उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण_| Blossom | टॉवर एवं संख्या County | यूनिट संख्या Phase L- | टार44/0/09060/202। अजय ब्राह्मी Phase-4 M-607 | 2 फिलराबबाठ्ात्ाउक्ाठ०90 | घर्मवीर सिंह Phase-d | छ्याठ 3 NCR44/07/5580/2020 | श्रीमती नरेश तोम Phase-4 | M-I/08 ie NCR44/]/64726/2020 | आशीष paps एवं | Phase-3 K-303 रश्मि Has 5 NCRI44//64538/2020 | एकता सहगल Td | Phase-3 K-503 मोहित Hel 6 NCR44/0/6286/2020 | अकमल वसीम खान | Phase-3 J-702 7 पटरा4का ॥765233/2020 | अर्पित सिंह भदौरिया | Phase-3 ॥-704 _ | rl बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर oo feo शिकायतकर्ता अजय ब्राह्मी के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक AG ‘OS 2 समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Blossom County से सम्बन्धित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या — NCR44/0/69060/202I अजय ब्राह्मी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्र कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा में विपक्षी की परियोजना Blossom County 4 फ्लैट WN-M-I607 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 40,53,966 /— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 28.2.20i5 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 28.:2.20:3, जमा धनराशि की रसीद, आवंटन पत्र दिनांक 27.0.2043, गृह ऋण अनुबन्ध आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है, जो कि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो उनके नियंत्रण में नहीं था। प्रश्नगत परियोजना में कुल ia टॉवर है, जिसमें कि 44 टॉवरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और ओ.सी. प्राप्त की जा चुकी है और वर्तमान में लगभग 4500 परिवार निवास कर रहे हैं। परियोजना के टॉवर- L, M, A एवं C का निर्माण कार्य सितम्बर 2024 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है और अन्य सभी टाँवरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में निर्माण पूर्ण किये जाने से पूर्व किसी भी आवंटी की जमा धनराशि वापिस करने की स्थिति में परियोजना के पूर्णता पर प्रभाव पड़ेगा। wear परियोजना में एन.जी.टी. आदि आदेश से निर्माण कार्य प्रभावित रहा और विकासकर्ता शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है, जो कि लगभग 2 वर्ष है और यह नोएडा प्राधिकरण द्वारा निर्णीत 77 दिन से विपरीत है।

एन.जी.टी. FRI Okhla Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44.08. 2043, दिनांक 47.09.2043, दिनांक 20.08.2043 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. के आदेश दिनांक 44.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। vat आदेश को एन.जी.टी. द्वारां दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.44.2043 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी.,/सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि :- "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments.

विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है। यद्यपि उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से कि "any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such development." इस प्रन्सिपल ने विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने। Okhla Bird Sanctury की सीमा 400 मीटर की अधिसूचना मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05.2045 को जारी की गयी। वर्ष 2043 में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ | एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.04.2043 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.06.2043 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक 78.0.203 को आदेश पारित किया गया। इस .दौरांन मामला लम्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 20:3 से रूक गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से पानी की आपूर्ति की गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की a

किल्लत का सामना करना पड़ा, .जिसके कारण जनवरी 2043 से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, 976 की धारा-66)(७) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर्स को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(७) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अतः यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता को penalize नहीं किया जा सकता। समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कशसिंग, ब्रिक fee के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह में दिया जाना था और परियोजना का निर्माण कार्य शीघ्र ही पूर्ण कर लिया जायेगा। विपक्षी की कम्पनी इंडियन कम्पनी एक्ट के प्राविधानों के अनुसार पंजीकृत है और उसने अपना रियल एस्टेट प्रोजेक्ट किसी अन्य "थर्ड पार्टी" को स्थानांतरित नहीं किया है। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने और परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु 8 माह का समय दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में टॉवर-7), 8, 7, 6, प्र का ओ.सी. दिनांक 29.05.2045, टॉवर-, J, 0, P,Q का ओ.सी. दिनांक 06.04.2047, can, JL का अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 45.0.2049, craR-K का अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 47.08.2020, cae, N एवं K का इलैक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांक 0.05.2046, cha] WAN aT Raa इंजीनियरिंग सर्टिफिकेट दिनांक 44.04.2049, cIR-K का स्ट्रकक्‍्चरल इंजीनियरिंग सर्टिफिकेट दिनांक 26.08.2020, CARN VIN का लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट दिनांक 45.04.2049, cae-K का लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट दिनांक 26.08.2020, यू0पी0 रेरा का कार्यालय आदेश दिनांक i60920I9, परियोजना के निर्माण कार्य की स्थिति सम्बन्धी चार्ट, “ग्रीनपॉलिस वेलफेयर WHR बनाम ओरिस इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं मैसर्स थ्री-सी शेल्टर्स प्रा० लि0“ में हरियाणा रेरा द्वारा पारित आदेश दिनांक 23.04.2049, पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 29.08.205, रेत के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 4.04. 2043, केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा जारी की गयी पब्लिक नोटिस, “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय की रिकॉर्ड प्रोसिडिंग्स दिनांक 44.06.2043 एवं दिनांक 48.0.2043, सिविल अपील संख्या-4798 /20:3 “नोएडा एवं अन्य बनाम ort कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 48.0.2043, भू-जल के प्रयोग के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.4.2046, शपथ पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शपथ पत्र में XS

परियोजना के टॉवर्स LM, & तथा ८ के कमशः मार्च, अप्रैल, मई व जून 202 में पूर्ण किये जाने का उल्लेख है। उभंयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- FIRM से पूर्व के अनुबन्ध Ww के दायरे में नहीं आते हैं व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. कया शिकायतकर्ता (धर्मवीर सिंह, श्रीमती नरेश तोमर, एकता सहगल एवं मोहित मत्ता) के प्रकरणों में बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो क्या यह अनुमन्य थी व इस अतिरिक्त क्षेत्रफल की किस दर से गणना की जायेगी ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि an रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या--2737,/ 2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions haye retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects ax already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature.

87. The important provisions like Section 3 to 9, 40, 59 to 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207. RERA law was enacted in the year 20I6. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9(l)(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. The RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra 2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

89. Legislative power to make law with retrospective effect is well recognized. In the facts, it would not be permissible for the petitioners to os-wp-2737-7 & ors-RERA-JT.doc say that they have vested right in dealing with the completion of the project by leaving the proposed allottees in helpless and miserable condition. In a country like ours, when millions are in search of homes and had to put entire life earnings to purchase a residential house for them, it was compelling obligation on the Government to look into the issues in the larger public interest and if required, make stringent laws regulating such sectors. We cannot foresee a situation where helpless allottees had to approach various forums in search of some reliefs here and there and wait for the outcome of the same for indefinite period. The public interest at large is one of the relevant consideration in determining the constitutional validity of retrospective legislation.

256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)0)(0) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अत: इसंसे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि एन.जी.टी. द्वारा 098 Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44.08.203, दिनांक 47.09.2043, दिनांक 20. 08.2043 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी. टी. के आदेश दिनांक 44.08.2043 के भनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.44.203 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी. / सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि :- "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments.

विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से t0 किलोमीटर की परिधि में आती है। यद्यपि उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी हैं, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से कि "any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such development." इस प्रन्सिपल ने विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उराके uve में कोई equity न बने । Okhla Bird है

Sanctury की सीमा t00 मीटर की अधिसूचना मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05.2045 को जारी की गयी। वर्ष 2043 में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.04.2043 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.06.2043 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा var अपील में दिनांक 48.20. 2043 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान गागला लग्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2043 से रूक गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से पानी की आपूर्ति की गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जनवरी 2043 से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, 4976 की धारा-60)(०) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर्स को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(४) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अत्त: यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता को penalize नहीं किया जा सकता। समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कशसिंग, fio foot के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई।

इस सम्बन्ध में फ्लैट So अनुबन्ध के प्रस्तर-6.2 निम्नलिखिल उल्लेखित है:- 6.2 The Parties agree and acknowledge that where the completion of the construction of the Apartment and/or the handing over of the possession of the Apartment is delayed by any reasons beyond the control of the Company, including witout limitation Force Majeure (defined hereinafter), then no claim whatsoever by way of any damages/compensation shall be raised against the Company, and the Buyer hereby waives all rights and claims in this regard. Further, where any delay occurs in possession being handed over to the Buyer on account of any of the reasons specified under this Clause 6.2, the Company shall be entitled to a reasonable extension of Qe 40 time of handing over possession of the said Apartment to the Buyer. For the purpose of this Agreement "Force Majeure" shall mean any event or circumstances or a combination of events and circumstances, whether occured or likely to occur, which satisfies all the follwing conditions: i) Materially and adversely affects the Project and/or the performance of an obligation of the Company; and ii) Are beyond the control of the Company; and includes (without limitation), subject to satisfaction of the above conditions, the following events and/or circumstances: a) war (whether declared or undeclared), invasion, armed conflict or act of foreign enemy; 8) revolution, riot, insurrection or other civil commotion, act of terrorism or sabotage;

¢) strikes, industrial disputes, and/or lockouts and/or interrupting supplies and services to the Project. a) change in govermental policy, laws (including any statute, ordinance, rule, regulation, judgment, notification, order, decree, permission, licence or approval), including but not limited to expropriation or compulsory acquisition by any Government of any part of the Project or rights therein; e) acts of God or events beyond the reasonable control of the affected party which could not reasonably have been expected, including any effect uf the natural elements, including lighting, fire, earthquake, unprecedented rains, landslide, subsidence, flood, storm, cyclone, epidemics or plagues or any other similar effect; J) any judgement or order of any court of competent Jurisdiction or Government in India made against the Company in any proceedings. इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-430,//2046 “ नीरू कौशल एवं aa बनाम यूनिटेक लिमिटेड“ में निर्णय के हे 44 प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more reintegrate. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No. 347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used along with the words _ es 42 lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Rn Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई। विपक्षी द्वारा कथित परियोजना में निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने पर अपने कथन के समर्थन में पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 9.08.20:5 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अन्तर्गत Eco- Sensisitive Zone क्षेत्र में निर्माण कार्य प्रतिबन्धित किया गया है, जिसके एनेग्जर-3 में क्षेत्र की सूची दी गयी है। प्रश्ननत परियोजना सेक्टर-437 गौतमबुद्धनगर की जो कि उक्त सूची में नहीं है। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना Eco- Sensisitive Zone जोन में नहीं आती है। विपक्षी द्वारा रेत के सम्बन्ध जो पत्रावली पर न्यूज आर्टिकल दाखिल किये गये है वह अमान्य है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि नोएडा द्वारा 77 दिनों के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, परन्तु इस बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। एन.जी.टी. द्वारा “विकांत कुमार तोगंड़ बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में पारित में आदेश दिनांक 44.04.2043 में निम्नलिखित अब्जर्वेशन दिया हैः- Before passing such an order, we may also notice that the guidelines that have been duly notified by the Central Ground Water Authority, Respondent No. 2, Annexure A- T to the application, have been violdated with impunity, Another factor that has to be borne in mind by the Tribunal is that the builders who are raising construction 43

of 20,000 sq. mts and above are required to take environmental clearance under the relevant rules by the SEIAA (competent authority in the State Government). It is stated that, such permissions have been taken on record. In any case, there is nothing on record to show that such permissions have been taken. Resultantly, we have no hesitation in passing ad interim injunction restraining all the Builders in NOIDA and Greater NOIDA from extracting any quantity of underground water for the purposes of contruction or otherwise till the next date of hearing. Respondent No.2, 5, 6 and 7 shall be responsible for strict compliance and ensuring implementation of the interim injunction passed. We make it clear that it shall be their obligation to inform all the builders and even to takenecessary action/steps against the defaulting builders/persons besides bringing the same to the notices of this Tribunal. Stand over to 24th January. उपरोक्त आदेश के कम में केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा पब्लिक नोटिस जारी करते हुए पर्यावरण संरक्षण अधिनियम, t986 की प्रदत्त धारा-5 के अन्तर्गत एवं एन.जी.टी द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में निर्माण कार्य के प्रयोग हेतु बिल्डर्स पर भू-जल की निकासी पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील को दिनांक 8.0.20:3 को खारिज करते हुए निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है :-

While issuing notice by Order dated 4.06.203, we have passed the following order: "In the meantime, the operative portion of the order passed by the National Green lribunal shall be read so as to infer that the petitioner shall not permit the extraction of ground water in any manner it will not prevent the affected parties from removing the water which may be seeping into the basement or enclosing the foundation of the buildings under construction." As the appeal is preferred against an interim order, we are not inclined to go into the merits of the case in detail. o¢ 4 However, till the decision by the National Green Tribunal, our order dated 4.06.203, quoted above, shall remain operative. The Civil Appeal stands disposed of accordingly. उपरोक्त आदेश के सम्बन्ध में पत्रावली पर दाखिल साक्ष्य के अवलोकन से विदित है कि दिनांक 24.0:.20:3 से दिनांक 24.04.2043 (3 दिन) तक के लिए निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। विपक्षी द्वारा एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.7.20I6 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि 4 सप्ताह अर्थात्‌ दिनांक 08.0:.20I6 से दिनांक 5.04.2046 तक निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities, They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- ae के 45 In the affidavit dated 05.2,209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"l2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.42.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.20I9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.209 से दिनांक 09.2.20:9) एवं 56 दिन (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया । विपक्षी ऐसी दशा में कुल 347435456 = fe निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। दिनांक 27.20.20:8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8--3-48-65 fader /ie & द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: ०) 46

#7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place था ___ ’ unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्‍त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको वृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता (धर्मवीर सिंह, श्रीमती नरेश तोमर, एकता सहगल एवं मोहित मत्ता) के प्रकरणों में बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो क्या यह agra थी व इस अतिरिक्त क्षेत्रफल की किस दर से गणना की जायेगी ? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता (एकता सहगल एवं मोहित मत्ता ) का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट का एरिया 990 वर्ग फुट से बढ़ाकर 4040 वर्ग फुट कर दिया है 7 गया है। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के प्रस्तर-6.40 में उललखित है कि —

