उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री fio वेंकटेश, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या | शिकायतकत गा | | टॉवर एवं | यूनिट संख्या l एलरावकशाउछक्रठ02 | फ्रेंड्स फ्लोट | Elegent | B-203 ग्लास कम्पनी | Ville Phase-3 पी ॥॥ = झिलास्शाछकछठत्ा Hee फ्लोट | Elegent [7-705 ग्लास कम्पनी Ville Phase-4 बनाम एलीगेन्ट इन्फाकॉन प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता फ्रेंड्स फ्लोट ग्लास कम्पनी के साथ or अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Elegant Ville Phase-3, 4 से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या -- NCRI44/I/85029/202 फ्रेंड्स फ्लोट ग्लास कम्पनी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता Gee फ्लोट ग्लास कम्पनी, शिकायत M-NCR44//85029/202) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Elegant Ville Phase-3 के टॉवर-8 में फ्लैट संख्या-203 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 42,56,300 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता 2

ERI 42,56,300/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी मूल शिकायतों में विस्तृत लिखित शिकायत का उल्लेख किया गया है, परन्तु रेरा कम्पलेन्ट पेज पर या पत्रावली पर उक्त विस्तृत लिखित शिकायत पत्र उपलब्ध नहीं है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस दिनांकित 03.40.2022 एवं लिखित बहस (तिथि रहित) दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अगस्त, 2044 में ऋण हेतु सम्पर्क किया गया, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता द्वारा ऋण के सम्बन्ध में विपक्षी को 4,20,00,000,/- रूपये की धनराशि हेतु सहमति दी गयी, जिसको 3 किश्तों में विपक्षी के बैंक sree में स्थानांतरित किया गया। विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 2047 तक Sat ऋण के सम्बन्ध में ब्याज का भुगतान किया गया, जो कि शिकायतकर्ता के बैंक aor में क्रेडिट' हुआ। सितम्बर, 2048 के उपरान्त विपक्षी द्वारा ब्याज एवं मूल धनराशि का भुगतान किये जाने में असमर्थता दिखाई गयी, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना Elegant Ville में 2 फ्लैटस्‌ आवंटित करने हेतु वचन दिया गया। शिकायतकर्ता और विपक्षी के मध्य हुए समझौते के अनुसार विपक्षी द्वारा 7,56,85,000/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और विपक्षी द्वारा 42,50,000,/- रूपये की धनराशि ब्याज सहित दिसम्बर, 20:7 तक समायोजित किये जाने थे, जिसके उपरान्त मूल धनराशि 4,20,00,000 // - रूपये में से अवशेष धनराशि 44,35,000/— रूपये देय थी, जिसके उपरान्त विपक्षी पर कुल 75,65,000 /- रूपये शेष थी, जिसको विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना में 2 फ्लैटों, जिनकी कीमत 42,56,300/— रूपये (प्रत्येक) थी आवंटित किये गये है। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट के मद में देय अवशेष धनराशि 9,47,600 /- रूपये विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को किये गये दिसम्बर 2047 से सितम्बर 208 तक के ब्याज में समायोजित किया गया था। वर्ष 2048 में पक्षकारों के मध्य समझौता हुआ कि विपक्षी उन्हें अपनी परियोजना में 2 फ्लैटस्‌ आवंटित करेगें और पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध दिनांक 22.09.20i8 को निष्पादित कराया गया। इसलिए शिकायतकर्ता एलॉटी की श्रेणी में आते हैं। इन आधारों पर शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत acy का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दिनांकित 03.40.2022 की प्रति, लिखित बहस (तिथि रहित) की प्रति, बिल्डर बायर White दिनांकित 22.09.2048 की प्रति आदि अभिलेखों भलेखों छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। Se 3 विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 02.04.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। विपक्षी द्वारा ग्रुप हाऊसिंग परियोजना Elegant Ville विकसित की जा रही है। शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-2(0) के अन्तर्गत “एलॉटी” की परिधि में नहीं आता है। शिकायतकर्ता को जमा धनराशि रेरा लागू होने से पूर्व वापिस की जा चुकी है। प्रकरण में धारा-3 एवं ees को लागू किया जाना रेरा अधिनियम का उल्लंघन होगा। शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ,20,00,000 /— रूपये के सापेक्ष विपक्षी द्वारा 4,45,60,000/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा बिना किसी आपत्ति के स्वीकार किया गया है। इस संदर्भ में लेज़र अकाउन्टस्‌ सलंग्न fer गया है। शिकायतकर्ता आवंटी की परिधि में नहीं आता है। साथ ही उसकी धनराशि भी वापिस की जा चुकी है और उसे प्रश्नगत यूनिट पर कोई अधिकार नहीं है, क्योंकि प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य व्यक्ति को विक्रय की जा चुकी है। दस्तावेजों के अभाव में जिन्हें न्यायालय द्वारा आवश्यक समझा जाता है, उन्हें "admission of facts/documents" के रूप में नहीं माना जाना चाहिए | अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण की प्रश्नगत शिकायतें खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लेज़र अकाउन्टस्‌ की प्रतिलिपि, पत्र दिनांकित 30.09.2048 एवं पत्र दिनांकित 48.04.2023 की प्रति, खाता विवरण, बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 22.09.208 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण रेरा अधिनियम की धारा-2(4) के अन्तर्गत 'एलॉटीज़” की श्रेणी में आते हैं ? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु ee बिन्दु dei इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण रेरा अधिनियम की धारा-2(9) के अन्तर्गत 'एलॉटीज” की श्रेणी में आते हैं ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। be 4

प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी लिखित बहस दिनांकित 03.0.2022 एवं लिखित बहस (तिथि रहित) दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अगस्त, 2044 में ऋण हेतु सम्पर्क किया गया, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता द्वारा ऋण के सम्बन्ध में विपक्षी को 4,20,00,000,/- रूपये की धनराशि हेतु सहमति दी गयी, जिसको 3 किश्तों में विपक्षी के बैंक अकाउन्ट में स्थानांतरित किया गया। विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 20:7 तक उक्त ऋण के सम्बन्ध में ब्याज का भुगतान किया गया, जो कि शिकायतकर्ता के बैंक अकाउन्ट में क्रेडिट हुआ। सितम्बर, 20i8 के उपरान्त विपक्षी द्वारा ब्याज एवं मूल धनराशि का भुगतान किये जाने में असमर्थता दिखाई गयी, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा wera परियोजना Elegant 720 में 2 फ्लैटस्‌ आवंटित करने हेतु वचन दिया गया। शिकायतकर्ता और विपक्षी के मध्य हुए समझौते के अनुसार विपक्षी द्वारा 4,56,85,000/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और विपक्षी द्वारा 4,2,50,000,//- रूपये की धनराशि ब्याज सहित दिसम्बर, 20:7 तक समायोजित किये जाने थे, जिसके उपरान्त मूल धनराशि 4,20,00,000/ - रूपये में से अवशेष धनराशि 44,35,000 //- रूपये देय थी, जिसके उपरान्त विपक्षी पर कुल 75,65,000/— रूपये शेष थी, जिसको विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना में 2 फ्लैटों, जिनकी कीमत 42,56,300 /- रूपये (प्रत्येक थी आवंटित किये गये है। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट के मद में देय अवशेष धनराशि 9,47,600/— रूपये विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को किये गये दिसम्बर 20:7 से सितम्बर 2048 तक के ब्याज में समायोजित किया गया था। वर्ष 2048 में पक्षकारों के मध्य समझौता हुआ कि विपक्षी उन्हें अपनी परियोजना में 2 फ्लैटस्‌ आवंटित करेगें और पफक्षकारों के मध्य अनुबन्ध दिनांक 22.09.20i8 को निष्पादित कराया गया इसलिए शिकायतकर्ता एलॉटी की श्रेणी में आते हैं

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 02.04.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। विपक्षी द्वारा ग्रुप हाऊसिंग परियोजना Elegant Ville विकसित की जा रही है। शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-2(9) के अन्तर्गत “एलॉटी” की परिधि में नहीं आता है। शिकायतकर्ता को जमा धनराशि रेरा लागू होने से पूर्व वापिस की जा चुकी है। प्रकरण में धारा-34 एवं aris को लागू किया जाना रेरा अधिनियम का उल्लंघन होगा। शिकायतकर्ता आवंटी की परिधि में नहीं आता है। साथ ही उसकी धनराशि भी वापिस की जा चुकी है और उसे प्रश्नगत यूनिट पर कोई अधिकार नहीं है, क्योंकि प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य व्यक्ति को विक्रय की जा चुकी है। दस्तावेजों के अभाव में जिन्हें न्यायालय द्वारा आवश्यक समझा जाता है, Ge "admission of facts/documents"@& रूप में नहीं माना जाना चाहिए। pe 5 रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(0) में “एलॉटी” की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है - (d) “allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्तानुसार किसी भू-सम्पदा परियोजना के सम्बन्ध में “आबंटिती” से ऐसा कोई व्यक्ति अभिप्रेत है, जिसे संप्रवर्तक द्वारा, यथास्थिति, कोई भू-खंड, अपार्टमेंट या भवन आवंटित, विक्रीत या अन्यथा अंतरित किया गया है और इसके अंतर्गत ऐसा व्यक्ति भी है, जो बाद में उक्त आवंटन को विक्रय, अंतरण के माध्यम से या अन्यथा अर्जित करता है, परन्तु इसके अंतर्गत ऐसा कोई व्यक्ति नहीं है जिसे, यथास्थिति, ऐसा भूखंड, अपार्टमेंट या भवन किराए पर दिया गया है। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्तागण रेरा अधिनियम की mead) के अन्तर्गत “एलॉटीज” की परिधि में नहीं आते हैं, क्योंकि शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि रेरा लागू होने से पूर्व वापिस की जा चुकी है। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अकाउन्ट लेज़र व अन्य पत्रों की छायाप्रतियाँ पत्रावली पर दाखिल की गयी हैं, जिनके अवलोकन यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 25.08.20:8 तक धनराशि का भुगतान किया गया है, WY उक्त तिथि के उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 22.09.2048 को बिल्डर बायर Ure निष्पादित कराया गया है। वर्णित स्थिति में विपक्षी का यह कथन कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 5.08.20i8 तक समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इसलिए शिकायतकर्तागण रेरा अधिनियम की धारा-2(9) के अन्तर्गत “एलॉटीज़” की परिधि में नहीं आते हैं, उक्त तथ्य स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है।

विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्तागण का प्रश्नगत यूनिटस्‌ पर कोई अधिकार नहीं है, क्योंकि प्रश्नगत यूनिटस्‌ किसी अन्य व्यक्ति को विक्रय की जा चुकी हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य, अनुबन्ध पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल नहीं की गयी है, जिनके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान में विपक्षी द्वारा wert यूनिटस्‌ किसी अन्य व्यक्ति को विक्रय कर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित करते हुए Ure फॉर सेल wowo शासन आवास एवं शहरी नियोजन 6 अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध ,/ 46 दिनांकित 47.40. 2048 के प्रारूप पर निष्पादित कराये जा चुके हों। वर्णित स्थिति में साक्ष्यों के अभाव में विपक्षी का यह कथन कि शिकायतकर्तागण का प्रश्नगत यूनिट्स्‌ पर कोई अधिकार नहीं है, क्योंकि प्रश्नगत यूनिटस्‌ किसी अन्य व्यक्ति को विक्रय की जा चुकी हैं, उक्त तथ्य स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। इसके अतिरिक्त प्रश्नगत प्रकरणों का निस्तारण किये जाने हेतु पत्रावलियाँ कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल के समक्ष दिनांक 40.02.2023 को संदर्भित की गयी थी, जिसके कम में पक्षकारों के मध्य कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल के समक्ष विभिन्‍न तिथियों पर बैठकें हुईं। प्रश्नगत प्रकरणों में कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल द्वारा अंतिम बैठक दिनांक 40.04.2023 को निम्न निष्कर्ष दिया गया है :-

a TERY को अवलोकन से fed है fe प्रथम पक्ष arr बद्ितीय पक्ष को Rrra 204 में धनराशि र:।॥.2000000,“-- का लोन दिया गया था जिम्नके ager BAT पक्ष द्वारा प्रथम पक्ष को ब्याज सहित धनराशि रु।.56685000,“- का थुयतान किया Tay था जिस पर अथम पक्ष भी सहमत है।/ सुरक्षा के तौर पर उभ्रयपक्षों को मध्य सहमति भी हुर्ई कि fede पक्ष द्वार बकाया धनराशि का Ora करने में अस्फ़ल होने की स्थिति में BART Ver प्रथम पक्ष को उक्त परियोजना में उक्त धनराशि के ade 2 फ्लैट WEF —705 & 8-209 आवंटित Bem, torre सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 06.07.20I8 व 2207.208 को TITY हस्ताक्षरित EC) क्षितीय ver का कहना है कि उसके द्वारा प्रथम पक्ष को उक्त लोन की धनराशि के सापेक्ष दिनांक 6907.20/9 तक कुल समस्त धनराशि रु .27025000,/-- का थुयवान कर दिया Tar था; जिसमें उसके द्वारा प्रथम पक्ष को 5 लाख रुपये नकद भुगतान किया गया था। बिन्दु अकरण से यह स्पष्ट नहीं है fee वितीय पक्ष द्वारा धनराशि रु ,56,85,000/— के अविशिक्त क्रितनी धनराशि का भ्रुयतान अथम ve को किया यया है और न ही भुगतान कर प्रकार चैक संख्या का उल्लेख किया & जिससे थुय॒तान को बैंक से सत्यापित कराया जां स्रके/ edie पक्ष द्वारा ग्रख्खुत विवरण से स्पष्ट है कि अधिकतर थुयतान की fay उक्त हस्ताक्षरित agar से पूर्व की है welt अनुबन्घ//आकंटन पत्र क्थाकथित yard के बाद निष्पादित हुए हैं। प्रकरण में द्ितीय पक्ष के कथन स्पष्टता//प्रमाणिकता न होने को कारण समझोते की PUTA नयण्य है/.....

उपरोक्त से भी यह स्पष्ट है कि पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र से पूर्व विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को धनराशि का भुगतान किया गया है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्तागण रेरा अधिनियम की धारा-2(9) के अन्तर्गत “एलॉटीज़” की परिधि में आते हैं और शिकायतकर्तागण रेरा अधिनियम की aria के अन्तर्गत प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी हैं। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्तागण को eile अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा उपलब्ध करायें। तद्नुसार बिन्दु eT निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु were इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण का मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं" विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-480) में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये हैं कि :- Section 728 (702 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or ८2

(8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि ws एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिटस्‌ का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता (शिकायत ~WeMT:—NCRI44/4/85029/2024, फ्रेंड्स फ्लोट ग्लास कम्पनी) द्वारा फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 22.09.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके WaR-9(a) के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से 24 माह + 6 माह (भ्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता को दिनांक 22.09.2048 से 24 माह + 6 माह Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 22.03.202 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त AR व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता (शिकायत GeIr—NCRI44/4/85029/202, फ्रेंड्स फ्लोट ग्लास कम्पनी) को दिनांक 23.03.2024 से ओसी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " he 40

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ert vad धनराशि का उपभोग किया गया है रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (7) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:--

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise 44 under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wat बिल्डवेल aged प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the UP. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel] for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. 2 तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen—<-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entiré amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...................... ५०००-०० and only on complaint under Section l8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8.....escseeeeeeeeeee Thus power of refund of amount along with interest which.has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अत: उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+H प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। 43 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को फ्लैट बायर wire के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3.082023 तक ओ.सी/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय ery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता (शिकायत PeT—-NCRI44//85029/202I, फ्रेंड्स फ्लोट ग्लास कम्पनी) को दिनांक दिनांक 23.03.2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता (शिकायत T—NCRI44/4/85038/202I, BST Ueile ग्लास कम्पनी) के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की अन्य मामले में गणना की जायेगी। oO 4

5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक — / /2023 ) & ) af |०२ | a (अध्यक्ष) Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण