E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥7८7२44//02843/2022 रेवा चौधरी, सौरभ चौधरी, आरती सुरभित चौधरी बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता pi परिवाद sith बहस eg वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 22-05-2026 को प्रस्तुत किया Tal! पुकार पर weil ,/ शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अभिषेक भत्रा उपस्थित हुए तथा विपक्षी अनुपस्थित रहे | इस पर पीठ द्वारा welt / शिकायतकर्ता कर्ता, के तको को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 22--05-52026-को«ही-सुरक्षित- Har भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(९) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 H प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, WI अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- Page I| of 7 E-Court "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:- 40. (4) If a promoter or an allottee or areal estate agent, as the case may be,

fails to pay any interest or penalty or.compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Auth ority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverabie from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as*may be prescribed as an arrears of land revenue ae (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend Page 2 of 7 E-Court up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

gel यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है | उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 20-08-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45--05--2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपल्लब्ध नहीं करायी गयी। 52222, अनुपालन कर, अनुपालन ARAN Wed करने हेतु ar निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं की गयी है| तत्पश्चात्‌ प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 27-44-2024, दिनांक 49-02-2025, दिनांक 44--05-2025, दिनांक 25-07-2025, दिनांक 34-40-2025, दिनांक 44-02—2026 एवं दिनांक 22--05--2026 को की गयी |

परन्तु विपक्षी को पीठ द्वारा उपर्युक्त समस्त तिथियों पर समुचित अवसर दिये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा पूर्व में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45--05--2023 का अक्षरशः पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, कोई अनुपालन AN एवं प्रमाणीय साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड तथा दाखिल नहीं किया गया है। उक्त \ तथ्य आदेश-पत्रों में वर्णित हैं, जो कि कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोडेड हैं। मैंने प्रार्थ / शिकायतकर्ता के dot को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया | wed शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 45--05--2023 को निम्नवत्‌ समेकित आदेश पारित किये गयेः- Game Page 3 of 7 E-Court 7. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी थिकायतकतागिण के HCY की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र,/“ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 08-07-2024 से पूर्व ओसी,/सी सी सहित भ्रौतिक कब्जा देना सुनिश्चित Be | 2 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह er अधिनियम की धारा-77 के अधीन बिना ओसी.,सीसी प्राप्त किये किसी थी शिकायतकर्तायण को प्लॉटस की रजिस्ट्री कराये जाने eT बाध्य नहीं करेंगे और AALS A. प्राप्त कर चेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 08-07-2024 से पूर्व शिक्रायतकतगिण के पक्ष में रजिस्ट्री कराना छुनिश्चित करें/ ae ओसी.,सी सी जारी करने को सम्बन्ध में PIS आपत्ति & तो उग्र प्लानिंग एण्ड डबलपमेन्ट एक्ट ॥979 की धारा-47(3) में राज्य सरकार के समक्ष रिवीज़न ग्राहय है /

3. विपक्षी शिकायतकर्ता (नीलम देशवाल) को दिनांक 0--04--2074 + फोर्स मैज्योर क रुप में निस्तारण fag wer 02 में निस्तारित (%) एवं (७) As के अनुसार विपक्षी /006 दिन का लाभ पाने का अधिकारी होगा + 7529 (FRAT बिन्दु संख्या: 02 के अनुसार) से ओसी,/स्री सी ग्राप्त किये जाने की (तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने कीजतिथि जो tare में हो तक की अवधि पर Rares ब्याज के रुप में MCLR+ IG की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित we) ब्याज की यह धनराशि HG भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनराशि देय TRG अधिक होने पर शशिकायतकर्ता को वापस की जायेगी । अन्य RIATTTOATT TERT "आवंटन" TA/ IRR को अनुरूप TWANG विलस्ब ब्याज की गणना की जायेगी साथ ही पिन प्रकरणों में प्लॉट हस्तान्तरण के were से प्राप्त किये गये Bt तो उन प्रकरणों में हस्तान्तरण की STAT YEIDA द्वारा दिये जाने की तिथि से 04 वर्ष के उपरान्त विलस्ब ब्याज की गणना की जायेगी/ इसके आतिरिक्‍त निस्तारण frye सख्या--2 को अनुसार प्रत्येक गायलों में फोर्स मैज्योर को AE में की गणना की जायेगी। 4. कोविड--/9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण पर ग्रतिकूल प्रभाव पड़ा जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी निर्देशान॒ुसार उ.प्र. शु-सम्पद्ा विनियागक प्राधिकरण द्वारा छुसंग्त तथ्यों पर विचारोप्रान्त दिनांक 06-06-2020 को आदेश प्रारित करते हुए कोकिड-79 (Corona Virus Disease) के THd के कारण परियोजनाओं को Yor करने BG दिनांक 25—03—2020 से दिनांक 25--09--2020 तक अर्थात्‌ 66 ग्रह की अतिरिक्त अवधि प्रदान की गयी/ इस प्रकार 06 माह कोविड-79 को कारण +िर्माण कार्य अमभावित होने के कारण जो fe फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों की परिभाषा में

Page 4 of 7 i E-Court आती हैं में विपक्षी द्वारा wis ब्याज विलम्ब TF होगा। साथ ही यदि बायरस्‌ का ais अत्तिदेय है तो इस अवधि का ब्याज देय न होगा/। 5. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि er अधिनियय 2076 की धार-2(०)6) के अनुसार We रेरा ANY होने के बाद Bie ब्याज दर आवटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज प्रोगोटर ART डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेयगा/ अतः वविलम्बित भुयतान पर शिकायतकताग्रिण द्वारा भी ॥४८7.४+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से His धनराशि RT AY होने के बाद Hach से विलम्ब eg ली TH & तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 6. शिकायतकतायिण के प्रकरणों में गा उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अधीन किसान alder की देयता होगी/ 7. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित फत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित प़िद्धान्त के अनुरुप धनराशि व facia ब्याज की प्रत्येक मायले में गणना की जायेगी/ 8. इस आदेश का उललधघंन श-सम्पर्दो (विनिययनः तथा विकास) अधिनियम 2076 की धार-639 तथा अन्य FTI MANN के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | : | 9. यदि विपक्षी द्वारा इस, आदेश, का अनुपालन नहीं किया जाता & तो शिकायतकर्तायण को यह अधिकार होगा fe OT प्राधिकरण को गाध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा ThA |”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45—05—2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को प्रस्तर-04, 02 एवं 03 के अनुसार दिनांक 08--07-2024 से पूर्व प्रार्थी, शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर, ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा विपक्षी को पर्याप्त अवसर दिये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-05—-2023 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट Gea कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। AF Page 5 of 7 अतः: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45--05-2023 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। चूंकि xt नियमावली, 20i6 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-2 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता & ares—2i में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45--05-2023 के प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे तथा रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 42-40-2026 को संदर्भित की जाती है। जहाँ तक विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 82/2025 योजित की गयी थी, परन्तु Sat अपील मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 6—07—-2026 के माध्यम से निस्तारित की जा चुकी, है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में प्रश्नणत प्रकरण को वर्तमान्न, में Abeyance A रखे जाने का कोई विधिक आधार एवं औचित्य नहीं है। अत: सचिव, उ.प्र. रेराः्प्रकरण में आदेश, दिनांक 45--05-2023 के प्रस्तर-03 के अनुसार दिनांक 30--09-2026 से. पूर्व विषक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कराकर निम्नानुसार कार्यवाही करें:-- (क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 82/2025 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त हुई है, तो उसे तत्काल wet / शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-03 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि में घटाते हुए, अवशेष धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें |

(ख) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 82/2025 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई है, तो ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-03 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की समस्त धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें। TANT पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | Page 6 of 7 E-Court यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 45--05-2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये । दिनांक: 49--08--2026. ( eee Tepe ) अध्यक्ष, ,उ.प्र. रेरा | om oe a Page 7 of 7