The Parties agree and acknowledge that the superarea of the apartment is subject to variation and change to maximum extent of 5%, at the time of the delivery of possession of the apartment to the buyer, and the charges in relation to the same will be payable/adjusted as specified hereinabove. No claim, demand, suit and/or litigation, shall be raised by the buyer in relation to such variation in the superarea and the buyer hereby waives all rights in relation to the same. उक्त अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है, जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किये गये है। उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि अपार्टमेन्ट का सुपर एरिया अधिकतम 5 प्रतिशत तक बढ़ाया जा सकता है और उसकी धनराशि अनुबन्ध में विस्तृत रूप से दी गयी है, जिसके अनुसार गणना की जायेगी।' इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-285 // 2048 “ पवन गुप्ता बनाम एक्सपीरियन डेवलपर्स wo feo” में निर्णय के प्रस्तर-47 में विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल बढ़ाये जाने पर निम्न ऑबजर्वेशन किया है :-

"In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which is of a later date. The justification given by the opposite party that on the basis of the internal report of the architect the demand was made for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the opposite party to prove the excess area. Once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in the area of any of the common buildings or the total area of the project (plot 38

area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally approved common spaces/ buildings and the flats. This has not been done. In fact, this is a common practice adopted by majority of builders/developers which is basically an unfair trade practice. This has become a means to extract extra money from the allottees at the time when allottee cannot leave the project as his substantial amount is locked in the project and he is about to take possession. There is no prevailing system when the competent authority which approves the plan issues some kind of certificate in respect of the extra super area at the final stage. There is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage but for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In my view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area."

माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपरोक्त निर्णय दिये जाने के बाद विपक्षी (एक्सपीरियन डेवलपर्स wo feo) द्वारा माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष अपील योजित की थी। इस पर दिनांक 42.04.2024 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा पारित किये गये आदेश को सही ठहराते हुए अपील संख्या-3703-3704 // 2020 को खारिज कर दिया गया। इस सम्बन्ध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करके उसे “आर्किटेक्ट” से प्रमाणित कराकर व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगी | तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। 0 १9 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 28.42.2045 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना में कुल is टॉवर है, जिसमें कि 44 टॉवरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और ओ.सी. प्राप्त की जा चुकी है और वर्तमान में लगभग i500 परिवार निवास कर रहे हैं। परियोजना के टॉवर- L, M,A एवं ९ का निर्माण कार्य सितम्बर 202 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है और अन्य सभी cri का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। रेरा एक्ट की धारा 48 ()) में प्राविधान है कि :-

Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं NC Os 20 अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 28.42.2043 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से ia+6 माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता को दिनांक 28.2.2043 से i8 + 6 माह (प्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 28.2.20i5 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी qari दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Pe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुरार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 28.22.20:8 + 44 दिन अर्थात्‌ 7.04.206 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। है 24 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः oad निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स era vad धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-6.6 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन दिनाक 04.05.2047 को हुआ, जिसके सम्बन्ध में Bono sara एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप में कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0.05.20i7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.207 से भू-सम्पदा 22 (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 07.05.20i7 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना age के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 07.05, 2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of १०६०७ परिभाषित है; जिसमें RR 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ; "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित sat or ब्याज दिलाया जाना zara wha होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता (अर्पित सिंह भदौरिया) द्वारा मानसिक उत्पीड़न एवं किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेशा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार IRI-22,4,8 व 49 F क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानिसक उत्पीड़न सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है, परन्तु जहाँ तक शिकायतकर्ता भर 23 द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर द्वारा किया जाना है। अतः शिकायतकर्ता किराया निर्धारण हेतु आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष योजित करने हेतु MTs है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैद्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.202 तक ओ.सी/ सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को 47.04.2046 से दिनांक 30.04.2047 तक 5/— रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04.05.207 से ओ.सी.,सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक- 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 | तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान Ww शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय os 24 होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (धर्मवीर सिंह, श्रीमती नरेश तोमर, एकता सहगल एवं मोहित मत्ता) के प्रकरणों में अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्तागण के क्षेत्रफल की गणना का आधार “आर्किटेक्ट” से प्रमाणित कराकर शिकायतकर्तागण को स्पष्ट कराने एवं वेबसाईट पर डालने के बाद ही अतिरिक्त क्षेत्रफल की धनराशि प्राप्त करेगें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक —o2/ ०७-/ 2024 Ring es wee हि (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण