उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायत॒कर्तागण ] NCRI44/7/8598/202 नितिन अग्रवाल 2 | NCRI44/0/88334/2022 गौड संजीव नरेन्द्र बनाम बी.एस. fiesta शिकायतकर्ता नितिन अग्रवाल के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Vaibhav Heritage Height से सम्बन्धित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/I/8598/202] नितिन अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (नितिन अग्रवाल) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Vaibhav Heritage Height में फ्लैट WN-C-404 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 45,34,250 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 44,3448/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार बुकिंग की तिथि से 32 माह अर्थात्‌ जून, 2047 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु लगभग 5 वर्ष की अवधि व्यतीत होने के बाद भी अभी तक विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका हैं। अतः a 2 शिकायतकर्तागण द्वारा- कब्जा एवं 48 प्रतिशत ब्याज दर सहित विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित सबमिशन दिनांकित 24.06.2022 की प्रति, बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट (तिथि रहित) की प्रति, आवेदन फार्म, पेमेन्ट प्लॉन, माँग पत्रों की प्रतियाँ, आवंटन पत्र दिनांकित 47.40.2044 की प्रति, स्वागत पत्र दिनांकित 47.0.2074 की प्रति, गृह ऋण सम्बन्धी दस्तावेज, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 40.06.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता एवं अन्य आवंटियों द्वारा अपनी धनराशि का भुगतान समय से नहीं किया गया है, जिसके कारण विपक्षी को अतिरिक्त वित्तीय भार का सामना करना पड़ा और प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई। विपक्षी द्वारा माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित.आदेश का उल्लेख किया है और कहा है कि प्रश्नगत प्रकरण में इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त नहीं है और शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष तथ्यों को छिपाया गया है। राज्य स्तरीय पर्यावरण प्रभाव आकलन प्राधिकरण (State Environment Impact Assessment Authority) द्वारा समय-समय पर किए जा रहे ओकलन के कारण परियोजना में देरी हुई इसके अलावा, 25.03.205 को, अपीलकर्ता द्वारा पर्यावरण मंजूरी की मांग करते हुए संशोधित आवेदन दायर किया गया है और 06.08.2045, 08.40.20i5 और 27.44.2045 को अनुस्मारक भेजा गया था। उक्त प्राधिकरण ने दिनांक 24.03.2046 को अप्रैल, 206 में अपीलकर्ता को पर्यावरण मंजूरी की अनुमति देते हुए पत्र भेजा, जिसके उपरान्त अपीलकर्ता ने पूरे जोरों पर निर्माण शुरू किया, जिसके परिणामस्वरूप कब्जा देने में देरी वास्तविक और विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। दिल्‍ली ८र में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.4.2049 को निर्माण कार्य पर लगाई तथा कोविड-49 के फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण में विलम्ब हुआ है, जिसके कारण यूपी. रेरा द्वारा 6 माह का अतिरिक्त समय प्रदान किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में विधिव्यवस्था का उल्लेख किया गया है। विपक्षी विभिन्‍न बाधाओं और विलम्ब के बावजूद प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर रहा है और टॉवर-८ का कार्य wir की ओर है और प्रश्नगत परियोजना को दिनांक 34.03.2023 के अन्त तक पूर्ण करते हुए, शिकायतकर्ता को कब्जा दे दिया जायेगा। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने हेतु मार्च, 2023 तक समय प्रदान किये जाने एवं शिकायतकर्तागण को उक्त अवधि तक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- dW 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. an शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “Aad न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स vio feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा 4 पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि राज्य स्तरीय पर्यावरण प्रभाव आकलन प्राधिकरण (State Environment Impact Assessment Authority) द्वारा समय-समय पर किए जा रहे आकलन के कारण परियोजना में देरी हुई इसके अलावा, 25.03.2045 को, अपीलकर्ता द्वारा पर्यावरण मंजूरी की मांग करते हुए संशोधित आवेदन दायर किया गया है और 06.08.2045, 08.40.2045 और 27.4.2045 को अनुस्मारक भेजा गया था। उक्त प्राधिकरण ने दिनांक 24.03.2046 को अप्रैल, 20i6 में अपीलकर्ता को पर्यावरण मंजूरी की अनुमति देते हुए पत्र भेजा, जिसके उपरान्त अपीलकर्ता ने पूरे जोरों पर निर्माण शुरू किया, जिसके परिणामस्वरूप कब्जा देने में देरी वास्तविक और विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.20I9 को निर्माण कार्य पर लगाई तथा कोविड-49 के फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण में विलम्ब हुआ है, जिसके कारण यूपी. रेरा द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने हेतु 6 माह का अतिरिक्त समय प्रदान किया गया है। विपक्षी द्वारा उपरोक्त तथ्यों से सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य,//अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। पत्रावली पर दाखिल बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट (तिथि रहित) के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- 7. The construction of the Apartment is likely to be completed in 32 months from the date of Booking sanction of Plan from the authority subject, however to ‘Y

force Majeure circumstances, regular and _ timely payments by the Allottee(s), Act of God, availability of building material eto, change of laws by Governmental local authorities etc. No claim by way of damage, compensation shall lie against the company in case delay in handing over of the possession on account of the aforesaid reasons or any other reasons beyond the control of the company. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.4.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2., That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust contro] in Js construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 . से दिनांक 09.2.20I9) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.2.20I9 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दश। में कुल 35433 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। TEAR बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। न

शिकायतकर्ता (नितिन अग्रवाल) का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार बुकिंग की तिथि से 32 माह अर्थात्‌ जून, 2007 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु लगभग 5 वर्ष की अवधि व्यतीत होने के बाद भी अभी तक विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका हैं। अत: शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं 48 प्रतिशत ब्याज दर सहित विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी विभिन्‍न बाधाओं और विलम्ब के बावजूद प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर रहा है और टॉवर-0 का कार्य पूर्णता की ओर है और प्रश्नगत परियोजना को दिनांक 34.03.2023 के अन्त तक पूर्ण करते हुए, शिकायतकर्ता को कब्जा दे दिया जायेगा। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा vera परियोजना को पूर्ण करने हेतु मार्च, 2023 तक समय प्रदान किये जाने एवं शिकायतकर्तागण को vat अवधि तक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा is (4) में प्राविधान है कि :- Section 28 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation ‘of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the » handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें ite के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी मूल शिकायतों में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता (नितिन अग्रवाल) द्वारा बिल्डर बायर Wire (तिथि रहित) में अंकित है कि — "Possession of the apartment will be given: within 32 months from the date of booking/sanction of the plan from Authority whichever is later subject to the receipt of the entire Basic Price, extra charges, registration charges and any other charges as may be initiated by the company." इसी अनुबन्ध पर यह भी अंकित किया गया है : — "This is with reference to your Application No.BSB/C-26 dated 08.70.2074, with M/s B S Buildtech having its administrative office at 27-275, Sec- 63, Noida (UP) (hereinafter referred to as the company) for allotment of a residential Apartment in Vaibhav Heritage Height, Greater Noida (west)." इसके अतिरिक्त बिल्डर बायर wit के प्रस्तर-8 में यह उल्लेख किया गया है यदि शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने में प्रस्तावित कब्जे की तिथि से 3 माह से अधिक की देरी होती है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करेगा। बिल्डर बायर WH के अवलोकन से विदित है कि बुकिंग की तिथि 08.0.2044 है। दोनों पक्षों द्वारा सेंग्शन प्लॉन की प्रतिलिपि दाखिल नहीं की गयी है। ऐसे में बिल्डर बायर ite के अनुसार बुकिंग की तिथि 08.40.2044 से 32 माह अर्थात्‌ दिनांक 08.06.2047 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 08.09.2047 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील io 6649-50 ,// 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- 5) "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 08.09.2047 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 46.44.2047 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay 02 १0 interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर ¢ केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ent ved धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंठी को ४८,२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRHI प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded “3 i2

by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 .. and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.....:eesecesseereeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been es 42 provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के दोनों शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय ery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता (नितिन अग्रवाल) को दिनांक 46.44.2047 से ओी.सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज के दिनांक “3 ७/०0? /2022 43

की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में आवंटन पत्र/ अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)06) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। jy । (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण