U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Hearing Bench - 04A Order under Section-31 Shri Rajiv Kumar, Hon'ble Chairman | Sl. No. | Complaint Number | Complainant | | 1 | NCR44//84705/202] | Shashi Jain and Neha Jain | | 2 | NCRI44/I/8529/202] | Seema Arora and Dheeraj Arora | Versus Nexgen Infracon Pvt. Ltd. (Mahagun Group) Along with complainants Shashi Jain and Neha Jain, a case has been instituted by 01 other complainant against the respondent. The facts of both these complaints are identical and evidence is identical. Both these complaints relate to Mahagun Mezzaria. Therefore, they are being disposed of by a single decision. Complaint No.:- NCRI44/I/84705/202] Shashi Jain and Neha Jain shall be the lead case. The present complaint application has been instituted by the complainants against the respondent for getting possession and delayed period interest.

In brief, the complainant states that a unit was booked by them in tower WETA-2, Osimo in the respondent's project Mahagun Mezzaria, whose total cost is Rs. 7,52,05627/-, against which payment of Rs. 24,43,956/- was made by the complainant from time to time on an installment basis. According to the agreement, possession of the unit in question was to be given by the respondent to the complainant by December 2046, but offer of possession was made by the respondent without OC and interest of Rs. 32,46,999,//- was unjustly imposed. No NOC relating to the project was obtained by the respondent. Therefore, the complainant requested for grant of possession and delayed period interest. In support of their version, the complainant filed copies of allotment letter dated 07.05.2044, copy of applicant ledger, and photocopies of final notice.

उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत M3" श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष | कम संख्या | शिकायत संख्या | Neecent | pot NCR44//84705/202] शशि जैन एवं नेहा जैन 2 NCRI44/I/8529/202] सीमा अरोड़ा एवं धीरज अरोड़ा बनाम TRIO इन्फाकॉन wo feo (महागुन ग्रुप) शिकायतकर्ता शशि जैन एवं नेहा जैन के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें Mahagun Mezzaria से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/I/84705/202] शशि जैन एवं नेहा जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mahagun Mezzaria में यूनिट WETA-2, Osimo में बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 7,52,05627/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 24,43,956/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार दिसम्बर 2046 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. के कब्जा ऑफर किया गया और अनुचित रूप से 32,46,999,//- रूपये ब्याज अधिरोपित किया गया। विपक्षी द्वारा vette परियोजना से सम्बन्धित कोई अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं aay किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 07.05.2044 की प्रति, एप्लीकेन्ट लेज़र की प्रति, फाईनल Kote की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 24.2.2020 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.0.203 को उनकी परियोजना ~Mahagun Mezzaria के टॉवर-0जञ्ञा॥० में द्वितीय तल पर फ्लैट Wen-2i के लिए आवेदन किया गया, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 07.05.204 को निष्पादित कराया गया। अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 2043 में Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधिं के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.44.20I6 को आदेश जारी करते हुए दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 28.0.2043 तक एवं दिनांक 29.0.20:3 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया | माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 ,/ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में कोविड--49 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय aa, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष कम्पलीशनओबक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 48.0.2024 को किया जा चुका है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में चारों वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, नोएडा प्राधिकरण के समक्ष कम्पीशन प्राप्त करने हेतु किये गये ऑनलाईन आवेदन पत्र दिनांकित 40.07.2024 की प्रति, ऑफर फॉर पोजेशन पत्र दिनांकित 48.40.2024 की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है। है उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- TR आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा अथवा Ses कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि —

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." By 4 उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन eT” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा cera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु de निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 2043 में Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.44.206 को आदेश जारी करते हुए दिनांक ॥4.08.2043 से दिनांक 28.40.2043 तक एवं दिनांक 29.40. 2043 से दिनांक 49.08.20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक o4.4420I9 को सिविल रिट पिटीशन संख्या-43029 ,// 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय aa, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा। इस सम्बन्ध में आवंटन पत्र के एनेग्जर-ए पृष्ठ संख्या-22 पर फोर्स मैज्योर के क्लॉज़ को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure:-

"means any event or combination of events or circumestances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable preaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company's ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to: (a) "Acts of God ie. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. (b) explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (c) Strikes or lock outs, industrial dispute. (d) No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion (0 The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party/company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or

(g) any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason (e ww whatsoever. (h) Any event or circumstances analogous to the foregoing" saga फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, उनमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा स्थगन आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश सम्मिलित हैं। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.20i9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"॥]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial है! ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

विपक्षी द्वारा पत्रावली पर दाखिल एन.जी.टी. के आदेशों में स्पष्ट रूप से विपक्षी की परियोजना पर निर्माण कार्य के लिए प्रतिबन्ध नहीं लगाया है और न ही उक्त आदेशों के कम में यह कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना सरकार द्वारा न्यायालय के समक्ष दी गयी परियोजनाओं की सूची में सम्मिलित थी। इसके अतिरिक्त रियल एस्टेट के कारण निर्माण कार्य पर अवरोध उत्पन्न हुआ हो, ऐसा भी कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 24.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक o9.i220I9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.20I9 से दिनांक 09.2.2049) एवं 33 दिन 66:2) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज

प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि aw शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष कम्पलीशन / aaa सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्तागण को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 48.40.2024 को किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 20:0 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority;

Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. है) उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो Wi स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। यह प्राविधान पूरी बिल्डिंग अथवा उसके एक wars ब्लॉक दोनों के लिए है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 48.40.2024 को डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और इस सम्बन्ध में परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु नोएडा प्राधिकरण के समक्ष में किये गये ऑनलाईन tare की रसीद के माध्यम से आवेदन किया है, की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है, जिससे यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत टॉवर पूर्ण है और विपक्षी की परियोजना यू0पी0 अपार्टमेन्ट एक्ट, 200 की धारा-4(5) के अधीन “Ss कम्पलीशन” की परिभाषा में आयेगा। ऐसे में शिकायतकर्ता को दिनांक 48.40.2024 को भेजे गये Ves श्रेणी का कब्जा ऑफर पत्र को माना जाना उचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार दिसम्बर 2046 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. के कब्जा ऑफर किया गया और अनुचित रूप से 32,:6999/- रूपये ब्याज अधिरोपित किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत ५रियोजना से सम्बन्धित कोई अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है रेरा एक्ट की धारा ia (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- है) 0

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता ओर से दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 07.05.2044 के wer-0.4 में प्राविधानित है कि दिनांक 34.:2206 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन कब्जा दिया जाना था और यदि कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5//- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। अतः आवंटन पत्र के WRAR-0.4 के अनुसार कब्जा दिनांक 34.42.2046 तक दिया जाना था तथा दिनांक 30.06.2047 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) ? 34 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सियिल अपील wo ee49-50/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Cerlificale was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2047 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 48.40.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who o 42 has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। WI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (vents of default) परिभाषित है जिसमें प्रस्तर 9.26) गें प्रगोटर के डिफाल्टर होने की Rete में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under ) 05] any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता (शशि जैन एवं नेहा जैन) को दिनांक 07.09.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 48.40.2024 तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज़ की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप wage विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। “७ 34 विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(29)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध में दिए प्राविधानों की सीमा तक ही प्राप्त करने के अधिकारी हैं। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक Ay “ é el aN / 0 / 2022 are ae (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Hearing Bench - 04A Order under Section-31 Shri Rajiv Kumar, Hon'ble Chairman | Sl. No. | Complaint Number | Complainant | | 1 | NCR44//84705/202] | Shashi Jain and Neha Jain | | 2 | NCRI44/I/8529/202] | Seema Arora and Dheeraj Arora | Versus Nexgen Infracon Pvt. Ltd. (Mahagun Group) Along with complainants Shashi Jain and Neha Jain, a case has been instituted by 01 other complainant against the respondent. The facts of both these complaints are identical and evidence is identical. Both these complaints relate to Mahagun Mezzaria. Therefore, they are being disposed of by a single decision. Complaint No.:- NCRI44/I/84705/202] Shashi Jain and Neha Jain shall be the lead case. The present complaint application has been instituted by the complainants against the respondent for getting possession and delayed period interest.

In brief, the complainant states that a unit was booked by them in tower WETA-2, Osimo in the respondent's project Mahagun Mezzaria, whose total cost is Rs. 7,52,05627/-, against which payment of Rs. 24,43,956/- was made by the complainant from time to time on an installment basis. According to the agreement, possession of the unit in question was to be given by the respondent to the complainant by December 2046, but offer of possession was made by the respondent without OC and interest of Rs. 32,46,999,//- was unjustly imposed. No NOC relating to the project was obtained by the respondent. Therefore, the complainant requested for grant of possession and delayed period interest. In support of their version, the complainant filed copies of allotment letter dated 07.05.2044, copy of applicant ledger, and photocopies of final notice.

उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत M3" श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष | कम संख्या | शिकायत संख्या | Neecent | pot NCR44//84705/202] शशि जैन एवं नेहा जैन 2 NCRI44/I/8529/202] सीमा अरोड़ा एवं धीरज अरोड़ा बनाम TRIO इन्फाकॉन wo feo (महागुन ग्रुप) शिकायतकर्ता शशि जैन एवं नेहा जैन के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें Mahagun Mezzaria से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/I/84705/202] शशि जैन एवं नेहा जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mahagun Mezzaria में यूनिट WETA-2, Osimo में बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 7,52,05627/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 24,43,956/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार दिसम्बर 2046 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. के कब्जा ऑफर किया गया और अनुचित रूप से 32,46,999,//- रूपये ब्याज अधिरोपित किया गया। विपक्षी द्वारा vette परियोजना से सम्बन्धित कोई अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं aay किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 07.05.2044 की प्रति, एप्लीकेन्ट लेज़र की प्रति, फाईनल Kote की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 24.2.2020 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.0.203 को उनकी परियोजना ~Mahagun Mezzaria के टॉवर-0जञ्ञा॥० में द्वितीय तल पर फ्लैट Wen-2i के लिए आवेदन किया गया, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 07.05.204 को निष्पादित कराया गया। अनुबन्ध के प्रस्तर-40.4 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 2043 में Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधिं के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.44.20I6 को आदेश जारी करते हुए दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 28.0.2043 तक एवं दिनांक 29.0.20:3 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया | माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 ,/ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में कोविड--49 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय aa, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष कम्पलीशनओबक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 48.0.2024 को किया जा चुका है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में चारों वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, नोएडा प्राधिकरण के समक्ष कम्पीशन प्राप्त करने हेतु किये गये ऑनलाईन आवेदन पत्र दिनांकित 40.07.2024 की प्रति, ऑफर फॉर पोजेशन पत्र दिनांकित 48.40.2024 की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है। है उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- TR आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा अथवा Ses कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि —

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." By 4 उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन eT” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा cera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु de निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 2043 में Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.44.206 को आदेश जारी करते हुए दिनांक ॥4.08.2043 से दिनांक 28.40.2043 तक एवं दिनांक 29.40. 2043 से दिनांक 49.08.20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक o4.4420I9 को सिविल रिट पिटीशन संख्या-43029 ,// 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय aa, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा। इस सम्बन्ध में आवंटन पत्र के एनेग्जर-ए पृष्ठ संख्या-22 पर फोर्स मैज्योर के क्लॉज़ को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure:-

"means any event or combination of events or circumestances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable preaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company's ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to: (a) "Acts of God ie. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. (b) explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (c) Strikes or lock outs, industrial dispute. (d) No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion (0 The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party/company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or

(g) any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason (e ww whatsoever. (h) Any event or circumstances analogous to the foregoing" saga फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, उनमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा स्थगन आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश सम्मिलित हैं। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.20i9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"॥]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial है! ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

विपक्षी द्वारा पत्रावली पर दाखिल एन.जी.टी. के आदेशों में स्पष्ट रूप से विपक्षी की परियोजना पर निर्माण कार्य के लिए प्रतिबन्ध नहीं लगाया है और न ही उक्त आदेशों के कम में यह कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना सरकार द्वारा न्यायालय के समक्ष दी गयी परियोजनाओं की सूची में सम्मिलित थी। इसके अतिरिक्त रियल एस्टेट के कारण निर्माण कार्य पर अवरोध उत्पन्न हुआ हो, ऐसा भी कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 24.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक o9.i220I9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.20I9 से दिनांक 09.2.2049) एवं 33 दिन 66:2) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज

प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि aw शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष कम्पलीशन / aaa सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्तागण को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 48.40.2024 को किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 20:0 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority;

Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. है) उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो Wi स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। यह प्राविधान पूरी बिल्डिंग अथवा उसके एक wars ब्लॉक दोनों के लिए है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 48.40.2024 को डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और इस सम्बन्ध में परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु नोएडा प्राधिकरण के समक्ष में किये गये ऑनलाईन tare की रसीद के माध्यम से आवेदन किया है, की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है, जिससे यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत टॉवर पूर्ण है और विपक्षी की परियोजना यू0पी0 अपार्टमेन्ट एक्ट, 200 की धारा-4(5) के अधीन “Ss कम्पलीशन” की परिभाषा में आयेगा। ऐसे में शिकायतकर्ता को दिनांक 48.40.2024 को भेजे गये Ves श्रेणी का कब्जा ऑफर पत्र को माना जाना उचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार दिसम्बर 2046 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. के कब्जा ऑफर किया गया और अनुचित रूप से 32,:6999/- रूपये ब्याज अधिरोपित किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत ५रियोजना से सम्बन्धित कोई अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है रेरा एक्ट की धारा ia (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- है) 0

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता ओर से दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 07.05.2044 के wer-0.4 में प्राविधानित है कि दिनांक 34.:2206 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन कब्जा दिया जाना था और यदि कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5//- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। अतः आवंटन पत्र के WRAR-0.4 के अनुसार कब्जा दिनांक 34.42.2046 तक दिया जाना था तथा दिनांक 30.06.2047 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) ? 34 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सियिल अपील wo ee49-50/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Cerlificale was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2047 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 48.40.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who o 42 has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। WI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (vents of default) परिभाषित है जिसमें प्रस्तर 9.26) गें प्रगोटर के डिफाल्टर होने की Rete में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under ) 05] any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता (शशि जैन एवं नेहा जैन) को दिनांक 07.09.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 48.40.2024 तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज़ की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप wage विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। “७ 34 विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(29)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध में दिए प्राविधानों की सीमा तक ही प्राप्त करने के अधिकारी हैं। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक Ay “ é el aN / 0 / 2022 are ae (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण