उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40 //63 सपठित नियम-24 22-शिकायत AAT:—NCR44/]/85680/202] गौरव भाटिया बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण आदेश-पत्र दिनांक: 34.40.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ए.एस विशेन उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री निधि कुमार उपस्थित हुई। gerd शिकायत में माननीय We-ow द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 23.05.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- - 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र,ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह रेरा अधिनियम की o—i7 के अधीन बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये किसी भी शिकायतकर्तागण को प्लॉट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु बाध्य नहीं करेंगे और ओ.सी.सी.सी. प्राप्त कर चेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 30.06.2022 तक शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

3. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 28.0:.20i4 से दिनांक 30.04.20477 तक 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से व दिनांक 07.05.20I7 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायैगौ। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिंक et पर शिंकायतकर्ता को वापस की जायेगी | फोर्स मैज्योर पीरियड को gerd रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 4 4... विपक्षी को यह निर्देशित किया जांता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि 'रेरा लागू होने के बाद कोई व्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 5. विप्रक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह क्रेताओं सें! पी.एल.सी. लगाने का कारण व आधार प्रत्येक मामले में स्पष्ट करने के बाद ही यह धनराशि लें।

6... उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में किसान प्रतिकर के सम्बन्ध में देयता माननीय उच्च / उच्चतम न्यायालय के अंतिम आदेश के अधीन होगा। 7. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | ह ह 8. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 9. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 23.05.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत war आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04ए) द्वारा दिनांक 44.09.2025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- अतः उपरोक्त समस्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 23-05-2022 के किसी भी. प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। यह भी स्पष्ट है कि मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा ब्याज की धनराशि के अन्तरण पर अग्रिम आदेश तक रोक लगाया गया है, परन्तु कब्जे एवं रजिस्ट्री के सम्बन्ध में ऐसा कोई BAM (Stay) आदेश पारित नहीं किया गया है, जिसके आधार पर वर्तमान समय में कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही रोकी जा सके | रेरा नियमावली, 20i6 के नियम 24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। ,

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा 3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 23--05-2022 के प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की -कार्यवाही-हेतु -मा--न्यायनिर्णायक. अधिकारी -के -समक्ष-सुनवाई--के -लिए, -दिचांक 34-0-2025 को संदर्भित की जाती है। tw जहाँ तक विलम्ब ब्याज का प्रश्न है उस सम्बन्ध में मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा रेश अपील संख्या: 472,/2023 के निस्तारण के उपरान्त ही कोई कार्यवाही करना न्‍्यायोचित होगा। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी £ प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 23-05-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन -सुनिश्चित नहीं किया जा. रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। ॥ उभय पक्षों को यह भी निर्देशित किया जाता है कि वे मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा रेरा अपील संख्या: 772, 2023 के निस्तारण के उपरान्त प्राधिकरण के समक्ष समुचित आवेदन प्रस्तुत करते हुए मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के सम्बन्ध में अवगत कराये। तदोपरान्त प्रकरण में विलम्ब ब्याज के सम्बन्ध में मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के आलोक में अग्रेत्तर कार्यवाही की जायेगी |

तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण मा. qte—-o7 (पूर्व में पीठ--04ए) द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.09.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी./सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 4 माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति गणना शीट सहित दाखिल कर सकता है। पत्रावुली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 03.02.2026 को पेश हो। eRe आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायंक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण