U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench - Adjudicating Officer, Proceedings under Section-38 / 40/63 read with Rule-24 40-Complaint WA—NCR44/] /64332/2020 Atul Kumar Ris vs. Gaursons Realtech Private Limited Order-sheet Date: 03.07.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was presented. On call, learned advocate Ms. Malini appeared on behalf of the complainant. Learned advocate Mr. Parikshit Sharma appeared on behalf of the respondent. Both parties were heard and the file was perused. Reply was filed by the respondent, in which it was stated that the present unit has been sold on date 48.03.2024 to Mrs. Shivani Justin and Amit Justin and currently the third party is in possession of the unit, therefore possession of the unit cannot be handed over to the complainant nor can registry be executed. According to the order dated 49.07.2022 passed by the Hon'ble RERA Bench-04A, the complainant can receive back their deposited amount along with interest. It was stated on behalf of the complainant that the order of the Hon'ble RERA Bench-0॥A has not been complied with by the respondent, whereas the respondent was clearly directed by the Hon'ble Bench-0(A to restore the unit and deliver possession and execute registry within 2 months. In the ged complaint, following orders were passed by the Hon'ble Bench-0॥A on date 49.07.2022 after hearing as per rules:- "4. The respondent is ordered that —

(a) If third party rights have not been created over the complainant's plot by agreement, then restoring the complainant's plot in question, and issuing a revised demand letter in accordance with this order, ensure handing over possession in the upcoming 2 months after receiving balance amount from the complainant according to the agreement. (b) The complainant is also ordered to ensure payment of the balance amount to the respondent within thirty days of receiving the revised demand letter. (c) The respondent shall ensure payment of interest to the complainant at the rate of MCLR+1% from date 07.05.206 till the date of obtaining O.C./C.C. (07.05.2049) on the amount deposited by the complainant as delay interest. Also, it is clarified that this amount of interest shall be adjusted in the final payment amount, and if the amount of interest is more than the payable amount, it shall be refunded to the complainant as per rules. Keeping in view the force majeure period, interest will not be calculated for delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. Also, if there are any overdue amounts (Over Dues) of the complainant, interest for this period will not be payable on that as well. Also, no holding charges or maintenance expenses will be payable by the complainant till the date of re-offering possession.

(d) The respondent is also directed that as per Section 2(za)(i) of the RERA Act 2016, if after RERA came into force, any interest rate is charged by the promoter from the default of the allottee, interest at the same rate shall also be given to the allottee upon default by the promoter. Therefore, interest shall also be payable by the complainant on delayed payment at the interest rate of MCLR+1 percent. If any amount has been taken from the allottee for delay at a higher rate after RERA came into force, the amount of interest for the delayed period shall also be calculated at the same rate. 2... If the plot in question has already been allotted to a third party and agreement has also been signed, then in such situation within 45 days from the date of uploading of the order on the portal, ensure refunding the entire amount deposited by the complainant (including pre-EMI given to the bank) from the date of deposit till the date of refund, along with annual interest rate of MCLR+1%, because the plot has been resold, surely the bank loan must have been settled by the builder. 3. Violation of this order shall be punishable under Section 63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. 4. If this order is not complied with by the respondent, the complainant shall have the right to get their order executed through the RERA Authority."

The order dated 49.07.2022 was not complied with by the respondent, due to which an application was filed by the complainant under Section-38/40/63 for execution of the said order. During the said execution proceedings, possession of the unit was not delivered by the concerned Bench nor could registry be executed. By order dated 40.04.2025 passed by the Hon'ble Bench No.-04 (formerly Bench-01A), the file was referred to this Bench for taking action under Rule-24. The file was not available to this Bench on date 25.02. because the file was requisitioned by the Worthy Secretary, RERA for issuing recovery certificate. Reply has been filed by the respondent, from which it is clear that while proceedings under Section-34 were pending, the respondent cancelling the complainant's allotted unit executed its sub-lease deed on date 48.03.2024 in the name of a third party Mrs. Shivani Justin and Mr. Amit Justin and handed over possession. From perusal of the file it is also clear that under proceedings of Section-38 / 40 /63, on page number-8 of the order dated 40.04.2025 passed by Bench No.-04 (formerly Bench-04A), the following order was passed:-- "Be placed before the Hon'ble Adjudicating Officer for proceedings of physical possession of the allotted plot in question or an alternative plot of equivalent unit in another developed project of the respondent company at the same rates in accordance with the agreement."

Therefore, the respondent is directed to ensure sending offer of possession letter along with demand of outstanding dues (if any) within one month to the complainant to provide an equivalent unit plot in another developed project at the same rates in accordance with the agreement in place of the booked allotted plot in question, and ensure uploading it on the RERA portal as well, so that possession of an alternative plot of equivalent unit can be delivered to the complainant by this court. The file be presented for further hearing on date 77.09.2025. —sehbn, =BOSS R. P. Singh [आर. th. सिंह] (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40/63 सपठित नियम-24 40-शिकायत WA—NCR44/] /64332/2020 अतुल कुमार Ris बनाम ह गौरसंस रियलटेक प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 03.07.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया wari पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित हुई | विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री परिक्षित शर्मा उपस्थित हुए। उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल किया गया, जिसमें यह कहा गया. कि प्रस्तुत यूनिट दिनांक 48.03. 2024 को श्रीमती शिवानी जस्टिन एवं अमित जस्टिन को विक्रय की जा चुकी है और इस समय तृतीय पक्ष यूनिट के कब्जे में है, इसलिए शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं दिया जा सकता है और न ही रजिस्ट्री कराई जा सकती है। माननीय रेरा पीठ-04ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 49.07.2022 के अनुसार शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस प्राप्त कर सकता है। शिकायतकर्ता की ओर से यह कहा गया कि विपक्षी द्वारा माननीय रेरा पीठ-0॥ए का अनुपालन नहीं किया गया है, जबकि विपक्षी को स्पष्ट रूप से माननीय पीठ-0(ए द्वारा यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए 2 माह के अन्दर कब्जा दिये जाने एवं रजिस्ट्री कराने हेतु निर्देशित किया गया था। ged शिकायत में माननीय पीठ-0॥ए द्वार। नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 49.07.2022 को निम्नवत आदैश पारित किये गये हैं:- 4. fageit को आदेशित किया जाता है कि —

(क) यदि शिकायतकर्ता के प्लॉट पर अनुबन्ध द्वारा किसी तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित नहीं हुए हों, तो वह शिकायतकर्ता के प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कराकर, शिकायतकर्ता से अनुबन्ध के अनुसार अवशेष धनराशि प्राप्त कर आगामी 2 माह में कब्जा देना सुनिश्चित करें। जज. (ख) शिकायतकर्ता को भी आदेशित किया जाता है कि. वह संशोधित माँग पत्र मिलने के तीस दिन के भीतर, विपक्षी को अवशेष धनराशि का भुगतान करना सुनिश्चित करें। (ग) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.05.206 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि (07.05.2049) तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। साथ ही पुनः कब्जा ऑफर करने की तिथि तक og होल्डिंग चार्जेज या अनुरक्षण व्यय शिकायतकर्ता द्वारा देय न होगा।

(घ) विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम 20:6 की धारा vai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमौटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत दिलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से व्याज देव होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेस लागू होने के बाद आवटी से विलम्ब हेतु ली गयी है. तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 2... यदि प्रश्नगत प्लॉट किसी तृतीय पक्ष को आवंटित हो चुका है तथा अनुबन्ध मी हस्ताक्षरित हो चुका है, तो ऐसी स्थिति में आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा सम्पूर्ण धनराशि (बैंक को दिये गये प्री-ई.एम.आई. सहित) जमा करने की तिथि से धनराशि लौटाने की तिथि तक, McLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें, क्‍योंकि प्लॉट पुन बेचा जा चुका है, निश्चय ही बैंक ऋण को बिल्डर द्वारा सैटेल किया जा चुका होगा। 3. इस आदेश का उल्लधन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दडनीय होगा। 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का Pare करा सकेंगे।

विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 49.07.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत var आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उक्त निष्पादन की कार्यवाही के दौरान सम्बन्धित पीठ द्वारा यूनिट का कब्जा नहीं दिलाया गया और न ही रजिस्ट्री कराई जा wat आदेश दिनांक 40.04.2025 माननीय. पीठ संख्या-04 (पूर्व में पीठ-0१ए) द्वारा पत्रावली नियम-24 के अन्तर्गत कार्यवाही करने हेतु इस पीठ को सरदंर्भित की गई। पत्रावली दिनांक 25.02. को इस पीठ को उपलब्ध नहीं थी, क्योंकि पत्रावली श्रीमान सचिव, रेरा द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु तलब-की गई थी। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल किया गया है, जिससे स्पष्ट है कि धारा-34 की कार्यवाही afar रहने के दौरान ही विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त करते हुए, उसका सब-लीज Ss दिनांक 48.03.2024 को किसी तृतीय पक्ष श्रीमत्ती शिवानी जस्टिन एवं श्री अमित जस्टिन के नाम निष्पादित करते हुए कब्जा दे दिया गया। पत्रावली के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि धारा-38 / 40 /63 की कार्यवाही के अन्तर्गत पीठ संख्या-04 (पूर्व में पीठ-04ए) द्वारा पारित आदेश दिनांकित 40.04.2025 के पृष्ठ संख्या-8 पर निम्न आदेश पारित किये गये है:-- “sere आवंटित प्लॉट अथवा अनुबन्ध के अनुरूप समान दरों पर विपक्षी कम्पनी की किसी अन्य विकसित परियोजना में समकक्ष इकाई के वैकल्पिक प्लॉट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु माननीय न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष पेश हो”

अतः विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गई प्रश्नगत आवंटित प्लॉट, अनुबन्ध के अनुरूप किसी अन्य विकसित परियोजना में समकक्ष इकाई का प्लॉट समान दरों पर शिकायतकर्ता को देने हेतु कब्जा प्रस्ताव-पत्र बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) एक माह के अन्दर शिकायतकर्ता को प्रेषित -करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें, ताकि शिकायतकर्ता को समकक्ष इकाई का वैकल्पिक प्लॉट का कब्जा इस न्यायालय द्वारा दिलाया जा सके। पत्रावली वास्ते अग्रिम सुनवाई दिनांक 77.09.2025 को पेश हो | —sehbn, =BOSS आर. th. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण