= भू-सम्पदाविनियामकप्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 आदेश अन्तर्गत धारा-34 उपस्थिति:-श्रीमतती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत WEA:—NCRI44/I/8525/202 सत्यम चन्द्रा बनाम इंडो वर्ल्ड इंफ्रास्ट्रक्चर Gio feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Emporis Tower 4 यूनिट संख्या- PO-22 बुक की गयी थी, जिसकी कुल कीमत 26,28,925 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,83,763 /- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिसम्बर 2024 तक एश्योर्ड रिटर्न की धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा सितम्बर 2048 से एश्योर्ड रिटर्न की धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और परियोजाना स्थल पर किसी प्रकार का निर्माण कार्य भी नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन पत्र दिनांकित 43.04.2047, अन्तरिम आवंटन पत्र दिनांकित 46.06.2047, एम.ओ.यू. दिनांकित 30.06.207, जमा धनराशिकी whet की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

प्राधिकरण की ओर सं-विपक्षी को दिनांक 27.42.2024 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 28.03.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी को उपस्थिति हेतु नोटिस जारी करने हेतु निर्देशित किया गया और अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करने हेतु निर्देशित किया गया। द्वितीय सुनवाई दिनांक 02.05.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे, जिसके अनुकम में पीठ द्वारा विपक्षी को उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी करने हेतु निर्दशित किया गया और विपक्षी को अंतिम अवसर देते हुए आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें, जिसके अनुक्रम में 44.07.2022 को विपक्षी की उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी किया गया। तृतीय सुनवाई दिनांक 49.07.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे। चतुर्थ एवं अन्तिम सुनवाई ४" आय को की गई Page l जिसमें यह पाया गया कि विपक्षी को उपस्थिति हेतु कई अवसर प्रदान किये गये, परन्तु विपक्षी के पीठ के समक्ष उपस्थित नहीं हुए और न ही कोई जवाब दाखिल किया गया। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट ta पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के विरूद्ध अग्रिम कार्यवाही किये जाने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :-

l. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्‍या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? an शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस fart जा सकता है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु Wo 4 इस आश्य से विचारित है कि क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिसम्बर 2024 तक एश्योर्ड रिटर्न की धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा सितम्बर 208 से wars रिटर्न की धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और परियोजाना स्थल पर किसी प्रकार का निर्माण कार्य भी नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रथम दृष्टया रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना Emporis Tower WI में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में we रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33. Under Chapter II of the Act 20I6, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to take its place under subSection (l)

of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(4), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a ee 2. नमक Page 2 period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “Emporis Tower” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नणत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्ध रेरा अधिनियम की oii के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। cage बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का er में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। 3. सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्‍या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। तद्नुसार अग्रेतर कार्यवाही कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। दिनांक :- 22,/44 / 2022 Yen (कल्पना मिश्रा) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3