उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : परिवाद संख्या : || एनसीआर 44/I7 /82900/202 शाह MO मुमताज़ P| एनसीआर 44/08 /79097 /202 रुचि सक्सेना = एनसीआर 44/03/68367/202 FRI कुमार वर्मा 4... एनसीआर 444/04/73745/2024 राज कुमार राठौर : एनसीआर 44/08/79042/202 पूजा स्वरूप हि एनसीआर 44/06/75975/202 मदन मोहन 7. | एनसीआर 44/20 /84243 /2024 नुकूल सिंह चौहान 8. | एनसीआर 447776559i /2020 प्रदीप कुमार शाह मो0 मुमताज़ बनाम वोकेशनल WEA फाउन्डेशन पता- प्लाट न. 8, सेक्टर पी 4, ग्रेटर नोएडा .प्रतियादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) — श्री नीरज भगत , अधिवक्ता me :- सुश्री याशमीन अंसारी , अधिवक्ता परिवाद : 2986 4 शाह मो0 मुमताज़ परिवाद संख्या- एनसीआर 44/08 /79097 /202 के साथ 07 अन्य परिवादीगण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-- 34 के अन्तर्गत परिवाद योजित किया गया है। इन सभी परिवादों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी परिवाद वोकेशनल एजुकेशन फाउंडेशन की WHITE HOUSE APARTMENT परियोजना से सम्बन्धित हैं। परिवादीगणो द्वारा एक-दो साधारण परिवर्तन के अतिरिक्त उन्हीं बिन्दुओं की पुनरावृत्ति की है जिनका उल्लेख परिवाद संख्या- एनसीआर 44/08 /79097 /202 शाह MO मुमताज़ बनाम वोकेशनल एजुकेशन फाउंडेशन द्वारा अपने परिवाद में किया गया है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण भी किया जा सकता है। परिवाद संख्या- एनसीआर :44708 /79097 7202 शाह मो0 मुमताज़ बनाम वोकेशनल एजुकेशन फाउंडेशन अग्रणी परिवाद रहेगा। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है-

- डिमांड लेटर कम सर्विस इन्वाइस 2- आवंटन पत्र 3- लेजेर अकाउंट शीट 4- प्रतिउत्तर/लिखित अभिकथन प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं-- 4. प्रतिवादपत्र 2. प्रार्थना पत्र 3. शपथ पत्र ED Page 2 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- क्रम | परिवाद संख्या परिवादीगण ईकाई संख्या | भुगतान विवरण संख्या 4. एनसीआर 44/7I शाह मो0 मुमताज़ | T-47434 5900000/- /82900/202 रुपये 2. एनसीआर बृजेश कुमार वर्मा | T-474044 69,52,235 /- 44/03/68367/202! रुपये 3... | एनसीआर राज कुमार राठौर |T-5/5062 | 2,00,000/-रुपये 444/04/73775/2024 4. एनसीआर 44/08 /79097 रुचि सक्सेना | ब-4/483 277478/-3ay 72024 हे एनसीआर मदन मोहन T-092 49 ,75 ,20/- 44/06/75975/202 रुपये 6 एनसीआर 444/40 /84243 नुकूल सिंह चौहान | T-47453 4406820/-रुपये /2024 7 एनसीआर पूजा स्वरूप T-5/5092 3,46,225/-90y 44/08/79042/202! - एनसीआर 44/7/65594 प्रदीप कुमार T-3/3093 3498988/रुपये /2020 (क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित द्वारा परियोजना White House Apartment गौतमबुद्धनगर में उक्त ईकाई तालिका के अनुसार आरक्षित कराया था , जिसके एवज में परिवादीगणों ने प्रतिवादी को उक्त तालिका मे अंकित विवरण के अनुसार भुगतान किया। परिवादी द्वारा शिकायत प्रार्थना पत्र में Page 3 जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया।

(ख) प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया है कि परिवादीगणों यह दायित्व था कि आवंटन पत्र तथा प्रेषित मांग पत्र के अनुसार भुगतान करें,जो परिवादीगणों द्वारा नहीं किया गया। परिवादीगणों द्वारा समयानुसार धनराशि भुगतान न किये जाने wis प्रतिशत ब्याज दर से बकाया धनराशि भुगतान लिया जायेगा। प्रतिवादी का यह भी कहना है की उनके द्वारा परियोजना के टावर-,2 एवं 3 का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है और 95 से ज्यादा आवंटियों ने आधिपत्य भी प्राप्त कर लिया है, अतः परिवादीगण अपनी देय धनराशि का भुगतान कर ईकाई का आधिपत्य 6 माह मे प्राप्त कर सकते है | प्रतिवादी का यह भी कहना है की परियोजना से संबंधित 3 वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किए जा चुके है । (ग) परिवादीगण की ओर से प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवादी द्वारा दिए गए प्रतिवाद पत्र के सभी बिंदुओं का खंडन करते हुए अपनी समस्त जमा धनराशी ब्याज सहित दिलाए जाने का अनुरोध किया गया है | विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु wes: क्‍या परियोजना विलम्बित है? ब्रिन्दु सख्या 2 : क्‍या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने \ के अधिकारी है? Page 4 निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :-पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य अनुबंध पत्र हस्ताक्षरित हुआ जिसके अनुबंध पत्र मे अंकित तिथि के अनुसार इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है।

प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य पूर्ण धनराशि का भुगतान करने के 6 माह मे दिए जाने का तथ्य अंकित है इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। TEPER वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य अनुबंध पत्र हस्ताक्षरित हुआ जिसके अनुबंध पत्र मे अंकित तिथि के अनुसार इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी के अधिवक्ता ने प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य परिवादीगण द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान करने के 6 माह मे दिए जाने का तथ्य अंकित है ऐसी स्थिति में परिवादीगण को तुरंत जमा धनराशि तुरंत वापस कराया जाना उचित नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim VINE Pp 4 p directions, on which interest has accrued. The home buyers a Page 5

have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .............- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं RI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि dea का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “asa लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक Bese", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित wer डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने Page 6 रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि यदि शिकायतकर्ता को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य केताओं के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का अधिपत्य चाहते है तथा पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य अनुबंध पत्र हस्ताक्षरित हुआ जिसके अनुबंध पत्र मे अंकित तिथि के अनुसार इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। परन्तु अभी तक परिवादीगण को उक्त इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। जिस कारण परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी »सी.सी/चार वांछित प्रमाण पत्र तक प्राप्त करने के अधिकारी है।

इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि -— "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046., The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " Page 7 उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित Page 8 प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी McLR+l प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: o- 7024/230/20I8-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / AeA मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से sat अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि प्रतिवादीगण को हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र के अनुसार निर्धारित तिथि मे अधिपत्य नहीं मिला तथा लगभग 3 साल का विलंध है | प्राधिकरण के तकनीकी दल की Meo आख्या पत्रावलि पर उपलब्ध है जिसके अनुसार लगभग सभी मानकों मे 60-85% कार्य हो चुका है तथा परियोजना “ot पूर्ण होने की प्रगति लगभग 75% है। इसके अतिरिक्त स्थल पर निर्माण सामग्री के साथ 20 से 25 श्रमिक कार्यरत पाए गए है । इससे स्पष्ट है की परियोजना को पूर्ण Page 9 किए जाने की प्र व्रीषजन॒क है तथा पर जमा धनराशि वापस किए जाने पर परियोजना arate se रत प्रभाव पड़ेगा |

प्रतिवादी ने भी मौखिक रूप से यह तर्क प्रस्तुत किया की परियोजना का फिनिशिंग कार्य चल रहा है ,इससे स्पष्ट है की परियोजना का निर्माण कराया पूर्ण कर लिया जाएगा | अतः जमा धनराशि मय ब्याज तुरंत दिलाया जाना न्यायउचित नहीं होगा | प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य 6 माह मे दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है,एवं अंतिम सुनवाई के दौरान प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा प्रस्तुत किया गया की परिवादीगण को अधिपत्य बकाया देय धनराशि प्राप्त कर 6 माह तक उपलब्ध कर दिया जाएगा अर्थात परिवादिगण अपनी ईकाई का अधिपत्य दिसम्बर ,2022 तक बकाया देय धनराशि का भुगतान कर प्राप्त कर सकते है | नैसर्गिक न्याय के Rr के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य (physical possession) ओ. सी /सी सी अथवा चार वांछित प्रमाण पत्र/ प्राप्त कर दिसम्बर2022 तक उपलब्ध करायें। Page 0

(ख) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज परिवादीगण के अनुबंध में इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि के उपरांत से ओ. सी /सी.सी अथवा चार वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो की तिथि तक "00 + 4% की दर से ब्याज / penal interest Ufrarét द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा शेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज '/श२+4% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) olfas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 .तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। Page 4

(ड) प्रतिवादी द्वारा दिसम्बर ;-2022 तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य न दिये जाने की स्थिति में प्रतिवादी परिवादीगण को दिसम्बर , 2022 के उपरांत 45 दिन में परिवादीगण द्वारा जमा की गयी धनराशि भुगतान किये जाने की तिथि तक मय ब्याज MCLRH% की दर से मूलधनराशि व ब्याज भुगतान करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। दिनांक:- be ! | Ww (ary प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2