उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/I2/0099/209 लोकेन्द्र सिंह भाटी एवं गुलशन भाटी बनाम aa मेगासिटी सेन्टर प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 23-07-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार wy weit / शिकायतकर्ता की ओर से अधिकृत प्रतिनिधि श्री योगेश गोयल उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अमित सिंह उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 23-07-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(४) में निम्नलिखित प्राविधान है:- #34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन va विकास) अधिनियम, 20i6 G प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page | of 5 E-Court

बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dared या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत्‌ है:- Page 2 of 5 / E-Court

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as ” determined by the Authority. यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। sated wider से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-09-2022 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2020 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस, दिनांक 47-09-2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05-40-2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 40-04-2023, दिनांक 20-03--2023, दिनांक 04-05-2023, दिनांक. 05-06-2023, दिनांक 08-09-2023,. दिनांक. 47-44-2023, दिनांक 20-42-2023, दिनांक 27-42-2023, feat 47-04-2024, दिनांक 06-03-2024, feaim 7-05-2024, दिनांक. 04-08-2025, fesie 04-0-2024, feate 03-0:-2025, .. दिनांक. 44-02--2025, दिनांक o9—04—2025, दिनांक 30-05-2025 एवं दिनांक 23-07-2025 को की गयी। प्रकरण में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 24-03--2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत Page 3 of 5 E-Court पारित आदेश, दिनांक ot-07-2020 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के cet ot विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। yea शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा ares के अन्तर्गत दिनाक 04-07-2020 को निम्न आदेश पारित किये गयेः-

44. विपक्षी करो आदेशित किया जाता है fe वह थिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र//अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण wear दिनांक 30-06-2०2/ तक a / सी सी: सहित कब्जा देना छुनिश्चित करें और देय RTT Yow ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Berea | 2 विपक्षी शिक्रायतकर्ता को दिनांक 687-04-2077 से ओसी,सी सी: प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर fed जाने जो भी ae में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वार जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत की दर से ।विलस्बित अवधि का ब्याज अदा करना छुनिश्चित Be) साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि आंतिम थुयतान की rer में समायोणित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनयाशि से अधिक हैं. तो नियमानुसार थिक्रायतकर्ता को वापस की ort) क्रोविड-79 की deers एवं नियत्रण eg देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 24-03-2020 से (दिनांक 30-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब eg ब्याज की यणना नहीं की जाएगी / 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है far er अधिनियम 2076 की धारा 26०06) के arta ब्याज को प्रस्थिक्षित किया गया है कि रेश लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर aI के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो ot दर से ब्याज ग्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा।/ राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I ग्रतिशत B/ 4. विपक्षी उपरोक्‍्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओसी,'सी सी सहित जारी करना चुनिश्चित करें/..

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2020 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार दिनांक 30--06-2024 ae weit / शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं Page 4 of 5 E-Court लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 47-74-2023, दिनांक 26-07-2004 एवं दिनांक 29-05-2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य,“ प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2020 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/, शिकायतकर्ता at wera यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अत: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 04-07-2020 के किसी भी TER का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-07-2020 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 24-2-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 0i-07-2020 प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 42-2-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 04-07-2020 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 27-40-2025. f (संजय आर. भूसरेड्डी) अध्यक्ष, RT| Page 5 of 5