= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। tre उपस्थिति:-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम Uo शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण 3, | फटारा44॥/84824/202 श सारस्वत 2, NCRI44/09/82343/202 सततवेन्द्र सिंह सिकरवार एवं अन्य 3. | NCRI44/09/82545/202I गोपाल कृष्ण सोनी एवं अन्य बनाम विहान डेवलपर्स tio लि0 शिकायतकर्ता राकेश URE के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन तीनों शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "शापर&७४ GREENS" से सम्बन्धित हैं। अतः: एक ही Plu से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या:- NCR44//84824/202i राकेश सारस्वत अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "VIHAAN GREENS" में यूनिट संख्या-8-507 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 46,26,000/- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 45,6,00,//- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायणकर्ता का कहना है कि विपक्षी की परियोजना 6 वर्ष विलम्बित है और विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम प्राधिकरण से वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नही किये है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा यूनिट कुल धनराशि के सापेक्ष 97 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु ee hon Page विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा ऑफर नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांक 05.09.2045, मांग पत्रों की छायाप्रति, जमा धनराशि की रसीदें, डिमांड लैटर, बुकिंग फॉर्म, परियोजना विवरण, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 09. 09.2045 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर- 8 में यूनिट संख्या- 507 बुक किया गया था। परियोजना के cai का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण से चारों वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त कर ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। प्रश्नगत टॉवर पूर्णता की ओर है और वह दिनांक 34.07. 2022 तक कब्जा दे देंगे। उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा 36 माह में प्रदान किया जाना था। विपक्षी का कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य विभिन्‍न अपरिहार्य कारणों, जैसे कि बालू खनन पर लगाये गये प्रतिबंध के कारण, माननीय एन.जी.टी द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये QW आदेश के कारण, कोविड-49 की वैश्विक महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित रहा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4... क्या फोर्स मैज्योर इवेंट्स के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ? यदि हां तो प्रभाव? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु to 4

बिन्दु सं? 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वारतव गें परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण प्रभावित हुआ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शा Page 2 = की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य विभिन्‍न अपरिहार्य कारणों, जैसे कि बालू खनन पर लगाये गये प्रतिबंध के कारण, माननीय एन.जी.टी द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये स्थगन आदेश के कारण, कोविड-49 की वैश्विक महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित रहा। विपक्षी की ओर से Vat कथन के बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है जिससे विदित हो सके कि परियोजना की भूमि पर वास्तव में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ । इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 "विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है :- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्रा गैज्योर इवेन्टरू के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक. 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 विपक्षी की परियोजना 6 वर्ष विलम्बित है और विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम प्राधिकरण से वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नही किये है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा यूनिट कुल धनराशि के सापेक्ष 97 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा Page 3 = नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत टॉवर पूर्णता की ओर है और दिनांक 34.07.2022 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा।

पत्रावली पर उपलब्ध उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांक 05.09.2045 के प्रस्तर-9(७) के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा टॉवर के निर्माण हेतु खुदाई शुरू किये जाने की तिथि से 36 माह में कब्जा दिया जाना था। आवंटन पत्र में टॉवर के निर्माण हेतु खुदाई शुरू होने की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में आवंटन-पत्र / अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त आवंटन-पत्र दिनांक 05.09.20i5 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 05.09.2048 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 06.09.20i8 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section I8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Go Page 4 aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर य Ga के बीच किये गये आनुबंध के अनुरूप विलग्ब तथा भूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20.6 के अधीन दिनांक 7.:0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्ररतर 9.2 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,// 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" गें गाननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to See Page 5 ri the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-8-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

४7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on _, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोठ्विड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवांध दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए era का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। an Page 6 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 06.09.20:8 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि तक की विलम्बित अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जज अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। 4... विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित He | oe Page 7 - इस आदेश की एक-एक ः सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित ard के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- | ५/०7 / 2022 Kurla (कल्पना मिश्रा) ५ ?| + (सदस्य) soo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8