U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-2 Attendance:- Shri Balwinder Kumar, Member Sl. No. | Complaint No. | Complainants | Unit No. | Amount 1. | ८टार44/0/0545/209 | Ramesh Kaul & Ravindra Kaul | 4-502 | Rs. ,59,03,25/- 2. | NCR44/2/0096/209 | Lokendra Singh Bhati & Vidyawati | 203 | Rs. ,39,78,067/- 3. | टारा44/2/0254/209 | Zenith Portfolio & Insurance Advisors Pvt. Ltd. | D-2702 | Rs. 2,3,37,2I4/- v. Wave Megacity Centre Pvt. Ltd. Case has been instituted against the respondent by complainant Ramesh Kaul and Ravindra Kaul along with 2 other complainants. The facts of all these three complaints are identical and evidence is identical. All these three complaints pertain to WMCC-2B project. Therefore, they are being disposed of through a single decision. Complaint No. NCRI44/0/0545/209 Ramesh Kaul and Ravindra Kaul shall be the leading case. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent seeking possession and interest for the delayed period.

In brief, the statement of the complainant is that unit no.- E-502 was booked by them in the respondent's project WMCC-2B, for which payment of Rs. ,59,03,I25/- was made by them from time to time on an installment basis. Possession was to be delivered to the complainant after completing the unit by date 47.03.2047, but possession has not been delivered by the respondent till date. The complainant also states that there is a delay of more than 2.5 years, that is, more than 30 months in the project. Hence, request has been made by the complainant against the respondent for delivery of possession and interest for the delayed period. In support of their statement, copies of allottee agreement, application, etc., were filed by the complainant. Filing written statement, it was stated by the respondent that unit no. 28-7/502 was allotted to the complainant in their named project WAVE CITY CENTER PVT. LTD. Against the original sale price of Rs. 1,49,20,673.56/- (excluding GST), amount of Rs. 4,59,03,425.82/- was paid to them by the complainant. Occupancy certificate of the project has been obtained and offer of possession will be sent to them shortly. By order passed by the Hon'ble NGT, construction work within 40 kilometers of Okhla Bird Sanctuary was prohibited, due to which delay occurred in construction work of the project and impediment was caused in getting work done.

In support of its statement, copy of occupancy certificate of the project dated 26.09.2049 was filed on behalf of the respondent. Heard both parties and perused the record. On the basis of pleadings of the parties, the following points are for determination :— 1. Whether this Bench has jurisdiction to hear the case due to an arbitration clause in the agreement? 2. Whether pre-RERA agreements do not fall within the ambit of RERA? 3. Whether the respondent's project was delayed due to force majeure? If yes, its effect? 4. Whether the complainant is entitled to receive possession and interest for the delayed period? Determination of Point No. 1 The argument has also been presented on behalf of the respondent that there is an arbitration clause in the agreement, due to which any dispute between complainant and respondent can be resolved only through an arbitrator and this Bench does not possess jurisdiction to hear this complaint. In this regard, it is noteworthy that it has been held by the Hon'ble Supreme Court in Emaar MGF v. Aftab Singh that:— (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution;

(iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; In light of the aforesaid legal principles laid down by the Hon'ble Supreme Court, it is clear that resolution of certain disputes cannot be done by an arbitrator even after an arbitration agreement. Jurisdiction of specially constituted authorities cannot be ousted merely under the cloak of an arbitration clause. For all such disputes for which specialized bodies have been created by law and jurisdiction has been conferred, an arbitrator is not competent to resolve such disputes. In light of the aforesaid legal principles, it is clear that Section 79 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 2046 will prevail over the Arbitration Act. Applying the reasoning given by NCDRC in A. Ayyasamy, it was concluded that the same principle can apply to such cases under the Real Estate Act, which provides a specialized mechanism for resolving disputes between homebuyers and builders. Keeping in view the principles propounded above, the question of reference by the respondent to an arbitrator stands extinguished of itself. Accordingly, Point no. 1 is disposed of. Determination of Point No. 2

Point no.-2 has been framed to the effect whether pre-RERA agreements do not fall within the ambit of RERA? This point has been framed on the pleadings of the respondent, burden of proving which lies on the respondent. In this regard, the observation given by the Bombay High Court in Writ Petition No.- 2737 / 2047 Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others v. Union of India is important, in which it has been clearly stated that:— The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale.

From the aforesaid legal principles, it is clear that according to the provisions of RERA, the clause regarding completion and handing over possession given in the agreement cannot be rewritten. Under Section 4(2)(l)(c), the promoter can give a fresh timeline, which shall not depend on the agreement, but the said timeline can save him from "penal consequences" provided under RERA, though it shall not absolve him of the liabilities provided in the agreement. From this, it can be deduced that the promoter is liable for the date of possession given in the agreement and calculation of delay shall be done according to the date of the agreement; moreover, ongoing projects fall within the ambit of RERA. Accordingly, Point number 2 is disposed of. Determination of Point No. 3 Point no. 3 has been framed to the effect whether in fact the project was delayed due to force majeure events? This point has been framed on the pleadings of the respondent, burden of proving which lies on the respondent.

On behalf of the respondent, it was stated that due to certain unexpected events (force majeure events) (such as riot, agitation, strike, industrial dispute, disruption of services and supplies on the project, government policy change, disruption of work by judicial stay orders, judgments and orders, delay occurring in licenses and approvals, etc.), the project was delayed; along with this, it was also stated that the project was affected due to orders of the Hon'ble National Green Tribunal and the Hon'ble Supreme Court. Neither was it stated on behalf of the respondent in respect of which force majeure delay occurred in the construction work of its project, nor was any evidence filed on the record regarding force majeure from which it may be evident that work on the project land was disrupted. In this regard, the Hon'ble Supreme Court in the judgment of Civil Appeal No.-940 / 2047 Bikram Chatterjee and others v. Union of India and others at page number-234 and paragraph no. 4 defined force majeure as follows:— Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.

From the above definition of force majeure, it is clear that force majeure is a condition where war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or other natural calamity has occurred. In the present matter, no such situation arose and in such circumstances the respondent is not entitled to get the benefit of this argument. Accordingly, Point no. 3 is disposed of. Determination of Point No. 4 The complainant states that possession was to be delivered by the respondent by 47.03.2047, but possession has not been delivered till now. A copy of the allottee arrangement agreement dated 48.09.2042 is available on record, perusal of paragraph-5.4 at page number-44 whereof reveals that possession was to be delivered by the respondent within 48 months from the date of execution of this agreement with a grace period of 6 months. This agreement was executed on date 48.09.2042. In such case, as aforesaid, the date of possession comes to 48.03.2047. It is clear that the project is delayed and in such case the complainant is entitled to receive delayed period interest for the period from date 49.03.2047 till obtaining of OC/CC or offer of possession, whichever is later. In this regard, it is noteworthy that in the petition of Maharashtra High Court in Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others v. Union of India, it was held by the Hon'ble High Court that:—

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. Therefore, in light of the aforesaid decision, it is clear that under the provisions of U.P. RERA, in accordance with the contract executed between promoter and buyer, interest shall be payable on delay and principal amount, because the said amount has been utilized by the promoter.

As far as the question of rate of interest payable is concerned, under the Real Estate (Regulation and Development) Act 20i6, the State Government on date 47.40.2048 notified the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale / Lease) Rules 20i8. In paragraph 9 of the draft of sale / lease deed given as annexure therein, promoter's default events (Events of default) are defined, in which in paragraph 9.2 (i), in the event of default by promoter, it is provided for the allottee that:— The Allottee shall bave the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: The same rate is prescribed in paragraph 9.30) in case of default by allottees. In view of the said provision, it appears just to grant interest for the delayed period to the allottee at the interest rate of MCLR+1 percent. As far as the question up to which period interest is to be granted is concerned, in this regard in Civil Appeal No. 6649--50 / 208 Supertech Limited v. Rajni Goyal, it has been held by the Hon'ble Supreme Court that:—

: the period of Interest should close q April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself! in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. ‘ihe Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " According to the above legal dictum, the complainant shall be entitled to receive delayed interest up to the date of obtaining OC/CC or offer of possession, whichever is later. In such circumstances, the complainant shall be entitled to receive interest for delay up to the period of obtaining OC/CC or offer of possession, whichever is later. Accordingly, Point number-4 is disposed of.

As is known to the general public, infection of pandemic like Corona virus is widely spread in all countries of the world. In such situation, for prevention and control of Covid-49 (Corona Virus Disease), lockdown was declared across the entire country on date 24.03.2020. Under lockdown conditions, restrictions were imposed on all activities, whereby all sectors were affected including the real estate sector. In the interest of justice, viewing the same, for delay occurring in the project from date 24.03.2020 to date 30.09.2020, no interest shall be paid by the promoter to the allottees. Disposing of the above points, following orders are passed: Order

1. The respondent is directed to ensure completing all amenities of the units of the complainants according to allotment-letter / agreement and delivering possession along with OC/CC by date 34.40.2020, and executing registry as per rules upon receiving due stamp duty. 2. The respondent shall ensure paying interest for the delayed period at the rate of MCLR+1 percent on the amount deposited by the complainant from date 49.03.2047 till the date of obtaining OC/CC or offer of possession, whichever is later. Simultaneously, it is also clarified that this interest amount shall be adjusted in the final payment amount and if the interest amount exceeds the due amount, it shall be refunded to the complainants as per rules. In the cases of other complainants, calculation shall be made according to the agreement as aforesaid. In view of the lockdown in the country for prevention and control of Covid-49, interest shall not be calculated for delay in the project from date 24.03.2020 to date 30.09.2020. 3. The respondent is directed that under Section 2(za)(i) of the RERA Act 2046, interest has been defined that after coming into force of RERA, if any interest rate is charged by the promoter upon allottee's default, interest shall be paid to the allottee at the same rate upon default by the promoter. The interest rate notified by the State is MCLR+1 percent. 4. The respondent shall ensure issuing offer of possession letter along with OC/CC as aforesaid. 5. One copy each of this order be placed on the relevant files and calculation of amount and interest in each case shall be made in accordance with the principles propounded in this order.

Contravention of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the U.P. Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6. Order be uploaded on the portal. (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority Date:- 49/06 / 2020

F भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, i कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य 3] शिकायत संख्या Reread =| यूनिट सं० | धनराशि l. |८टार44/0/0545/209 | रमेश ater एवं रविन्द्र कौल | ४-502 ,59,03,25/- 2. |NCR44/2/0096/209 | लोकेन्द्र सिंह भाटी एवं. | 203 ,39,78,067/- विद्यावत्ती 3. टारा44/2/0254/209 | जेनिथ पोर्टफोलियों एवं. | D-2702 2,3,37,2I4/- इंश्योरेन्स एडवाइजर्स प्रा.लि. बनाम वेव मेगासिटी सेन्टर प्रा.लि. शिकायतकर्ता रमेश ota एवं रविन्द्र कौल के साथ 2 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें WMCC.2B परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCRI44/0/0545/209 रमेश कौल एवं रविन्द्र कौल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WMCC-2B में यूनिट सं0- E-502 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर ,59,03,I25/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 47.03.2047 तक न ee पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है परियोजना में 2.5 वर्ष अर्थात 30 माह से अधिक का विलम्ब है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटी skate अनुबन्ध पत्र, प्रार्थना-पत्र आदि की छायाप्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना WAVE CITY CENTER PVT.LTD में यूनिट सं० 28-7/502 आवंटित किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा मूल विकय कीमत १,49,20,673.56 / -रूपये, (जी.एस.टी के अलावा) के सापेक्ष 4,59,03,425.82 //-रूपये की धनराशि उन्हें अदा की गयी हैं। परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है और ऑफर ऑफ पोजेशन शीघ्र ही उन्हें भेज दिया जायेगा। माननीय NG. द्वारा पारित आदेश में ओखला बर्ड सेंच्यूरी के 40 किलोमीटर परिक्षेत्र में हो रहे निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण परियोजना के निर्माण कार्य में विलम्ब हुआ और कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांक 26.09.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को है ? 2. PW के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते ? 3. कया force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना A. हुई? यदि हां तो प्रभाव? Page 2 | 4. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं z अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है निस्तारण बिन्दु to 4 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबचन्ध में आर्बीट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी

विवाद को केवल आर्बट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा एमआर एम.जी.एफ. बनाम आफताब सिंह में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution; (iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आर्बिट्रेटर द्वारा आर्बिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्बीट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, Page 3

न एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर.सी. | ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही सिद्धांत रियल wee अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वत: समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु to 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु सं०-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या रेरा से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 / 2047 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है। जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-- The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale.

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं wal देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा किन्तु उक्त समय सीमा रेरा में दिये गये “daa कन्सीक्वेसिज” से बचा सकता है किन्तु उससे वह अनुबन्ध में दिये गये उत्तरदायित्वों से मुक्त नहीं होगा। इससे आग किया जा iP Page 4 [ कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे i तिथि के लिए उत्तरदायित्व है एवं विलम्ब की गणना अनुबन्ध की तिथि के अनुसार की जायेगी वैसे भी ऑनगोईंग परियोजना रेरा की परिधि में आते है। तदनुसार बिन्दु संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 3 बिन्दु vo 3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wre आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेशों के कारण कारण परियोजना प्रभावित Bel विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना के निमार्ण कार्य में विलम्ब हुआ और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं wae ti0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। वर्तमान E जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु to 3 निस्तारित ॥ जाता है। निस्तारण बिन्दु to 4

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा 47.03.2047 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। पत्रावली पर आवंटी अरेन्‍्जमेंट अनुबन्ध दिनांक 48.09.2042 की प्रति उपलब्ध है, जिसके पृष्ठ संख्या-44 के प्रस्तर-5.4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा इस अनुबन्ध निस्पादन की तिथि से 48 माह में एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। यह अनुबन्ध दिनांक 48.09.2042 को निस्पादित की गयी। ऐसे में उपरोक्तायुसार कब्जे की तिथि 48.03.2047 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसें में शिकायतकर्ता दिनांक 9. 03.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay | till such time as the i: is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय »/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall bave the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है| जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649--50 / 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 7

: the period of Interest should close q April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself! in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. ‘ihe Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। जैसा कि सभी जन-मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस जैसी महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोविड-49 (Corona Virus Disease) की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यों पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल इस्टेट सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। बी

<«&&& & ऋऋ ऋ #&###ऋछऋ [ | उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए i आदेश पारित किये जाते | आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स क॑ समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.40.2020 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 49.03.2047 से ओ.सी. /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। कोविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने | Page 9 । भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य | द्वारा अधिसूचित ब्याज दर /८ा,२+ प्रतिशत है। 4. विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी./सी.सी सहित जारी करना सुनिश्चित करे।

5... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित शिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का Goods उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | eee सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांकः- 49/06 / 2020 rrr TS Es ET A A TTS Page 0