उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर।44 / 42 /0054 / 2049 रंजीता बंसल व पूनम निवासी- ए-2, अग्रवाल एपार्टमेंट 59 माडल टाउन एमएमएच कॉलेज MRT वादी बनाम हिमालय रियलएएस्टेट प्रा.लि. पता- 7365, प्रेम नगर, शक्ति नगर दिल्‍ली पीठासीन - बलविन्‍न्दर कुमार, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : वादी :- श्री प्रशांत व अस्मिता, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री चन्द्रशेखर आजाद, प्रतिनिधि परिवाद :- वादी रंजीता बंसल व पूनम निवासी- ए--2, अग्रवाल एपार्टमेंट 59 माडल टाउन एमएमएच कॉलेज गाजियाबाद के द्वारा हिमालया रियलएस्टेट प्रा.लि. के विरुद्ध ka अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद der एनरीआरं।44 /42/ 0084/2049 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- वादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- . लिखित अभिकथन - आवंटन पत्र दिनांक 40.04.2043 4 2 3. जमा की गयी धनराशि की wie 4. प्रतिउत्तर Page I प्रतिवादी पधिवादा द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र दिनांक 27.02.2020 2. लेजर एकाउंट 3. ओ.सी दिनांक 49.06.2048-टॉवर A, 8 & ६ 4. ऑफर फार पोजेशन पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में वादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Himalaya Pride (209५९ 4 : Tower -A & B) गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या A ,43 बुक कराई थी जिसके एवज में कु 44,39,589 /ufcaral को भुगतान किया गया।

वादी की ओर से प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि ” The complainant reiterates that the respondent has changed the layout of the apartment allotted to him. That flat which was allotted to him had a different layout than that is being finally offered. the new layout is not vastu compliant and is casing mental trauma to the complainants. The change of the layout plan of floor, flat or project is in the contravention of the section 44 of the RERA Act. The respondent had allotted the unit of 4453 sqft with layout as shown in image at top right of the last page of the allotment letter however now the respondent has changed the said layout and is offering another flat with different layout and claiming same to be ०4453 sqft. | Page 2 Relief Sought : l- to give legal possession through sale deed/lease deed of the flat A-7/23, 7th floor, with super area of 4453 sqft which is allotted to the complainant in the respondent's project Himalaya Pride, with the layout as shown in the image at top right of last page of Allotment letter and also to pay delay compensation at SBI MCLR+2% compound interest per annum to the complainant for delay of 2 years 8 months. 2- to pay Rs 5,00,000/- as compensation against the loss of Opportunity and merital agony suffered by the complainant. ° 3- to pay Rs 75,000/- against the expenditure incurred in taking legal advice and filing this application.

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि विकासकर्ता के द्वारा प्रोजेक्ट का नक्शा पास होने तक प्रतिक्षा करने के लिए कहने के बावंजूद बिना योजना का नक्शा पास हुए ही, बिना किसी प्रलोभन के अपने मनमाफिक फ्लैट काचयन करके, विकासकर्ता के प्रस्तावित प्रोजेक्ट हिमालय प्राईड के टॉवर-ए के सातवें तल पर फ्लैट संख्या 43 का पंजीयन अंकन Go 3,00,000 /— जमा कराकर आवंटन सुरक्षित कराया लिया था परन्तु कभी प्रोजेक्ट का नक्शा पास होने के बारे में कोई पूछताछ नहीं की। योजना का नक्शा पास होने तक या एलॉटमेंट लेटर »एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने से पूर्व यदि शिकायतकर्ता अपने फ्लैट का पंजीयन निरस्त कराना चाहती तो उनकी जमा पूरी धनराशि वापस कर दी “de उन्होंने कभी ऐसा नहीं चाहा। Page 3 (ग) दिनांक 44.02.2043 को योजना क नक्शा को स्वीकृति मिलते ही प्रोजेक्ट के विकास कार्य आरम्भ कर दिया और शिकायतकर्ता को उनके आवंटित फ्लैट का एलॉटमेंट लेटर, एग्रीमेंट बना दिया।

विकासकर्ता ने प्रोजेक्ट के विकास में जानबूझकर कोई देरी नहीं की क्योंकि विकासकर्ता के नियन्त्रण के बाहर के कारक जैसे-कॉवड़ यात्रा, बालू के खनन पर रोक, मा. एनजीटी कोर्ट के द्वारा निर्माण कार्य पर रोक के आदेश जैसे तमाम व्यवधानों के बावजूद मा. रेरा से किये गये अपने वायदे के अनुसार दिनांक 34.42.2048 से पूर्व ही टावर का विकास करके दिनांक 20.02.2048 को ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरंण में पार्ट ओ.सी के लिए आवेदन कर दिया गया थ। विकासकर्ता को ओ.सी दिनांक 49.06.2048 को दे दिया गया था। एक वर्ष & अग्रिम रख-रखाव शुल्क आदि के विवरण का मांगपत्र संलग्न कर कब्जा लेने ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 30.06.20:8 को eis पोस्ट द्वारा प्रेषित कर दिया था, जो उन्हें प्राप्त हो गया था। शिकायतकर्ता ने ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 30.06.2048 को प्राप्त होने के उपरान्त भी अभी तक अपने शेष बकाया देयों का भुगतान करने और आवंटित फ्लैट का कब्जा लेने में रूचि नहीं ली है। वादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिउत्तर में, प्रतिवदी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र के प्रत्येक॑ प्रस्तर का खण्डन करते हुये लिखित अभिकथन का पुनवित्ति किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :-- \ Page 4 बिन्दु संख्या 4: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: wad विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 oval पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि वादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 40.04.2073 को उक्त इकाई हेतु आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 48 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 2047

तक दिया जाना था परन्तु वादी को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा विलम्ब के सम्बंध मे फोर्स मैज्योर व एनजीटी के आदेश का संदर्भ प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी को ओ.सी दिनांक 49.06.2048 को प्राप्त हो चुका है तत्पश्चात ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किया गया, जबकि वादी को अक्टूबर 20:7 में इकाई का कब्जा प्राप्त होना था। इससे प्रतीत होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : वादी के पक्ष में आवंटन पत्र दिनांक दिनांक 40.04,2043 को vat इकाई हेतु आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 48 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 2047 तक दिया जाना था परन्तु वादी को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। वादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स संबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ ef ee ee mr ee IE Page 5 की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है

कि :- "Section 78(7)/ (0 lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. Ff the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the Possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the Promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिंविल अपील wo 6649-50/205 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- W Page 6

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी.»सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) a प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to

refund the entire _ lend vhatoons vt he cis ००५८ terion |. paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment | | y Page 7 along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के arr डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+L प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जैसां कि सभी जन ante को ज्ञात हैं कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महांमारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ हैं। ऐसी स्थिति में aifes—t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडांउन की घोषणा की गयीं थीं, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा fear गया en, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें Raat see सेक्टर भी संम्भिलिंत है। न्यायहित में इंसी को दुंष्टिगत wad हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक,.30. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतुं कोई ब्याज प्रमोंटर are वादी को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। रे Page 8 जहां तक वादी द्वारा प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (Compensation) ar aaa रेरा अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत न्‍्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। नैसर्गिक न्याय के Rar के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ oa निष्कर्ष पर पहुंचती है कि ad को इकाई का कब्जों a विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी वादी को आवंटित इकाई का कब्जा या आवंटित इकाई के समकक्ष वादी के सहमति से वैकल्पिक इकाई (पुराने दर से) ओ.सी/सी.सी के साथ विसिम्बर 2656 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें ।

(ख) प्रतिवादी, दिनाक t44020i7 से ऑसी>सीसी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में। हों की तिंथिं! तक ०४ + % की दर से दण्ड AT/ penal interest प्रतिवादी द्वारा वादी को भुगतान किया जाएगा। इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा वादी को भुगतान की जाएगी। (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि ere से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेरा अधिनियम ै | / Pag धारा 2(29)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) wifts—to की रोकथाम एवं नियंत्रण og देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिंग्त wad ga दिनांक 24.03.2020 से दिनाक 30.09.2020 ae वांदी की ओर से समय से भुगतान न किये ae तथा प्रतिंवांदी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये ora के सम्बंध में flere ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 6) O /2 020 सदस्य उ090 Hara विनियामक प्राधिकरण (७७छएछछऋछऋऋऋऋछऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋ-ऋऋच छपरा न लबलल बल बकीलक लक हि Page 0