उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-2 उपस्थिति:- Sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम |. शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न० | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | कब्जा दिये जाने io रसीद के अनुसार तिथि की तिथि जमा धनराशि रु0 T. | एटलरावका702254205 | सरस्वती देवी | Bl—7802 | रु0० 42,29,564,// | 8.06.2074 | 30 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात जून 2047 बनाम wal बिल्डवेल इन्फ्रा प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट or कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के लिए यह परिवाद संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Victoryone Amara में यूनिट संख्या सी-802 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा Bo 42,29,56i /- विपक्षी को भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी /सी.सी के साथ यूनिट का शीघ्र कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, समरी एकाउंट व जमा की गई धनराशि रंसीद की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में कुल 7 टावर्स &, 8, ० 0, ६, ६, ७ है। टॉवर #, 8 &८ पूर्ण है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को फिट आउट लेटर के साथ मांग पंत्र जारी किया था तथा विपक्षी ने सम्बन्धित प्राधिकरण में ओ.सी हेतु आवेदन भी कर दिया है। विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है जिसके आधार पर विपक्षी को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा जारी किया जा चुका है।

उक्त यूनिट के सम्बंध में दिनांक 48.06.2044 को आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार परियोजना 30 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ पूर्ण किया जाना था परन्तु एनजीटी व aifas—i9 महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। है विपक्षी ने यह भी अंकित किया है कि परियोजना पूर्ण है और वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देने के लिए तैयार है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है 4. an शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? जज >> 2 पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से यह विदित हुआ कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में आवंटित यूनिट बुक कराई गई थी , जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई तालिका में अंकित धनराशि पर विपक्षी की ओर से कोई आपत्ति नहीं की गई है। उक्त आवंटित यूनिट के सम्बंध में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 48.06.2044 को आवंटित यूनिट के सम्बंध में आवंटन पत्र निष्पादित हुए॥ आवंटन पत्र के प्रस्तर संख्या 45 के अनुसार शिकायतकर्ता को 30 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात जून 20:7 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी ने एनजीटी के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में प्रतिवादपत्र में तर्क 'अंकित किया है। विपक्षी ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि परियोजना तैयार है और वह कब्जा देने के लिए तैयार है। विपक्षी ने दिनांक 04.08.208 को ऑफर ऑफ पजेशन पत्र जारी किया है जबकि विपक्षी को वांछित अनापित्त प्रमाण पत्र जैसे eR प्रमाण पत्र दिनांक 26.04.2049, अग्नि एवं जीवन सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 27. 44.2049, विद्युत प्रमाण पत्र दिनांक 45.05.2049 व लिफ्ट प्रमाण पत्र दिनांक 22. 05.2049 को प्राप्त हुआ है। | उपरोक्त तथ्यों के परिशीलन से स्पष्ट है कि परियोजना करीब 6 वर्ष विलम्ब है जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /2048 "Aurea लिमिटेड बनाम et रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८7२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। जहाँ तक alfas—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के

कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का ब्याज आंकलन नहीं किया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। है। उपरोक्त fg of निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता के आवंटित यूनिट को अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं व ओ.सी/सी.सी के साथ 30 सितम्बर 2023 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय KM शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 42,29,56./— पर ४८०7२+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की ee गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्तता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी शटाकला प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली 'गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, core की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा WHT | हे __$_ Sn ov_—_. >2 ७ ८)- 2023 (sto दीपक स्वरूप Wa) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर