U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Greater Noida Bench-2 Presence:- Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.:- NCR44/42/057/209 Shripal Versus Sikka Infrastructure Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for getting possession and delayed period interest. In addition, it has also been stated that an additional amount of Rs. 278,598,/- was taken by the respondent. In brief, the complainant states that unit No.- [न,ब्प्रा॥/6/706] was booked by them in the respondent's project SIKKA KARNAM GREENS, for which payment of Rs. 34,02,027/- was made by them from time to time on an installment basis. Possession was to be given by the respondent to the complainant upon completing the project by 27.09.2044, but possession has not been given till date. The complainant also states that there is a delay of 5 years in the project and the flat is still not ready and the project is also under construction. Therefore, the complainant requested for grant of possession and delayed period interest against the respondent. In support of his statement, copies of application, demand letter, and flat allotment agreement were filed on behalf of the complainant.

Issuing notice on behalf of the Authority, the respondent was informed to appear on the scheduled date and submit its written statement along with necessary evidence. The first hearing was held on 22.04.2020, wherein the respondent remained absent, in sequence of which notice was issued to them directing them to file written statement, one copy of which be made available to the complainant. Despite giving sufficient opportunity to the respondent, no written statement was filed. On 24.06.2020 the respondent appeared, yet no written statement was filed, but it was stated that they will complete the project and give possession to the complainant by March 2024. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of pleadings of the parties, the following issue was framed for consideration :-- 1. Whether the complainant is entitled to get possession and delayed period interest? Determination Point No.-1 Regarding whether the complainant is entitled to delayed period interest, in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India and others", it has been held by the Hon'ble High Court that:-

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, Wrage | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCR44/42/057/209 श्रीपाल बनाम सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 278,598,/- रुपये की अतिरिक्त धनराशि ली गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट सं0-न,ब्प्रा॥/6/706 बुक किया गया, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 34,02,027/— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 27.09.2044 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना २ में 5 वर्ष का विलम्ब है और फ्लैट अभी भी तैयार नहीं है तथा परियोजना भी निर्माणाधीन है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रार्थना पत्र, मांग पी. पत्र, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि निर्धारित तिथि पर उपस्थित होकर आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें| प्रथम सुनवाई दिनांक 22.04.2020 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे, जिसके क्रम में उन्हें नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया था कि वह प्रतिवाद पत्र दाखिल करें, जिसकी एक प्रति शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराएं। विपक्षी को पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। दिनांक 24.06.2020 को विपक्षी उपस्थित हुए फिर भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है, परन्तु यह कहा गया कि वह शिकायतकर्ता को मार्च 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 27.09.20i4 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को मार्च 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे।

पत्रावली पर दाखिल फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांक 27.09.2044 के पृष्ठ Wo-8 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा निर्माण हेतु खुदाई शुरू होने की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। अनुबन्ध में निर्माण हेतु खुदाई शुरू होने की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त अनुबन्ध दिनांक 27.09.20 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया। ऐसी दशा में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 27.03.2045 होती है। ५ Page 2 a स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 28.03.20i5 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित हुआ है, जो कि उभयपफक्ष द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-26 में परियोजना विलम्ब होने पर 5,/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से धनराशि दिये जाने का प्रावधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता / ii aca पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस d से Page 3 विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान, है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से RT के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा fiers के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.24i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on rik iene is ate ws loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48--65 fafaer/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery & possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ; unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोबिड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Tega बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2020 तक ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 28.03.2045 से दिनांक 30.04.20i6 तक 5/- रुपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.206 से ae. सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+l प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा aU Page 6 6.

सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जाएगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी.,//सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता से ली गयी 2,78,598 /- रुपये की अतिरिक्त धनराशि 45 दिनों के अन्दर वापस अदा करना सुनिश्चत करें। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2४00) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ४०॥२+] प्रतिशत है। विपक्षी, शिकायतकर्ता से किसी भी प्रकार की अनुचित मांग नहीं करेंगे। इस आदेश का Goods उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 40,//08 / 2020 ly (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Greater Noida Bench-2 Presence:- Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.:- NCR44/42/057/209 Shripal Versus Sikka Infrastructure Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for getting possession and delayed period interest. In addition, it has also been stated that an additional amount of Rs. 278,598,/- was taken by the respondent. In brief, the complainant states that unit No.- [न,ब्प्रा॥/6/706] was booked by them in the respondent's project SIKKA KARNAM GREENS, for which payment of Rs. 34,02,027/- was made by them from time to time on an installment basis. Possession was to be given by the respondent to the complainant upon completing the project by 27.09.2044, but possession has not been given till date. The complainant also states that there is a delay of 5 years in the project and the flat is still not ready and the project is also under construction. Therefore, the complainant requested for grant of possession and delayed period interest against the respondent. In support of his statement, copies of application, demand letter, and flat allotment agreement were filed on behalf of the complainant.

Issuing notice on behalf of the Authority, the respondent was informed to appear on the scheduled date and submit its written statement along with necessary evidence. The first hearing was held on 22.04.2020, wherein the respondent remained absent, in sequence of which notice was issued to them directing them to file written statement, one copy of which be made available to the complainant. Despite giving sufficient opportunity to the respondent, no written statement was filed. On 24.06.2020 the respondent appeared, yet no written statement was filed, but it was stated that they will complete the project and give possession to the complainant by March 2024. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of pleadings of the parties, the following issue was framed for consideration :-- 1. Whether the complainant is entitled to get possession and delayed period interest? Determination Point No.-1 Regarding whether the complainant is entitled to delayed period interest, in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India and others", it has been held by the Hon'ble High Court that:-

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, Wrage | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCR44/42/057/209 श्रीपाल बनाम सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 278,598,/- रुपये की अतिरिक्त धनराशि ली गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट सं0-न,ब्प्रा॥/6/706 बुक किया गया, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 34,02,027/— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 27.09.2044 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना २ में 5 वर्ष का विलम्ब है और फ्लैट अभी भी तैयार नहीं है तथा परियोजना भी निर्माणाधीन है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रार्थना पत्र, मांग पी. पत्र, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि निर्धारित तिथि पर उपस्थित होकर आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें| प्रथम सुनवाई दिनांक 22.04.2020 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे, जिसके क्रम में उन्हें नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया था कि वह प्रतिवाद पत्र दाखिल करें, जिसकी एक प्रति शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराएं। विपक्षी को पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। दिनांक 24.06.2020 को विपक्षी उपस्थित हुए फिर भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है, परन्तु यह कहा गया कि वह शिकायतकर्ता को मार्च 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 27.09.20i4 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को मार्च 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे।

पत्रावली पर दाखिल फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांक 27.09.2044 के पृष्ठ Wo-8 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा निर्माण हेतु खुदाई शुरू होने की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। अनुबन्ध में निर्माण हेतु खुदाई शुरू होने की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त अनुबन्ध दिनांक 27.09.20 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया। ऐसी दशा में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 27.03.2045 होती है। ५ Page 2 a स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 28.03.20i5 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित हुआ है, जो कि उभयपफक्ष द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-26 में परियोजना विलम्ब होने पर 5,/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से धनराशि दिये जाने का प्रावधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता / ii aca पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस d से Page 3 विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान, है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से RT के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा fiers के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.24i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on rik iene is ate ws loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48--65 fafaer/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery & possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ; unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोबिड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Tega बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2020 तक ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 28.03.2045 से दिनांक 30.04.20i6 तक 5/- रुपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.206 से ae. सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+l प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा aU Page 6 6.

सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जाएगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी.,//सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता से ली गयी 2,78,598 /- रुपये की अतिरिक्त धनराशि 45 दिनों के अन्दर वापस अदा करना सुनिश्चत करें। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2४00) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ४०॥२+] प्रतिशत है। विपक्षी, शिकायतकर्ता से किसी भी प्रकार की अनुचित मांग नहीं करेंगे। इस आदेश का Goods उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 40,//08 / 2020 ly (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण