the possession of the flat was expected to be ee ee as per the scheduled but delayed due to the Judicial Page 3 Intervention. That the project got delayed due to the operation of Stay order passed by the Hon'ble Supreme Court of India on the approx 25% land of the project effective from GNIDA letter 08-0- 200. It is therefore the Allotment date should be read 24-4-206 inspite of the 02-04-203 and accordingly completion date of the possession of the flat should be readable and extended for such further period after expiry of 46 months as per the allotment letter. Further the project besides other Force majeure factors as detailed below also got affected due to the recent COVID 9 lockdown, Management is wholeheartedly trying to deliver the

possession to complainant on or before March 202. Being the reasons thereof the expected date of delivery of project delayed due to the aforesaid and various factors beyond the control of the opposite party which would reasonably qualify as force majeure conditions Like-NGT, Govt demonetization policy. उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु dees: क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण fread है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 3: wad इकाई के कब्जा के समय विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु tio 4 प्रतितदी की ओर से प्रतिवादपत्र में 32224 asian : किया गया कि एन.जी.टी के आदेश द्वारा भू-जल पर प्रतिबन्ध लगाना, नोट बंदी के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। प्रतिवादी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:-

7747, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20/4-/6. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20735 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2077 to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers’ agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida wont (2 " Page 5

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष ois के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wert आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र प्रदशन की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील रांख्या-940,/2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्ग नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु dea-7 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 vata पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि वादीगण व प्रतिवादी के मध्य ved तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार पिन necoeeioeianenaniall ti) का कब्जा वादीगण को अक्टूबर 2043 व दिसम्बर 2049

दिया जाना था परन्तु वादीगण को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी व माननीय उच्चतम न्यायालय से सटे होने का संदर्भ दिया परन्तु उसके समर्थन में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में मार्च 2024 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध कराये जाने का तथ्य अंकित किया गया है जबकि वादीगण को अक्टूबर 20I3 व दिसम्बर 2049 तक इकाई का कब्जा प्राप्त हो जाना चाहिए था। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : वादीगण के पक्ष में उक्त तालिका में अकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार उक्त अंकित तिथि तक परियोजना पूर्ण करके वादीगण को कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक वादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this

_Pehaf including compensation. Ifthe allot does yh) including compensation. If the allottee does Page 7 intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत ver व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा Sat धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील tio 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20/6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own

ee ९4 delay in taking possession. Page 8 उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी.» सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा wee (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय #पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »पटटा विलेख के प्रारूप के we ७ में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें were 9.2 (i) A प्रमोटर के forex होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Tending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the

[Apartment/Plol], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. Jl Page 9 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में alfas—to की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा वादी को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णत की जाती है। वादी विनय fae द्वारा ईएमआई धनराशि दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है परन्तु वादी की ओर से कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो सके वादी ने संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत इकाई बुक कराई थी और ईएमआई धनराशि भुगतान किये जाने का दायित्व प्रतिवादी पर है। पत्रावली पर ईएमआई भुगतान किये जाने का कोई अभिलेखीय साक्ष्य न होने के कारण इस बिन्दु पर आदेश पारित किया जाना तर्कसंगत नहीं है। जहां तक वादी तुलसी दास टी सूर्यवंशी द्वारा प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (compensation) @ क्षेत्राधिकार रेश अधिनियम की धारा 74 के NY Page 0

अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। नैसर्गिक न्याय के eri के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी वादीगण को आवंटित मूल इकाई का कब्जा SANZ MA के साथ मार्च 200 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज शिकायत संख्या एनसीआर।44 / 42 // 0357 // 209 तुलसी दास टी सूर्यवंशी को दिनांक 29.0.203 से 30.0420i6 तक, शिकायत संख्या CMBR 44/02 //50585 /2020 WIT कुमार गुप्ता को दिनांक 07.0.20i3 से 30.0420i6 तक हतस्ताक्षारितत अनुबंध / आवंटन पत्र में अंकित ब्याज दर से देय होगा तथा दिनांक 07.05.20i6 से ऑसी»सींसी प्राप्त होने था ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हों की तिथि. तक छा +% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / penal interest प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान किया जाएगा। शिकायत संख्या एनसीआर।44 /04 // 0360 / 2020 विनय बिष्ट को दिनांक i4.:2.20:9 से ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ user जो बाद में हो की तिथि तक MCLR + % की दर से प्रतिवादी द्वारा दण्ड ae? interest भुगतान किया जाएगा। Page ] (ग) प्रतिवादी द्वारा ब्याज #/दण्ड की इस धनराशि को कब्जा fey जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा वादीगण को भुगतान की जाएगी |

वादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादीगण द्वारा ब्याज |॥०0८४+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। कोबिड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकेडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 we वादी को ओर से समय से भुगतान न किये जाने के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी | इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय alr) आदेश पोर्टल पर अपलोड किया a दिनांक:- | 4/0/2० 20 dab | Bree ( बैजविन्दर pa सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2