sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 शिकायत संख्या पक्षकार नाम आवंटन यूनिट कब्जा दिये भुगतान की गयी धनराशि तिथि/ संख्या जाने की तिथि | vo अनुबंध तिथि Tae 44 / 4 / 85240 / 2024 | रोहित पंवार 45.2.20 | Al-703 | 36 माह रु0 25,89,339 /— / दिसम्बर 2024 बनाम _™ wal बिल्डवेल प्रोजेक्ट प्रा.लि. पता- डी-53, ओखला फेज74 नई दिल्‍ली पीठासीन - भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- स्वयं प्रतिवादी :- सुश्री संगीता मिश्रा, प्रतिनिधि परिवाद : परिवादी रोहित पंवार द्वारा war Aosta प्रोजेक्ट प्रा.लि के विरूद्ध रेरा अधिनियम की are3 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- waeiianes44 /44 / 85240 // 2024 संस्थित की गयी है। परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. अनुबंध पत्र 2. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये गये है- * 4. प्रतिवादपत्र 5 ७७७3७५७५७५५3७५७७+<3७०3०७३७२५३७००००२०००२००३०२०३७७७३७३३७७७७३०३७३म७००७५०७3७०५५३००२५ऊ३०+०+र Page पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS गौतमबुद्धनगर में उक्त इकाई संख्या बुक कराई गयी थी जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को vad अंकित धनराशि भुगतान fea परिवादी ने इकाई का अधिपत्य मय ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया कि " That on 24 October 2044, the full bench of Hon'ble High

Court in the case of Gajraj & Others Vs State of UP & others Writ C No 37443 of 2044 and other connected writ petitions, including the petitioners challenging the acquisition on the ground of the wrongful invocation of the urgency clause under Section 47 of the Land Acquisition Act 984. The full bench of the enhancement of provisional compensation by 64-7% to be paid to the owners ofland and directed the authority to ensure payment of aforesaid additional compensation to the farmers/owners of the land. On 440 May 2045, the Honb'ble Supreme Court of India passed a judgement in the case tiltled Savitri Devi Vs State of UP & others 20i5 SCC online SC 507 upholding the judgment dated 2.0.20 passed by the full bench of this Hon'ble Court. It is pertinent to note that we have already invested into the project and delayed payments by buyers cause us a financial dilemmma and thereby causes financial stress to his other co-buyers. Page 2 In spite of involvement of multiple level of litigation and “financial loss, company has competed the project in all the respoect and applied for obtaining the occupation certificate and expecting to receive in due course. Moreover, the company has completed the construction work and even the unit of the complaint are ready for possession. That the opposite party is ready to handover the said unit by 30th June 2022 and will adjust the compensation

amount at the time of offer of possession. The opposite party is ready to compensate 35 perterms and conditions mentioned in the allotment letter. विचारणीय faeg— पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु det: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या : बिन्दु संख्या 4 :-पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ और परिवादीगण को उक्त तालिका में अंकित तिथि को इकाई का अधिपत्य दिया जाना था जो अभी तक नहीं दिया गया। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य जून 2022 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। Page 3 निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार परिवादी को उक्त तालिका में अंकित तिथि तक इकाई का अधिपतय प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक परिवादी को vad इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। जिस कारण परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी /सी.सी तक प्राप्त करने के अधिकारी है।

इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50/20I8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046., The Respondent — Purchaser could not have any further ~ grievance after April 2076 with respect to delay in handing over “ possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking ” possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। Page 4 जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 47.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in _ which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it _ becoming due." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। Page 5

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के gee में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक // विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत- संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि saa तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ और परिवादी को उक्त तालिका में अंकित तिथि को इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। : प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य जून 2022 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। प्रतिवादी की ओर से सुनवाई के दौरान यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परियेजना में ढांचा पूर्ण है और फिनिशिंग कार्य चल रहा है। on Page 6

रेरा तकनीकी दल द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 04.02.2022 कर अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि परियाजना में निर्माण कार्य चल रहा है। परियोजना स्थल पर 80 श्रमिक कार्य कर रहे थे। परियोजना स्थल पर निर्माण सामग्री उपलब्ध है। सम्पूर्ण परियोजना में 60-70 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण हो गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा निर्माण कार्य शीघ्र पूर्ण कर लिया जाएगा। नैसर्गिक न्याय के ari के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य (physical possession) ओ.सी /सी.सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज परिवादी को दिनांक 04.04.2045 से दिनांक 30.04.20:6 तक अनुबंध पत्र में निहित * «ब्याज दर देय होगा उसके उपरांत दिंनांक 04.0520I6 से ait सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद मे हो, तक mcirei% की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा \ शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। Page 7 (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज

प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) oifas-t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 aH वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना vad अवधि में नहीं की - जाएगी। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। न (arg प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8