उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य a शिकायत संख्या Ramana | यूनिट qo | पत्रावली पर | बिल्डर बायर | अनुबंधानुसार वांछित “do T उपलब्ध एग्रीमेंट की | कब्जा दिये जाने | अनुतोष रसीद /साक्ष्य के तिथि की तिथि अनुसार जमा धनराशि GO ] NCRI44//i02805/2022 आशु BAR | TI-2002 | vo 79,83,0:/ 22.2.20i4 | 45 माह तथा 6 का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया emer व माह अनुग्रह was a अवधि के साथ मोनिका अग्रवाल अर्थात मार्च 209 yA पटरा4का]70282/2022 | राजेन्द्र कुमार | TI-2002 | wo 79,83,0I7/ | 07.0.20i5 | 45 माह तथा 6 गुप्ता व वीना माह अनुग्रह गुप्ता अवधि के साथ अर्थात अप्रैल 2049 बनाम सॉलिटेयर रिएलइन्फ्रा प्रा.लि. शिकायतकर्ता आशु कुमार अग्रवाल व मोनिका अग्रवाल के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध परिवाद योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना SOLITAIRIAN CITY (SOLI PHASE-2 से सम्बन्धित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- 7टा244//02805/2022 आशु कुमार अग्रवाल व मोनिका अग्रवाल की पत्रावली अग्रणी परिवाद रहेगी। है। कार्यालय आख्या दिनांक 05.07.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा tats os डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा रेरा पोर्टल पर या पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है।

शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना SOLITAIRIAN CITY (SOLD PHASE-2 में Sad तालिका में अंकित यूनिट संख्या टी t-4002 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष विपक्षी को तालिका में अंकित धनराशि Bo 9,38,004/ का भुगतान किया गया। अतः शिकायतकर्तागण ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेंट व जमा धनराशि रसीदें की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः-

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई| संख्या धनराशि (रु0) त शिकायतकर्ता-आशु कुमार अग्रवाल विपक्षी द्वारा जारी- रसीदों का विवरण रसीद संख्या 4043 08.09.2043 रु0 2,0,000/ रसीद संख्या 0346 45.40.2043 BO 2,0,000/ रसीद संख्या 4468 04.02.2044 रुए०. 5.588/ रसीद संख्या 2I98 45.0.2044 BO 2,36,220/ रसीद संख्या 2497 5.40.2044 BO ,75,000 / रसीद संख्या 3006 28.40.2045 रु0 3,54,09 / रसीद संख्या 3003 , 28,09.2046 रु0 4,83,92/ रसीद संख्या 3604 28.09.206 रु0 4,00,000/ रसीद संख्या 4097 28.09.2047 BO 34,098 / रसीद संख्या 4098 28.09.2047 रु0 2,50,000 / रसीद संख्या 4648 04.08.2048 BO 2,84,093 / | WO 9,83,0I7 2 शिकायतकर्ता-राजेन्द्र कुमार गुप्ता व वीना गुप्ता विपक्षी द्वारा जारी- रसीदों का विवरण रसीद संख्या 4046 05.09.2043 रु0 2,0,000/ रसीद संख्या 4047 रु0 2.0,000/ रसीद संख्या 4460 04.02.2044 SO 5,588 / रसीद संख्या 2275 24.40.2044 रु0 3,5,220/ रसीद संख्या 4067 20.40.2045 रु0 3,54,090/ रसीद संख्या 2628 04.40.2046 रु0 2,83,920/ रसीद संख्या 443 30.09.2047 BO 2,84,00/ रसीद संख्या 4653 04.08.2048 BO 2,84,093/ 2 — [रु० t9,83007/7] |

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल किया गया, जिसमें यह उल्लिखित है कि अग्रणी शिकायतकर्ता के पक्ष में बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 22. 42.2044 को जारी किया गया जिसके क्लॉज 24.4 के अनुसार यूनिट का कब्जा मार्च 209 तक दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना के विलम्बित होने का कारण आवंटियों द्वारा किश्तों की धनराशि का समय से भुगतान न किया जाना है। विपक्षी ने परियोजना पूर्ण किये जाने के लिए पूर्ण प्रयास किया है। विपक्षी ने इन्टरनल GIR के स्तर पर शिकायतकर्ता को मांग पत्र भेजा परन्तु शिकायतकर्ता धनराशि

का भुगतान करने में असफ़ल रहा है। शिकायतकर्ता ने वर्ष 208 के बाद से धनराशि का भुगतान नहीं किया है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा नवम्बर 2049 में व एनजीटी के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित रहा तथा कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 29.06.2024 अपील संख्या 940 / 2047 बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य व यूपीरेरा पीठ-4 द्वारा पारित आदेश दिनांक 45..2022 शिकायत संख्या waren 45 / 44 / 85434 / 2024 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर WRT हाईटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्राललि. व एनंसीआर 445 /44 / 85434 / 2024 सुनील कुमार जैन बनाम एम आर मित्तल का संदर्भ अंकित किया है। अतः विपक्षी ने शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा वांछित प्रमाण पत्र के साथ जुलाई 2025 तक दिये जाने के लिए समय चाहा है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में आवंटन पत्र, पेमेंट विवरण व रेरा कार्यालय आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के col के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. कया परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? 3 निस्तारण प्रश्न We प्रश्न संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व aifas—i9 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 / 2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यूपी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wen-o40/20:7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में vouo रेर अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज —— ser 4

प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? अग्रणी शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई तालिका में अंकित धनराशि पर विपक्षी की ओर से कोई आपत्ति नहीं की गई है। उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 22.:2.20i4 को बिल्डर बायर wt निष्पादित हुआ। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार यूनिट का कब्जा 45 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात मार्च 2049 में प्राप्त होना था। इसी क्रम में शिकायतकर्ता क्रम संख्या 2 को भी अप्रैल 2049 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर, एनजीटी व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित था जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है परन्तु विपक्षी ने शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा जुलाई 2025 में उपलब्ध कराये जाने का तर्क लिखित आपत्ति में अंकित किया है।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा मार्च व अप्रैल 2049 में प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। वही विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा जुलाई 2025 तक दिये जाने का आश्वासन दिया है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है तथा विपक्षी की परियोजना लगभग 5 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी की ओर से ओ.सी / सी.सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है। —— 5 चूंकि शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्तागण को कब्जे के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to ee4o-50/20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay

in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee जा अब्ट्, 6 does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sal के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। ह जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिमाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" — ss

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८ा,९+]प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण से यूनिट के सापेक्ष अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र /अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2049 से ओ.सी / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 49,83,044/-.(रु० उन्‍नीस लाख तिरासी हजार ग्यारह) पर

MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुरूप उक्त तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने जज: 8 की तिथि के उपरांत से शिकायतकर्ता के सम्मुख अंकित धनराशि पर उपरोकतानुसार ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3-००

“उडाउनः३०२क (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर