E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/I/85038/202! फ्रेंड्स फ्लोट ग्लास कम्पनी बनाम एलीगेन्ट इन्फ्राकॉन प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 = #शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 24-07-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी,शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री आसिम खान उपस्थित हुए तथा विपक्षी / बिल्डर की ओर | से विद्वान अधिवक्ता श्री ज्योतिष राज उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक | 24--07-2024 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र | निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा--34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। | धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान 8— "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

| धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के | अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page | of 7 E-Court E गए नियमों एवं विनियमों & अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Page 2 of 7 ~ E-Court = भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना | की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा--63 निम्नवत a | “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of

the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty | for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय--8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न | करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता | है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी | करते हुए दिनांक s0-40-2023 तक पीठ द्वारा erst के अन्तर्गत पारित आदेश, | दिनांक 28-07-2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये | गये, परच्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। | प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस, दिनांक 47-74-2023 को जारी करते हुए

विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05-42--2028 तक उक्त आदेश का | अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, Teg विपक्षी द्वारा | कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 47-07-2024, दिनांक 24--07-2024, दिनांक 2-04-2024, दिनांक 07-06--2024 एवं दिनांक 24-07-2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 74-09-2023, दिनांक | 28--.04-2024 एवं दिनांक 09--04-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि [प्रा प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में ही स्वीकार किया गया कि उनके द्वारा विपक्षी Page 3 of 7 E-Court

a ऋण के रूप में रू.4,20,00,000//- की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके सापेक्ष पूर्व में ही विपक्षी कम्पनी द्वारा रू.4,56,85,000 ,/- की धनराशि वापस की जा चुकी है। पीठ द्वारा प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने हेतु पारित आदेश, दिनांक 28-07-2023 के विरूद्ध विपक्षी कम्पनी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष रेरा अधिनियम, 206 की धारा-43(5) के अन्तर्गत अपील, दिनांक 20-08-2023 को योजित की गयी, जिसका फाईलिंग नं.: 0904426 / 03883 / 2023, है। पीठ द्वारा उभय पक्षों के मध्य सौहार्दपूर्ण ढंग से प्रकरण का निस्तारण करने हेतु, प्रकरण को रेरा कंसीलिएटर के समक्ष संदर्भित किया गया, जिसमें रेरा कंसीलिएटर द्वारा अंतिम आदेश, दिनांक 40-04--2023 को पारित किया गया। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगत प्रकरण को अपील के निस्तारण तक Abeyance में रखे जाने, रेरा प्राधिकरण द्वारा धारा-8 सपठित धारा-44 एवं 37 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-09-2023 में प्रश्नगत परियोजना / टॉवर / फेज को पूर्ण कराये जाने हेतु निर्धारित अवधि सितम्बर, 2024 तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने, Wiel / शिकायतकर्ता को मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष सम्पर्क करने का निर्देश दिये जाने तथा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्रकरण में क्रियान्वयन /निष्पादन की कार्यवाही को वापस लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अपील से सम्बन्धित साक्ष्य, रेरा प्राधिकरण द्वारा धारा-8 सपठित धारा-44 एवं 37 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-09-2028 की प्रति, write इन्वेस्टमेन्ट pos] से सम्बन्धी पत्र, दिनांक ig—70-2023 की प्रति, रेरा कसीलिएटर द्वारा पारित अंतिम आदेश, दिनांक 40-04-2023 की प्रति, पत्र, दिनांक | 48-04-2023 की प्रति, मा. एन.सी.एल.टी., नई दिल्‍ली द्वारा पारित आदेश, दिनांक 30-04--2024, एवं दिनांक 45--05-2024 की प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की उपरोक्त लिखित अनुपालन आख्या के विरूद्ध प्रार्थी, शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब आपत्ति, दिनांक 45-04--2024 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा दाखिल उपरोक्त अनुपालन आख्या में अंकित किये गये समस्त तथ्यों,/अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 28-07-2023 का विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक कोई अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना » टॉवर / फेज के सम्बन्ध में कोई ओ.सी.,/ सी.सी. एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी हैं और न ही प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य अभी पूर्ण है। विपक्षी के कथनानुसार पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पार्ति आदेश, दिनांक 28-07-2023 के विरूद्ध योजित अपील के क्रम में विपक्षी कम्पनी द्वारा RI अधिनियम, 20:6 की धारा-436) के अनुपालन में विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि जमा नहीं कराई गयी, जिस कारण मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा विपक्षी कम्पनी द्वारा योजित अपील स्वीकृत नहीं की गयी। अतः प्रार्थी, Page 4 of 7 E-Court

[द्वारा अपने कथन के समर्थन मैं विभिन्‍न a अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, पीठ | द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 28-07-2023 के अनुपालन में प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने एवं रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-40 के अन्तर्गत देय विलम्बित अवधि के मद में वसूली प्रमाण-पत्र जारी कराये जाने तथा नियम-24 के अन्तर्गत यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने सम्बन्धी अग्रिम कार्यवाई कराये जाने का अनुरोध किया गया है। | मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा अभिलेख | पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। vena शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा o-3i के अन्तर्गत दिनाक | 28-07-2023 को अन्य शिकायतकर्ता के साथ निम्न आदेश पारित किये गये — | 4विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकतयिण की यूनिट्स्‌ की समस्त सुविधाओं को फ्लैट ब्रायर एग्रीमेन्ट के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3/-08-2003 तक ओसी,/सीसी सहित कब्जा देना grad करें और थिकायतकतायिण से देय स्टास्प शुल्क aT कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना घुनिश्चित करें।

विपक्षी शिकायतकर्ता (थिकायत संख्या--7२८70744/74/85029/2027, फ्रेंड्स फ्लोट ग्लास कम्पनी) को दिनांक दिनांक 29--099-202/ से ओ सी / सीसी आप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वार जया धनराशि पर fedora ब्याज | के रुप FMCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना छुनिश्चित Be) ब्याज की | यह धनराशि sitar थुगतान की देय veer में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टियत रखते हुए दिनाक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही यदि शिकायतकर्ता का Big अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज ay न ahr) अन्य शिकायतकर्ता (थ्रिकायत संख्या: १४८४९/44/77/85036/2024, फ्रेंड्स vole ग्लास कम्पनी) के ग्रकरण में अनुब्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की यणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम 2076 की क्षारा Aca) के अनुसार यदि wr ay होने के बाद wig ब्याज दर आकंटी के | डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उस्ती दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7.#+ प्रतिशत की ब्याज दर a Page 5 of 7 E-Court - देय होगा।/ यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि FT लागू होने के ग्रद आवंटी से विलम्ब हेतु ली wet है तो विलाब्बित ara eg ब्याज की TRI की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाये एवं इस आदेश में weed प्रिद्धान्त के अनुरूप say व ब्याज की अन्य मामले में गणना की जायेयी।

इस आदेश का उल्‍लघ॑न थू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2046 की IRI-63 तथा अन्य सुसंयत MAIN के अन्तर्गत दंडनीय होया।/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।/ यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता & तो थिकायतकतायण को यह अधिकार होगा te er प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन Be सकेगें/“ उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 28--07-2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-08-2023 तक प्रश्नगत फ्लैट की समस्त सुविधाओं को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री Penta कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 44-09-2023, दिनांक 23-04-2024 एवं दिनांक 09-04-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य//प्रमाण WI कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 28-07-2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी// शिकायतकर्ता को प्रश्नगत आवंटित फ्लैट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20:6 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:--

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory Page 6 of 7 E-Court _ or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” ae: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्रश्नगनत आवंटित फ्लैट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 40-42-2024 को संदर्भित | की जाती है।

॥ सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 28-07-2023 के प्रस्तर-02 के अनुसार | सुनवाई की तिथि दिनांक 40-42-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णयक अधिकारी को उपलब्ध कराना | सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं | कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत aei—3t, दिनांक 28-07-2023 का समयबद्ध | रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस waht कर सकते हैं। | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 43--44-2024. (संजय आए मं अध्यक्ष, रेरा | Page 7 of 7