उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत ost श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण टॉवर एवं यूनिट संख्या संख्या . भटार44/02/70373/202] सुरेन्द्र सिंह IC 50-B Iconic | 2. | NCRI44/03/7577/202! | इमेन्टर are सर्विसेज प्रा0 B-422 feio थ्रू श्री अजीज उर रहमान एवं सैयद मोहम्मद युनुस 3. | NCRI44/09/6068/2020 रेशमा सैनी A-304 4. | NCR44/09/60075/2020 अमित सैनी A-303 5. | NCRI44//65205/2020 अंजू बुटोला 8-305 बनाम gai. सॉफ्टेक oo feo शिकाय सुरेन्द्र सिंह के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त सारणी के कमांक संख्या-4 से 2 तक के शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा उपरोक्त सारणी के कमांक संख्या-3 से 5 तक के शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं fect dared} दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। उपरोक्त सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना UTC Softech से सम्बन्धित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/02/70373/202l सुरेन्द्र अग्रणी T रहेगा सिंह अग्रणी वाद रहेगा हि मर 2

संक्षेप में शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UTC Softech के टॉवर-5 में यूनिट संख्या- IC 50I Iconic बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 23,33,640,/- रूपये है, जिसके सापेक्ष में शिकायतकर्ता द्वारा 7,04,020,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर वर्ष 20:7 में कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना 3 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी द्वारा 42,22,268 ,/- रूपये की माँग की गयी है, जिसमें कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस एवं बालकनी चार्जेज़ सम्मिलित हैं। कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस अनुबन्ध में अंकित नहीं है। पी.एल.सी. चार्जेस यूनिट के कुल कीमत में सम्मिलित हैं। इसके बाद भी बालकनी के मद में चार्जेस माँगें गये हैं। कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट asta एवं बालकनी एरिया चार्जेस को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है और साथ ही साथ कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आऊट स्टेडिंग Rete दिनांकित 49.04.2024, आवंटन पत्र दिनांक 04.40.2044, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 20.09.2020 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 05.03.2020 को प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवरों का भी विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से “फॉलोअप” लिया जा रहा है। विपक्षी का यह हमेशा प्रयास रहा है कि परियोजना को शीघ्र पूर्ण किया जाये, परन्तु यदि कोई विलम्ब हुआ है, तो वह उनके नियंत्रण के बाहर था, जो कि आवंटन पत्र में भी अंकित है, जिसके लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं होगा। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है और सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त करने के उपरान्त कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी. दिनांक 05.03.2020 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- aa बिल्डर द्वारा शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो क्या यह spre थी व इस अतिरिक्त क्षेत्रल की किस दर से गणना की जायेगी ? Os 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह, रेशमा सैनी, अमित सैनी) के प्रकरणों में कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस के मद में धनराशि की माँग किया जाना उचित है ?

3. क्‍या शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह एवं इमेन्टर डवलपमेन्ट सर्विसेज mo feo a श्री अजीज उर रहमान एवं सैयद मोहम्मद युनुस) को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी और क्‍या शिकायतकर्ता (रैशमा सैनी, अमित सैनी एवं अंजू बुटोला) को कब्जा एवं Ra पैनाल्टी दिलायी जाये ? निस्तारण बिन्दु Wea बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या बिल्डर द्वारा शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो क्या यह अनुमन्य थी व इस अतिरिक्त क्षेत्रफल की किस दर से गणना की जायेगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिवचनों के आधार पर विचरित किया जाता है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। उपरोक्त के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह) का कहना है कि विपक्षी द्वारा 42,22,268 //- रूपये की माँग की गयी है, जिसमें कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस एवं बालकनी चार्जेज़ सम्मिलित हैं। पी.एल.सी. चार्जेस यूनिट के कुल कीमत में सम्मिलित हैं। इसके बाद भी बालकनी के मद में चार्जेस माँगें गये हैं। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा बालकनी एरिया चार्जेस को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस कम में विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। पत्रावली पर दाखिल are ei Rete के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा बालकनी एरिया चार्जेस के मद में 73,632/— रूपये अधिरोपित किये गये हैं। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के प्रस्तर-2 में उललेखित है कि :

2. That the allotte(s) confirms that he had/has seen and understood the plans, designs and specifications of the said unit(s)/space(s)/shop(s)/areas(s) etc. and the Project which are tentative and agrees to the same. Under normal circumstances any change in the location and the area of ८) - na the — unit(s)/space(s)/shop(s)area(s) etc. here in provisionally allotted will be altered or minimized and all efforts will be made to adhere to the particular space alloted. However, if on account of any Governmental actions or for any reasons within or beyond the control of the Compony, any change in the location or area of the area of the unit(s)/shop(s)/area(s) etc. or relocate the Unit(s)/space(s)/area(s) etc. to any other space within the said project. The allottee further agrees that the company may make such variations, additions, alterations etc. there in as it may in its sole discretion consider proper for the said project or as may be required by the said Authority or any other authority Govt. agencies or the Architect. उक्त अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है, जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किये गये है। उपरोक्तानुसार सरकार के आदेश अथवा ऐसी स्थिति, जो विपक्षी के नियंत्रण से परे हो, के कारण विपक्षी क्षेत्रफल में परिवर्तन कर सकता है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसमें ऐसी कोई स्थिति उत्पन्न हुई हो।_

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-285 /20i8 ” पवन गुप्ता बनाम एक्सपीरियन डेवलपर्स wo feo” में निर्णय के प्रस्तर-47 में विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल बढ़ाये जाने पर निम्न ऑबजर्वेशन किया है :- "In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which is of a later date. The justification given by the opposite party that on the basis of the internal report of the architect the demand was made for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the opposite party to prove the excess area. Once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in the area of any of the common buildings or the total area of the project (plot area) is changed. The real test for excess area would be Ls

that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally approved common _spaces/ buildings and the flats. This has not been done. In fact, this is a common practice adopted by majority of builders/developers which is basically an unfair trade practice. This has become a means to extract extra money from the allottees at the time when allottee cannot leave the project as his substantial amount is locked in the project and he is about to take possession. There is no prevailing system when the competent authority which approves the plan issues some kind of certificate in respect of the extra super arca at the final stage. There is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage but for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In my view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area."

माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपरोक्त निर्णय दिये जाने के बाद विपक्षी (एक्सपीरियन डेवलपर्स mo लि0) द्वारा माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष अपील योजित की थी। इस पर दिनांक 42.04.2024 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा पारित किये गये आदेश को सही ठहराते हुए अपील संख्या-3703 3704/2020 को खारिज कर दिया गया। इरा राम्बन्ध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्तागण के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करके उसे “आर्किटेक्ट” से प्रमाणित कराकर व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगी। तदनुसार बिन्दु de—7 Peake किया जाता है। x निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि कया विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह, रेशमा सैनी, अमित सैनी) के प्रकरणों में कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेल के मद में धनराशि की माँग किया जाना उचित है ? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्तागण के अभिवचनों के आधार पर विचरित किया जाता है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

उपरोक्त के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह) का कहना है कि विपक्षी द्वारा 42,22,268 //- रूपये की माँग की गयी है, जिसमें कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस एवं बालकनी चार्जेज़ सम्मिलित हैं। कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस अनुबन्ध में अंकित नहीं है। अत: शिकायतकर्तागण द्वारा कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस कम में विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस का उल्लेख अनुबन्ध पत्र के Wed (ख) में है, परन्तु इसका उपरोक्त चार्जेस का कोई आधार अनुबन्ध पत्र के किसी भी प्रस्तर में नहीं किया गया। अनुबन्ध पत्र का सग्लंन (ख) निम्नवत्‌ हैः- Annexure-B (Part-II) Individual Electricity Meter Connection Charge and Capital Replacement Charges are not included in the Additional charge amount and shall be payable by the Allottee(s) on the demand by the Company on Offer of Possession of the said unit.

अनुबन्ध पत्र के wea (ख) में अंकित है कि इलेक्ट्रिसिटी कनेक्शन चार्जेस एवं कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट ante का भुगतान शिकायतकर्ता/आवंटी द्वारा कब्जे के दौरान देय होगा, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित मांग पत्र दिनांकित 49.04.2024 में कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस 2,25,960 /-रूपये अधिरोपित किये गये है। इस धनराशि की गणना का कोई आधार स्पष्ट नहीं किया गया है। अतः वर्णित परिस्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह, रेशमा सैनी, अमित सैनी) से कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेल के मद में मांगी गयी धनराशि प्रो-रेटा आधार पर “ads अकाउप्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व तद्नुसार यदि आवश्यक हो, तो समायोजन करें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। VW निस्तारण बिन्दु संख्या--3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह एवं इमेन्टर डवलपमेन्‍्ट सर्विसेज wo feo थ्रू श्री अजीज उर रहमान एवं सैयद मोहम्मद युनुस) को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी और क्‍या शिकायतकर्ता (रेशमा सैनी, अमित सैनी एवं अंजू बुटोला) को कब्जा एवं डिले पैनाल्टी दिलायी जाये? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

उपरोक्त के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह) का कहना है कि विपक्षी द्वारा को परियोजना पूर्ण कर वर्ष 20:7 4 कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना 3 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 05.03.2020 को प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष ceri का भी विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से “फॉलोअप” लिया जा रहा है। विपक्षी का यह हमेशा प्रयास रहा है कि परियोजना को शीघ्र पूर्ण किया जाये, परन्तु यदि कोई विलम्ब हुआ है, तो वह उनके नियंत्रण के बाहर था, जो कि आवंटन पत्र में भी अंकित है, जिसके लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं -होगा।-शिकायत्तकर्ता -द्वास-अपनी- देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है और सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त करने के उपरान्त कब्जा दे दिया जायेगा। पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 04.40.2044 के WRAR-I7(a) A निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 47(व), That the company shall complete the construction of the said unit/Project within 36 mmonths from the date of signing of this Allotment letter by the allottee, within an extended period of six months, subject to force majeure conditions as mentioned in Clause (0)...

अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र की तिथि 04.40.2044 से 36 + 6 माह Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 04.04.2048 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। इसके अतिरिक्त उपरोक्त सारणी के 2 कमांक संख्या-2 में शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र की तिथि 42.42.2043 से 36 + 6 माह (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 42.06.2047 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के टॉवर-8,0,), E का ओ.सी. दिनांक 05.03.2020 को प्राप्त किया गया है, परन्तु शिकायतकर्तागण को कब्जा ऑफर नहीं किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह) को दिनांक 02.04.2048 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है तथा शिकायतकर्ता (इमेन्टर डवलपमेन्ट सर्विसेज wo feo थभ्रू श्री अजीज उर रहमान एवं सैयद मोहम्मद युनुस) को दिनांक 43.06.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment lad बल

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(7) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; as 30 जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 7.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,//पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण गानी जायेगी। इराको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। जहाँ तक शिकायतकर्ता (रैशमा सैनी, अमित सैनी एवं अंजू बुटोला) द्वारा fet पैनालल्‍टी दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसको माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णत किया जाना है। अतः शिकायतकर्ता (रेशमा सैनी, अमित सैनी एवं अंजू बुटोला) आवश्यक साक्ष्यों सहित डिले पैनाल्टी के निर्धारण [Q)) )) 44 हेतु अपने वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए Wes हैं। अतः यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा दें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण के यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.4.202। तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय tera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह) को दिनांक 02.04.208 से ओ.सी »सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2०)6) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+i प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब Ane 42

हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्ररल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्तागण के क्षेत्रफल की गणना का आधार “आर्किटेक्ट” से प्रमाणित कराकर शिकायतकर्तागण को स्पष्ट कराने एवं वेबसाईट पर डालने के बाद ही अतिरिक्त क्षेत्रफल की धनराशि प्राप्त करेगें। - विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (सुरेन्द्र सिंह, रेशमा सैनी, अमित सैनी) से कैप्टिल रिप्लेसमेन्ट चार्जेस के मद में मांगी गयी धनराशि प्रो-रेटा आधार पर “चार्टेड अकाउण्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को var स्थिति स्पष्ट करें व तद्नुसार यदि आवश्यक हो, तो समायोजन करें। . इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। . इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। . यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक —}67 [० /202 (७-(००2)/ (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियाभक प्राधिकरण