उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत आदेश के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : Waele 44 / 44 / 65896 / 2020 अश्वनी कुमार वर्मा बनाम वोकेशनल एजूकेशन फाउन्डेशन प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 24.04.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये (3) अतः प्रतिवादी को निर्देषित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-47() के अन्तर्गत परिवादीगण की इकाई का विक्रय-विलेख निष्पादित करना सुनिश्चित He | (2) प्रतिवादी / प्रमोटर द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन आदेश अपलोड होने की तिथि से 90 दिनों में किया जायेगा और यदि प्रतिवादी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन 90 दिनों में नहीं किया जाता है तो परिवादीगण को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से उक्त आदेश का क्रियान्वयन करा सके। (3) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बन्ध में ब्याज दिनांक 08.0:.20:6 से दिनांक 30.04. 20i7 तक हस्ताक्षरित अनुबन्ध/आवंटन पत्र में अंकित Delay Penalty की दर से ब्याज दर देय होगा। उसके उपरान्त दिनांक 04.05.2047 से 25.08.209 तक /८४+१% की दर से दण्ड ब्याज, 7९॥०| ॥६००५ प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। (4) इस आदेश का उल्लंघन उ.प्र.भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | ==

विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.04.2022 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक ot.08.2025 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 23.08.2025 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को आदेश दिनांक 24.04.2022 का अनुपालन कर, 45 दिन में अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देशित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 27.44.2025, 23.04.2026 एवं 48.03.2026 को सुनवाई की गयी। विपक्षी को अनुपालन आख्या दाखिल करने हेतु पर्याप्त अवसर प्रदान किये गये परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में कोई अनुपालन आख्या दाखिल नही की गयी जिस कारण से पीठ द्वारा दिनांक 48.03.2026 को विपक्षी का अनुपालन आख्या दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई की तिथि 48.03.2026 को कथन किया गया कि उनके द्वारा पीठ द्वारा पारित आदेश के विरूद्ध अपील संख्या 758 // 2022 योजित की गयी थी जिसमें माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा वैधानिक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराये जाने के निर्देश जारी किये गये है।

माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या 758 / 2022 में पारित आदेश दिनांकित 04.07.2025 के अवलोकन से विधित है कि माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 24.04.2022 के बिंदु संख्या 3 को इस हद तक संशोधित किया गया है कि शिकायतकर्ता दिनांक 04.05.2047 से यूनिट का वैधानिक कब्जा प्राप्त किये जाने तक विलम्बित अवधि का ब्याज |॥/०४+१% की दर से प्राप्त करने का अधिकारी है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 24.04.2022 के अनुसार go दिनों की निर्धारित अवधि मे आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः-

38) (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक daredt लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत Wee पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.04.2022 के क्रम संख्या “4 व 3” का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 20I6 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 24.04.2022 के क्रम संख्या “4” के अनुसार यूनिट के विक्रय विलेख की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 45.06.2026 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, sure, को निर्देशित किया जाता है कि माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 2.04.2022 के बिंदु संख्या 3 को इस हद तक संशोधित किया गया है कि शिकायतकर्ता दिनांक 04.05.2047 से यूनिट का वैधानिक कब्जा प्राप्त किये जाने तक विलम्बित अवधि का ब्याज |॥/८४+ 4% की दर से प्राप्त करने का अधिकारी है जिस कारण से सचिव, उ.प्र. रेरा, माननीय अपीलीय अधिकरण

धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 45.06.2026 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित He | विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | हि 9१७ oo, १5७ कि (so दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण