उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष क्रम to शिकायत संख्या छ्स्म्रत यूनिट संख्या | धनराशि रु. /— l. | NCR44/2/027/209 सुधीर सूद 502 20,89,508/- 2. | ८२44/2/028/209 सुधीर सूद 503 20,55,25/- 3. |रटार44/0/0406/2020 | केदार नाथ अग्रवाल ES090I 27,49,253/- _| बनाम हॉटशॉट डेवलपर्स wo feo शिकायतकर्ता सुधीर सूद के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें ESQUARE (COMMERCIAL) परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत io NCRI44/I2/0i27/209 सुधीर सूद अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना wa शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना E-SQUARE (COMMERCIAL) में यूनिट संख्या-502 बुक करायी गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय- समय पर किश्तों के आधार पर 20,89,508 ,//“-रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिनांक 30.06.2045 तक कब्जा दिया जाना १८ था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की eRI—3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द शिकायत दर्ज की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 43.08.2044, जमा धनराशि की रसीदें, ई-मेल आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना E-SQUARE में यूनिट बुक कराई गई थी। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा वर्ष 2009 में 456.903 एकड़ भूमि ग्राम शाहबेरी की अधिग्रहित की गयी, जिसमें से कुछ हिस्सा विपक्षी को भी आवंटित किया गया। किसानों द्वारा उक्त अधिग्रहण का विरोध करते हुए माननीय उच्च न्यायालय में याचिका wo 500 / 2040 देवेन्द्र कुमार आदि बनाम उ0प्र0 राज्य योजित की गयी, जिसमें दिनांक 42.05.2044 को आदेश पारित करते हुए भूमि अधिग्रहण को निरस्त किया गया, जिससे परियोजना प्रभावित हुई | उक्त भूमि मूल स्वामियों को वापस हो गयी। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा समूह में याचिकाओं की सुनवाई करते हुए गजराज सिंह बनाम woo राज्य आदि में आदेशित किया गया कि जो परियोजना 202 के मास्टर प्लॉन अन्तर्गत स्वीकृत नहीं है, उन परियोजना पर कोई निर्माण कार्य नही होगा, जिस कारण परियोजना का कार्य बाधित हुआ। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा "सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 राज्य" आदि में आदेश पारित करते हुए किसानों को 64.70 प्रतिशत अतिरिक्त मुआवजा देने के लिए आदेशित किया गया। परियोजना में देरी होने से विपक्षी कंपनी को आर्थिक नुकसान उठाना पड़ता है। विपक्षी के द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल के निर्देश पर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा भू-जल दोहन पर रोक लगायी गयी, जिससे परियोजना के लिए पानी की सप्लाई का इंतजाम करने में विलंब कारित हुआ। इसके अतिरिक्त किसानों के धरना प्रदर्शन व माननीय उच्च न्यायालय में योजित 2 छः

याचिकाओं में पारित Ver आदेशों के कारण भी परियाजना में विलंब कारित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। प्रमुख सचिव, औद्योगिक विकास उत्तर प्रदेश शासन द्वारा "वैलेंशिया होम्स प्राणलि0 बनाम उ0प्र0 राज्य" आदि में शासनादेश सं0 382 /77-3--66आर / 2048 दिनाक 28.02.2049 को जारी करते हुए वर्ष 20:0 से दिनांक 44.05.2045 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त "गजराज सिंह बनाम उ0प्र0 राज्य एवं सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 राज्य" के बाद में पारित ee के कारण भी परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 48.05.2049 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता बकाया धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त कर सकता है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्षो के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव? 2... क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु Wo 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। “iG

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, aie wera आदेश, निर्णय व डिकी से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्टस की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्टस की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील vem—o40 /20:7 "बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में अभिनिर्धारित किया गया है:-

"0]4], On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20]]-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 205 in Savitri Devi v. State of U.P. (20!5) 7 SCC 2l. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to he paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20]] to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers’ agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas of = have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त अबज़रवेशन से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wes आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर इवेन्ट नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 "बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। जहां तक विपक्षी की भूमि के “टाइटिल"“ के विवादों का प्रश्न उठाया गया है, यह सम्बन्धित भू विक्रेता प्राधिकरण तथा बिल्डर के बीच का प्रश्न है निश्चय ही यदि भूमि का “टाइटिल” वर्ष 2044 से विवाद ग्रस्त था, तो ऐसी स्थिति में वर्ष 2044 में शिकायतकर्ता को विचाराधीन भूमि पर बनने वाले फ्लैट का विक्रय किया जाना उचित न था। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु to 2 यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 43.08.2044 को निष्पादित हुआ था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को जून 20i5 Wd 6 माह अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) सहित दिसम्बर 20:5 तक कब्जा दिया जाना था। oC ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.0:.2076 से ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध में विलम्ब के लिए 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है ~ = माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 768, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04. अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.:0.20I8 को

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण 05.2046) U Yd अनुबन्ध के | के मध्य कोई अनुबन्ध ज्य सरकार द्वारा भून्सम्पदा के लिए करार) नियमावली (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" OC 7 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wee 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक ब्याज किस अवधि तक विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20i6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या--740 /8-3-48-65 विविध /t6 के द्वारा मॉडल Uitte के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7 Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the 0) 8

& of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। degen बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। हि न उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित आदेश गरित किये जाते

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के प्रस्तर-2 के अनुसार समायोजन के उपरान्त डिमांड पत्र जारी कर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 34.42.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2046 से दिनांक तक 5/- रुपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक से ओ.सी. / सी.सी. अथवा ऑफर किये जाने की तिथि, THUR रजिस्ट्री I 30.04.206 I 0.05.206 जो भी बाद में Bp हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की wit dA | 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(०४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+! प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

4... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा WHT | 5. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-(2 6 / X /2020 8 Sn पक eye (राजीव कु (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 0