E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: )४८॥२॥44/] / 024] 2/2022 कृष्णा कुमारी बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 बा >शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक t4-02-2026 # vega fer गया। पुकार पर प्रार्थी /शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ए.एस. विशेन एवं आशीष वर्मा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री जिज्ञासा राठी के प्रॉक्सी अधिवक्ता श्री आयुष शर्मा उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्‍तागण के तर्को को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 44-02-2026 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(९) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- #३4(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 7 E-Court = भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के

अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the A uthority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Auth ority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory A uthority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना Page 2 of 7 = अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक taredt लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और नन्‍्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 34-72-2023 तक पीठ द्वारा esi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 5-05—2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 24-08-2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 45-09-2024 तक Gat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 27-7:-2024, दिनांक 24-02--2025, दिनांक 46-05-2025, दिनांक 30-07-2025, दिनांक 42-44-2025 एवं दिनांक 44-02--2026 को की गयी। प्रकरण में प्रार्थी /, शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 44--04-2026 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-05-2023 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 3 of 7 E-Court e उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। vend शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 45-05-2023 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी को सभी शिकायतकतगिण के प्लॉट्सू की समस्त Baral को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 08-07-2024 से पूर्व ओ सी, सी सी. सहित भौतिक कब्जा देना BRAT करें।

2 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह रेशरा अधिनियम की धारा-77 के अधीन बिना ae en, aver fered किसी भी शिकायतकतयिण को प्लॉट्स की रजिस्ट्री कराये जाने eg बाध्य नहीं करेंगे और ओसी सीसी. प्राप्त कर चेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 08--.07-2024 स्रे पूर्व थिकायतकतायिण के पक्ष में रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। यदि ओसी,”सीसी जारी करने के सरबन्ध में कोर्ड आपत्ति & तो उग्र प्लानिंय एण्ड डवलपमेन्ट एक्ट 7979 की धारा-4703) में राज्य सरकार को समक्ष रिवीजन ग्राहय है | 3. विपक्षी शिकायतकर्ता (नीलम देशवाल) को (दिनांक ॥0-04-2074 + फोर्स मैज्योर के रुप में निस्तारण fry संख्याः ०2 में निस्‍तारित (क) एवं (ख) बिन्दु (निस्तारण Ary संख्या: 02 के अनुसार) से ओजसी.,सी सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रुप में MCLR+ ग्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना चुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनरयाथि आंतिम TAIT की धनयथि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी । अन्य थिकायतकतािण के ग्रकरणों में आवंटन TA/ AR के अनुरूप उपरोकतानुसार Mera ब्याज की गणना की जायेगी साथ ही जिन प्रकरणों में प्लॉट हस्तान्तरण के माध्यम से ured किये we हो तो उन प्रकरणों में हस्तान्तरण की अनुमति vEIDA द्वारा दिये जाने की तिथि से 04 वर्ष के sured विलस्ब ब्याज की यणना की जायेगी।/ इसके आतिरिक्‍त निस्तारण बिन्दु संख्या--2 के अनुसार ग्रत्येक मामलों में फोर्स मैज्योर के मद में की गणना की जायेगी |

4, क्रोविड--49 (Corona Virus Disease) @ ग्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण पर ग्रतिकूल ware पड़ा जिसके क्रम में केन्द्र सरकार BRT जारी निर्वेशानुस्ार उग्र yw विनियायक प्राधिकरण द्वारा BIT तथ्यों पर विचारोपरान्त दिनांक 06--06-2020 को आदेश प्रारित करते हुए कोविड-7, Page 4 of 7 4 E Virus Disease) के प्रभाव के कारण ' को पूर्ण करने eg दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक अर्थात्‌ 06 गाह की आतिरिक्त अवधि प्रदान की TH | इस प्रकार 06 गाह कोविड-79 को कारण निर्माण कार्य प्रभावित होने को कारण जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है में विपक्षी द्वारा कोर्ड ब्याज विलम्ब eg देय न होगा/ साथ ही यदि TRY का als अत्तिदेय & तो इस अवधि का ब्याज देय न BMT! 5. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है fe er अधिनियम 2076 की धारा 2(ca)(i) के अनुसार यदि Wr लागू होने के बाद wis ब्याज दर aI के डिफॉल्ट | से ग्रोगोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा/ अतः feed भुगतान पर शिकायतकर्तायण द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय BIT] यदि इससे अधिक दर से ale धनराशि eer लागू होने के are आवंटी से org eg ली ययी & तो विलस्बित अवधि bg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 6. शिकायतकतिण के प्रकरणों में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अधीन किसान wae की देयता होगी/ 7. इस आदेश की एक-एक mae सम्बन्धित प्रत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में mama सिद्धान्त के अचुरूप धनराशि व Pera ब्याज की प्रत्येक मायले में गणना की जायेगी |

6. इस आदेश का उललघन Yea (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-69 तथा अन्य Bere ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय shar) आदेश Wer पर अपलोड किया जाये। 9. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो शथिक्रायतकतायण को यह अधिकार होगा कि रेश प्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा स्केयें/” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-05-2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को प्रस्तर-04, 02, 03 एवं प्रस्तर-04 के अनुसार दिनांक 08-07-2024 से पूर्व प्रार्थी,शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर, ओ.सी./सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ॥ ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा भौतिक रूप से दाखिल दिनांक 44-02-2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड | एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा aa के Page 5 of 7 Z re eenemenennnen E-Court अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-05—2023 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-05—2023 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है।

चूंकि रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अत: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45--05-2023 के प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे तथा रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 25-06-2026 को संदर्भित की जाती है। जहाँ तक विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 553/2023 योजित की गयी थी और उक्त के सम्बन्ध में रू.2,47,047,//- की धनराशि जमा करायी गयी, परन्तु उक्त अपील मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 25--09-2023 के माध्यम से खारिज की जा चुकी है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में प्रश्नगत प्रकरण को वर्तमान में Abeyance में रखे जाने का कोई विधिक आधार एवं औचित्य नहीं है। अत: सचिव, उ.प्र. Wr प्रकरण में आदेश, दिनांक 45-05-2023 के प्रस्तर-03 एवं 04 के अनुसार दिनांक 45-06-2026 8 पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कराकर निम्नानुसार कार्यवाही करें:-

(क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 553/2023 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त हुई है, तो उसे तत्काल प्रार्थी / शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-03 एवं 04 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि में घटाते हुए, अवशेष धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें। (ख) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 553/2023 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई है, तो ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-03 एवं 04 के अनुसार विपक्षी Page 6 of 7 @ is LEON >. eS a क्षेका, गौतमबुद्धनगर नगर 2 का. Tage * E-Court द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की समस्त धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें। तदोपरान्त पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत ait, दिनांक 45-05-2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 04--05-2026. (संजय आर. ; अध्यक्ष, उ.प्र. RTI Page 7 of 7