a भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य modo | शिकायत संख्या 5 छ यूनिट संख्या | जमा धनराशि /ँ -_ डॉ. अभिनव भण्डारी एवं डॉ. E-402 32,45,063 /— NCR44/2/0265/209 लक्ष्मी भण्डारी सिम्मी खुराना एवं अजय 8-30] 45,23,862 /— NCRI44/2/0266/209 खुराना | टार44/2/0268/209 अजय कुमार चौहान D-506 24,86,084 /— |. | अमित सिद्धार एवं सुमित H-605 2,76,490 /— NCR44/2/0270/209 सिद्धार Lz NCR44/2/0273/209 दीप अरोड़ा #-]02 28,42,888 /— | ९ | NCR44/2/0274/209 गिरीश चन्द्र बजेथा 7-03 35,99,653 /- 7 हरेन्द्र पाल सिंह एवं दर्शन C-204 36,69,753 / - NCRI44/2/0276/209 देवी 8. | NCRI44/2/0280/20I9 | विमला पॉल एवं अपाला रॉय | +-205& 29,65,884 /— 9. | NCRI44/2/0295/209 | प्रेम कुमार F-303 38,56,602 /— | ५ | 0... |सटार44/2/0296/209 मनोज कुमार B-203 37,86,44 /— ay 4. .स्वेता कपिल एवं प्रशांत (-402 34,59,480 /— क्‍८२44/]2/0297/209 द्विवेदी |. | प्पुदी श्रीनिवास राव एवं I-205 30,60,404 /— NCRI44/2/0298/209 लक्ष्मी x / बोप्पुदी भाग्य लक्ष्मी ee N सचिन अग्रवाल एवं शिल्पी E-202 A 30,04,486 /— CRI44/2/0300/209 बसँल Page l ry NCRI44/2/030/209 रवि शेखर सिंह B-904 37,77,099 /— _ रमा कृष्ण नायक एवं H-602 a NCRI44/2/0302/209 e . 20520 मंदाकिनी पायकरे | ५ | NCRI44/2/0309/209 नीलम राणा G-703 38,52,584 / — 7. हिरदेजीत सिंह एवं हरप्रीत C-804 36,69,750 /— NCRI44/2/0346/209 Le NCR44/2/0348/209 काशीनाथ सिंह I-30 49,96,008 /— a aT कुमार चौधरी एवं I-202 28,53 = NCRI44/2/0353/209 8 ५7४70 सुमन चौधरी ca NCRI44/2/0483/209 मनि भूषण झा J-302 34,48,420 /—

my अशोक कुमार उपाध्याय एवं [-0] 45,30,932 / - ॥टा२44/2/0484/209 आशा उपाध्याय शिकायतकर्ता डॉ. अभिनव भण्डारी एवं डॉ. लक्ष्मी भण्डारी के साथ 20 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। शिकायतकर्ता श्री दीपांकर घोष द्वारा पीठ के समक्ष जमा धनराशि ब्याज सहित वापिस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। यह सभी शिकायतें Aims Green Avenue (Phase-t) परियोजना से सम्बन्धित है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo टारा44/2/0265/209 डॉ. अभिनव भण्डारी एवं डॉ. लक्ष्मी भण्डारी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की ar 2 Aims Green Avenue (Phase-l) में यूनिट सं0- E-402 किया Page 2 = था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,45,063 ,/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2046 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की पयोजना में यह यूनिट वर्ष 2043 में बुक करायी गयी थी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटी अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं ।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना में विलम्ब विभिन्‍न परिस्थितियों के कारण हुआ। परियोजना का फेज-+ पूर्ण है और वे शीघ्र ही कब्जा दे देंगे। फेज-2 को वह दिनांक 34.42. 2020 तक पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 44.06.2020 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह परियोजना पूर्ण कर दिसम्बर 2020 में कब्जा दे देंगे। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4... क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा दिसम्बर 2020 में कब्जा दिये जाने की बात कही गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 03.04.2043 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ सं0-42 ees es हा. के Page 3 a के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 30 जून 20:6 एवं 6 माह की aque अवधि के साथ 30 दिसम्बर 20:6 तक कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 30.42.2046 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 34.:2.206 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को a (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) Page 4

पं अधिसूचित की गयी हैं। इसमें dane के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.24) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20i6. ‘The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " 0 Page 5 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब क॑ लिए पाने के अधिकारी होगें | जैसा कि सभी जन-मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस जैसी महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोविड-49 (Corona Virus Disease) की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यों पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल इस्टेट सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2020 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2046 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जाएगी। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी./सी.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्तागण से किसी भी प्रकार की अनुचित मांग नहीं करेंगे।

इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश प्रोर्टल प्रर अपलोड किया जाये। दिनांक:-- 45/06 / 2020 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण