उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत asi श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या — NCRI44/I/85765/2022 sep ढींगरा एवं तोशन ढींगरा बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत प्लॉट का आवंटन पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 2nd Parkview में प्लॉट नं०-28 बुक कराया गया, जिसका कुल मूल्य 74,90,969 /— रूपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता get 36,50,000/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और कब्जा ऑफर पत्र जारी करते हुए अवशेष धनराशि की माँग की गयी है। विपक्षी द्वारा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस करते हुए अनुचित लाभ प्राप्त करने हेतु प्रश्नगत प्लॉट को मनमाने ढंग से निरस्त कर दिया गया, जो कि रेरा के नियमों के विरूद्द है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा रेरा के नियमों के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का आवंटन पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, रेरा के नियमों का उल्लंघन करने, मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा वाद व्यय और किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्राधिकार पत्र, आवंटन पत्र दिनांकित 29.03.2047 की प्रति, कस्टमर लेज़र, लिखित प्रार्थना पत्र दिनांकित 43.03.2022 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। 2

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना में सभी आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाते हुए प्रश्नगनत शिकायत योजित की है। इसलिए प्रश्ननत शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "2nd Parkview" में प्लॉट नं०-28 क्षेत्रफल 249 वर्ग मीटर) बुक कराया गया था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं०-एशराप्र4ए२04464 है। शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 22.:4.20I7 को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 29.03.2077 की शर्तों के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा wr अधिनियम की set-t9(00), धारा-49(4) एवं धारा-9(8), धारा-49(70) तथा संविदा एक्ट, 4872 की धारा-54 का उल्लेख करते हुए कहा है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग पत्र दिनांक 06.44.2047, अनुस्मारक पत्र दिनांक 22.07.209 एवं अंतिम अनुस्मारक कम कैन्सिलेशन लेटर दिनाक 02.09.2049 को प्रेषित किया गया, Wy शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया और शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में पेमेन्ट शैड्यूल का उल्लेख किया है। शिकायतकर्ता द्वारा 39,95,456 /- रूपये का डिफॉल्ट किया गया, जिसके परिणाम स्वरूप दिनाक 02.09.20:9 को शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा फोरक्लोज़र लेटर जारी किये जाने हेतु बैंक को कई अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये। विपक्षी, शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण निरस्त करने हेतु बाध्य था, क्योंकि प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने में बाधायें उत्पन्न हो रही थीं। विपक्षी द्वारा माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील नं0-7588 / 2042 “सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल” एवं “चित्रा शर्मा व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित आदेश का उल्लेख किया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की खारिज किये जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ई-मेल संवाद की प्रति, कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 06.4.2047 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, फाईनल RASS कम कैन्सिलेशन dex दिनांकित 020920I9 की प्रति, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 22.072049 की प्रति, माँग पत्र, बुकिंग फार्म की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील नं0-7588 / 2042 “सत्तीश बत्रा बनाम सुधीर रावल” एवं “चित्रा शर्मा व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित आदेशों की प्रतियाँ, ओ.सी. दिनांकित 07.05.2049 की प्रति, कस्टमर, लिखित आपत्ति दिनांकित 46.06.2022 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। 0६ N प्रश्नगत प्रकरण में रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त पाया गया है कि प्रश्नगत परियोजना शत. एथ्ास्०ए WW में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या-एशरायर ७ ए२04464 है और रेरा में परियोजना की प्रारम्भ तिथि 07.07.205 और पूर्णता की तिथि 3.40.209 अंकित की गयी है। इस प्रकार इस प्राधिकरण का प्रकरण के निस्तारण का क्षेत्राधिकार है। उभय पक्ष के del को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा tre प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या प्लॉट निरस्तीकरण की प्रकिया वैधानिक है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रकिया वैधानिक हैं? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा wera परियोजना से सम्बन्धित ara / सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और कब्जा ऑफर पत्र जारी करते हुए अवशेष धनराशि की माँग की गयी है। विपक्षी द्वारा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस करते हुए अनुचित लाभ प्राप्त करने हेतु प्रश्नगत प्लॉट को मनमाने ढंग से निरस्त कर दिया गया, जो कि रेरा के नियमों के es है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा रेरा के नियमों के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का आवंटन पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 224:20I7 को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 29.03.20i7 की शर्तों के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-49(0), धारा-49(4) एवं धारा-49(6), धारा-490) तथा संविदा wae, 4872 की धारा-54 का उल्लेख करते हुए कहा है कि उनके द्वारा श

शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग पत्र दिनांक 06.4.20i7, अनुस्मारक पत्र दिनांक 22.07.2049 एवं अंतिम अनुस्मारक कम कैन्सिलेशन लेटर दिनाक 02.09.2049 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया और शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में पेमेन्ट शैड्यूल का उल्लेख किया है। शिकायतकर्ता द्वारा 39,95,456 /- रूपये का डिफॉल्ट किया गया, जिसके परिणाम स्वरूप दिनांक 02.09.2049 को शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया war) विपक्षी द्वारा फोरक्लोज़र लेटर जारी किये जाने हेतु बैंक को कई अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये। विपक्षी, शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण निरस्त करने हेतु बाध्य था, क्योंकि प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने में बाधायें उत्पन्न हो रही थीं। विपक्षी द्वारा माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील नं0-7588 ,// 2042 “सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल” एवं “चित्रा शर्मा व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित आदेश का उल्लेख किया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की खारिज किये जाने का अनुरोध किया है। आवंटन पत्र के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष में धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार किया जाना peal

था, जो कि निम्नवत्‌ उल्लिखित है :- Particulars Due Date Amount(Rs.) On Booking (0.00%) of ९०४ | 05.2.20I6 7,49,097.00 On allotment (40.00%) of Cost 9.0.207 29,96,388.00 At the time of Offer for fit out 3.08.207 37,45,484.00 (50.00%) of cost Total 74,90,969.00 शिकायतकर्ता द्वारा उपरोक्तानुसार भुगतान किया जाना था और विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को पूर्ण करते हुए समय-समय पर शिकायतकर्ता को माँग पत्र भेजा जाना था। इस प्रकरण में यमुना एक्सप्रेस-वे अथॉरिटी द्वारा दिनांक 07.05.2049 को “पार्ट कम्पलीशन” जारी किया गया। नियमतः ऑफर ऑफ फिट आऊट पर देय 50 प्रतिशत धनराशि उसके बाद दी जानी थी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को Account issue Wea करने हेतु दिनांक 07.05.2049 के उपरान्त नोटिस भेजे गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा SAT Account issue Vea किये जाने हेतु क्या प्रयास किये गये, यह स्पष्ट नहीं है। कर Rr अधिनियम की धारा-47 निम्नवत्‌ है :- 777, (I) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट /प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट“ 22 6 अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के “टाईटल srr” किया जाना सम्भव नहीं है। प्रकरण में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित पार्ट कम्पलीशन दिनांक 07.05.2049 को प्राप्त Est |

यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में समुचित अवसर देकर उनके प्लॉट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि को उन्हें वापस कर देते। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कैन्सिलेशन लेटर दिनांक 02.09.2049 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि विपक्षी द्वारा वापिस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपने प्लॉट को सरेन्डर / निरस्त नहीं किया गया हैं। ऐसे में प्रकरण में आवंटन पत्र के प्राविधान एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-7588 ,// 2042 “सत्तीश बत्रा बनाम सुधीर रावल” में पारित आदेश लागू नहीं होते। सामान्यतः: शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त करते हुए उनकी धनराशि वापिस की गयी होती, जो कि विपक्षी द्वारा नहीं किया गया है। ज्ञातव्य है कि अनुबन्ध के अनुसार प्लॉट का कब्जा दिनांक 28. 02.2048 तक दिया जाना था व पूर्व विवेचना से स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। विपक्षी द्वारा ऐसा भी नहीं कहा गया है कि प्रश्नगत प्लॉट किसी अन्य केता को आवंटित किया जा चुका है और यह प्लॉट उपलब्ध नहीं है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रकिया apt है। प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः यदि प्लॉट उपलब्ध है, तो ऐसे में रेश अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत शिकायतकर्ता सम्पूर्ण धनराशि मय ब्याज जमा कर कब्जा प्राप्त कर सकता है अन्यथा यदि प्लॉट उपलब्ध नहीं है एवं उसका अनुबन्ध किसी तीसरे पक्ष से हस्ताक्षरित किया जा चुका है, तो शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित बिना कटौती देय है। Taga बिन्दु संख्या-4 Praia किया जाता है। (

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है| शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा were परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और कब्जा ऑफर पत्र जारी करते हुए अवशेष धनराशि की माँग की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा रेरा के नियमों के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का आवंटन पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, रेरा के नियमों का उल्लंघन करने, मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा वाद व्यय और किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना में सभी आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 22.44.2047 को जारी किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 07.05.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में रेरा एक्ट की धारा is ()) में प्राविधान है कि — Section 46 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 29.03.2047 के पृष्ठ संख्या-2 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दिनांक 34.08.2047 + 6 माह अर्थात्‌ दिनांक 28.02.208 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। अतः प्रश्नगत प्लॉट की उपलब्धतता की स्थिति में विलम्ब अवधि का ब्याज देय होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,//2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20/6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.03.208 से ओ.सी. / सी.सी. (दिनांक 07.05.2049) प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भूस्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.:020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 Py अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के TER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ॥४2,२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /“ 2020 “wat बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the Oy 0 allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका de-e-920/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020..............-«««>«_>तलनर and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.........-"««०«_ञानील लिन Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अत: उपरोकतानुसार माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय / पट्टा शो व के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८ा,२+] प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है।

समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) 3 प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी । इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक उत्पीड़न व कष्ट हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेर अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,8 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न व कष्ट सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। इसके अतिरिक्त जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसको न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत किया जाना है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित उक्त के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए स्वतन्त्र है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि —

(क) यदि शिकायतकर्ता के प्लॉट पर अनुबन्ध द्वारा किसी तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित नहीं हुए हों, तो वह शिकायतकर्ता के प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कराकर, शिकायतकर्ता से अनुबन्ध के अनुसार अवशेष धनराशि प्राप्त कर आगामी 2 माह में कब्जा देना सुनिश्चित करें। (ग) डे 22) शिकायतकर्ता को भी आदेशित किया जाता है कि वह संशोधित माँग पत्र मिलने के तीस दिन के भीतर, विपक्षी को अवशेष धनराशि का भुगतान करना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.0320I8 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि (07.05.2049) तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में McLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (ver Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। साथ ही पुनः कब्जा ऑफर करने की तिथि तक कोई “होल्डिंग चार्जेज” या “अनुरक्षण व्यय” शिकायतकर्ता द्वारा देय न होगा।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय arm यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि ww लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि प्रश्नगत प्लॉट किसी तृतीय पक्ष को आवंटित हो चुका है तथा अनुबन्ध भी हस्ताक्षरित हो चुका है, तो ऐसी स्थिति में आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा सम्पूर्ण धनराशि, जमा करने की तिथि से धनराशि लौटाने की तिथि तक, |४८ा,२+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। as a 43 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 9, / 6/2028 Sal (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण