उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम | शिकायत संख्या ‘| शिकायतकर्तागण | यूनिट न0 पत्रावली पप | आवंटन की | अनुबंधानुसार वांछि io उपलब्ध तिथि कब्जा दिये अनुतोष रसीद /स्टेटमेंट जाने की के अनुसार जमा तिथि धनराशि रु0 T. झिलकावका0हा099442025 7 पंकज कुमार A-404 0 20,83,906/ | 79.07.20I6 फाउन्डेशन डेट बूनिट का मित्तल व दीप्ति तिथि कब्जा व मित्तल 4.08.204 से विस अवधि 42 माह तथा 6 का ब्याज माह अनुग्रह «= दिलाये जाने अवधि अर्थात का अनुरोध 2. | NCRI44/06/09986/2023 | परमा नंद मित्तल | A-406 BO 20,83,964/ | 9.07.206 डेट का व बिमला मित्तल गे तिथि q b.08.204 से विलम्ब अवधि 42 माह तथा 6 का ब्याज माह अनुग्रह जाने अवधि अर्थात अनुरोध 2048 गया है। 3, | NCRI44/06/I0037/2023 | परमा नंद मि 5 रु0 2,48,40 / Oran aed डेट is का व संजय गुप्ता तिथि q 4.08.204 से विलम्बित अवधि 42 माह तथा 6 का ब्याज माह aye = दिलाये जाने अर्थात का अनुरोध _ | j208 _ किया गया है। 4... एटरावका]702850/2022 | अमित कुमार व. | A-20I0 रु0 25,9,573,/.._| 45.07.205 डेट का सरोज ny तिथि व 4.08.2044 से अवधि 2 माह तथा 6 का ब्याज अनुग्रह जाने अर्थात अनुरोध 2048 Be गया है। 5. पिटरा44/702855/2022 | अरुण कुमार A-503 BO 44,55,363/ | 75.4.20i4 फाउन्डेशन Se का गी तिथि किब्जा व मार्च 2005 से विलम्बित अवधि 42 माह तथा 6 का ब्याज Teague दिलाये जाने अवधि अर्थात का अनुरोध Ar 209 किया गया है।

बनाम एस.पी.साईं.आईटी प्रा.लि. शिकायतकर्ता पंकज कुमार मित्तल व दीप्ति मित्तन के साथ 4 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायतें योजित की गई है। इन सभी जा -< शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना NX ONE से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत PETE NCRI44/06/09944/2023 पंकज कुमार मित्तल व दीप्ति मित्तल बनाम एस.पी.साई प्रा.लि. की पत्रावली अग्रणी शिकायत रहेगी। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना NX ONE में यूनिट संख्या ए-404 बुक करायी थी, जिसके सापेक्ष विपक्षी को धनराशि wo 20,83,966 / का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य धीमी गति से है। विपक्षी की परियोजना 5 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी द्वारा अगस्त 20:8 4 कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 43.07.2022 को स्वीकार किया गया है कि उन्हें अभी तक ओ.सी/सी.सी नही प्राप्त हुआ है। विपक्षी की परियोजना में दिनांक ot.04.20:3 को यूनिट बुक करायी गयी थी और जिसके सापेक्ष दिनांक t90720I6 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार फाउन्डेशन की तिथि 04.08.2044 से यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ 04.08.2048 तक दिया जाना था।

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा लिखित अभिकथन दाखिल किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि विपक्षी की परियोजना में दिनांक 04.04.203 को यूनिट बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक i9.07.20i6 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा फाउन्डेशन की तिथि 074.08.20:4 से 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात 04.08.208 में प्राप्त होना था। शिकायतकर्ता ने शीघ्र यूनिट का कब्जा ओ.सी /सी.सी के साथ भौतिक रूप से कब्जा प्राप्त होने की तिथि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 43.07.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन फॉर फिट आउट भेजा yar जबकि facet को ओ.सी/सी.सी oer नहीं है। विपक्षी द्वारा 4 वर्ष का एडवांस मैन्टेनेंश चार्ज, एफएफटीएच चार्ज गलत तरीके से लगाया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि विधिक प्राविधानों के अनुसार विपक्षी यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त होने से मैन्टेनेंश चार्ज प्राप्त कर जा ड़ 2 सकता है, उससे पहले नही प्राप्त कर सकता है। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर(44 /09 / 564 /2049 कैलाश शर्मा am मै० ‘mex . प्रोबिल्ड oof व शिकायत संख्या warehtane44030007 / 2049 सतविन्दर कौर बनाम पैरामाउन्ट प्रोबिल्ड व शिकायत संख्या एनसीआर।44/05 / 0794 /20I9 अनिका भार्गवा बनाम मैसर्स पैरामाउन्ट प्रोबिल्ड प्रा.लि. में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। अतः शिकायतकर्ता ने ओसी /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा, अगस्त 20i8 से यूनिट की भौतिक कब्जा की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज, यूनिट का भौतिक कब्जा की तिथि से मैन्टेनेश चार्ज भुगतान किये जाने का अनुरोध किया है।

इसी प्रकार तालिका में अंकित क्रम संख्या 2, 3, 4 व 5 के शिकायतकर्तागण द्वारा भी यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा परिवाद के समर्थन में लिखित कथन, आवंटन पत्र, प्रतिउत्तर शिकायतकर्ता अमित कुमार व अरूण कुमार ) ऑफर ऑफ पजेशन (शिकायतकर्तागण क्रमशः 4, 2, 3 व 4), अंतिम मांग पत्र व जमा की गई धनराशि का तालिका विवरण व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ a क्रम विवरण भुगतान की गई धनराशि संख्या | (रु0) 4 शिकायतकर्ता-पंकज कुमार मित्तल विपक्षी द्वारा जारी : रसीद विवरण रु0 20,83,966 / | | शिकायतकर्ता-परमा नंद मित्तल विपक्षी द्वारा जारी : रसीद विवरण रु0 20,83,966 / 3 जिकायतकर्ता-परमा नंद मित्तल विपक्षी द्वारा जारी : रसीद विवरण BO 2,48,42 / a शिकायतकर्ता-अमित कुमार विपक्षी द्वारा जारी : रसीद विवरण BO 25,9,573/ r शिकायतकर्ता-अरुण कुमार विपक्षी द्वारा जारी : रसीद विवरण रु0 44,55,363 /

विपक्षी की ओर से आपत्ति दाखिल की गई जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल शिकायत निराधार है तथा शिकायतकर्ता अपनी शिकायत में किये गये दावे को साबित करने हेतु साक्ष्य दाखिल करने में भी असफल रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने का कारण किसान आन्दोलन को बताया गया है जिस कारण परियोजना समय से पूर्ण न हो पाने के कारण लोगों के मन में बिल्डरों की प्रति अविश्वास तथा रियल wee सेक्टर में मंदी होना बताया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि अनुबंध के अनुसार परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अनुबंध दिनांकित 49.07.206 के प्रस्तर i8 के अनुसार नींव डालने की तिथि से दिया जाना था जिस कारण कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि 48.07.2020 है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता के संज्ञान में है कि विपक्षी द्वारा WM हेतु आवेदन सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किया जा चुका है। ओ.सी उपलब्ध कराया जाना प्राधिकरण के स्तर पर लम्बित है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी हेतु आवेदन दिनांक 20.04.2022 को किया जा चुका है, ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने की प्रति मय अनापत्ति प्रमाण पत्र एनेक्चर-ए है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना एनएक्स वन” में यूनिट संख्या ए-404 बुक करायी गयी थी जिसकी कुल कीमत wo 26,87,04 / के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा wo 20,83,966,/का भुगतान किया गया है शिकायतकर्ता द्वारा किया गया भुगतान का स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट Wea है विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कई मांग पत्र भेजे परन्तु शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा i9 में उल्लिखित आवंटी की जिम्मेदारियो का पालन करने में असमर्थ रहे। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 07.08.2022 को जारी कर यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि 6,59,420,/का भुगतान किये जाने हेतु सूचित किया गया परन्तु

शिकायतकर्ता देय धनराशि भुगतान करने में असमर्थ रहे। विपक्षी द्वारा परियोजना 4 a) विलम्बित होने का कारण नोट बंदी, माननीय एन.जी.टी द्वारा भूगजल निकासी पर लगाये गये प्रतिबंध तथा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एन.सी.आर में बढ़े वायु प्रदूषण के कारण निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबंध के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण देश व्यापी लॉक डाउन का बताया गया है। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 29.06 2024 को सिविल अपील संख्या 940 /207 बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया है। इसके अतिरिक्त यूपी रेरा पीठ १ द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर445 / 44 /85434 /2024 सुनील कुमार जैन बनाम एम आर मित्तल व शिकायत संख्या water 44 / 09 / 64244 / 2020 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर Wl हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर्स प्रा.लि. में पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया है। अत: विपक्षी ने शिकायतकर्ता के परिवाद को निस्तारण की तिथि से 45 दिन में अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने तथा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर यूनिट निरस्त किये जाने के लिए अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी ने यह भी अनुरोध किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरांत 60 से 90 दिन में शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने का समय प्रदान किया जाए। विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब के समर्थन में वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र, ऑफर ऑफ पजेशन, रेरा कार्यालय आदेश, पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रति व atten दिनांकित 48.04.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्तागण अमित कुमार व अरूण कुमार द्वारा विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब पर प्रतिउत्तर दाखिल किया गया है जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब में किये गये सभी cot wr खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना स्वयं विपक्षी की गलती के कारण विलम्बित हुई है जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य रिट याचिका संख्या 940/20:7, माननीय एनसीडीआरसी द्वारा are कौशल व अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड में दिनांक 3.07207 को पारित आदेश, पायनियर अर्बन —=z 5 as व इन्फ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन wea सिविल अपील संख्या 42238 /20:8 व नीलकमल रियलटर्स सुब्रबन प्राललि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया Re पिटीशन संख्या 2737/2047 में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत स्वीकार किये जाने, शिकायतकर्ता को aa के साथ वैधानिक कब्जा उपलब्ध कराये जाने व विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न We: प्रश्न संख्या-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह veers किया गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय, एनजीटी के आदेश व Hlflsi9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा। विपक्षी द्वारा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940,/2047 बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया में पारित आदेश दिनांक 29.06.2024 का उल्लेख करते हुए कथन किया है कि निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांकित 49.07.206 के प्रस्तर ॥7 में विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध Twa ओ पी Petit 08.08.2024 फे aR 5.4 में यह प्रापिधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय a 6 अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा ।' माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 3029 /985, M.C. Mehta Versus Union of India” में, पारित आदेश, दिनांक 04—7—-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“with respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 3029 /7985 4 पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2.2029, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. = Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” ब्लाक 7

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-i-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09--42--2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Uy 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि vat अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड--49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को aifaS—t9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Prana किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ——SS 8 अग्रणी शिकायतकर्ता के आवंटन पत्र के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 49.07.206 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा फाउन्डेशन की तिथि 0t.08.2074 से 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात्‌ अगस्त 20॥8 में कब्जा प्राप्त होना था जो अभी तक शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इसी प्रकार शिकायतकर्तागण क्रमशः 2, 3, 4 व 4 तथा विपक्षी के मध्य क्रमश: दिनांक 49.07.2076, 79.07.2046, 5.07.205 व 45.4.20i4 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार शिकायतकर्तागण को क्रमशः 2, 3 व 4 को अगस्त 20:8 तथा शिकायतकर्ता क्रम संख्या 5 को मार्च 209 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि दिल्‍ली-एनसीआर में प्रदूषण होने व Fifts-9 महामारी के कारण निर्माण कार्य पर प्रतिबंध लगाये जाने कारण परियोजना विलम्बित हुई है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी को अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 02.04.2022, लिफ्ट प्रमाण पत्र दिनांक 29.03.2022, विद्युत सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 28.04.2022 को प्राप्त हो गये है और उसके उपरांत विपक्षी ने शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 43.07.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन फॉर फिट आउट जारी किया गया था। यहां यह स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि रेरा अधिनियम में फिट आउट पजेशन जारी किये जाने का कोई प्राविधान नहीं है जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 43.07.2022 को शिकायतकर्ता को जारी ऑफर ऑफ पजेशन फॉर फिट आउट वैधानिक नहीं है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 48.04.2024 को सक्षम प्राधिकरण से परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है, जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने पर शिकायतकर्ता को 60 से 90 दिन में कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। उपरोक्त तथ्यों के विश्लेषण से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को अगस्त 2048 व मार्च 2049 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है जिस कारण शिकायतकर्तागण विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी aaa" माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession, " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced wears प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registratian under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee

does not intent to withdraw from the project he shall be paid 0 _———S. by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.:020:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,//पटटा के लिए करार) नियमावली oo8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें TER g2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

“The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+]प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। तदूनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण को आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी / सी.सी सहित यूनिट्स का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी अगणी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.09.2048 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 20,83,966,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 /4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। उक्त तालिका में अंकित क्रम संख्या 2 से 5 तक शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से प्रत्येक 42 —_—<=sS शिकायतकर्ता के सम्मुख अंकित धनराशि पर उपरोक्तानुसार ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। sabre Senz-2024 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 43