E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/I/02209/2022 प्रियंका सिन्हा बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 20-09-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता wa उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानस राय की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री पूजा वर्मा उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु, दिनांक 20-09-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 07-09-2024 को विपक्षी की परियोजना [४ - A Park View" - Gaur Yamuna City" में प्लॉट संख्या: 09 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत रू.92,78,590,/- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.23,40,000,//- की धनराशि का भुगतान, दिनांक 43-42--2024 को किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्लाट बुकिंग के समय विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि उनके द्वारा क्लब हाऊस, Tes वॉल इत्यादि सुविधाएँ आगामी 42 Page I of 5 OG E-Court

से i8 माह के अन्दर पूर्ण करा दी जायेगी, किन्तु विपक्षी द्वारा बिना परियोजना को पूर्ण किये ही दिनांक t6-03-2022 को अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु ई-मेल भेजा गया। शिकायतकर्ता ब्याज सहित अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत में अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र, तिथि रहित तथा विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 25-03-2023 एवं लिखित बहस, दिनांक 28-08-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा बिना परियोजना का कार्य पूर्ण किये हुए दिनांक i5—-44-2022 को ई-मेल के माध्यम से शिकायतकर्ता को अवगत कराया गया है कि उनके प्लाट की बुकिंग निरस्त कर दी गयी है। परियोजना का निर्माण कार्य अभी भी लम्बित है तथा उक्त निरस्तीकरण के उपरान्त शिकायतकर्ता को जमा धनराशि विपक्षी द्वारा वापस नहीं दी गयी है। विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता को डिमांड-कम-कैन्सिलेशन पत्र, दिनांक 22-42-2024 प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता को उक्त पत्र कभी प्राप्त नहीं हुआ, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से डाक की पावती की माँग की गयी, जो कि विपक्षी द्वारा उपलब्ध नहीं करायी गयी। विपक्षी द्वारा sat पत्र ई-मेल, दिनांक 45-44-2022 के माध्यम से प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष जमा धनराशि के भुगतान के सम्बन्ध में विपक्षी को दिनांक 28-05-2022, दिनांक 04-06-2022, दिनांक 02-:-2022 एवं दिनांक 44-44—-2022 को ई-मेल भेजे गये, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त ई-मेलों का कोई जवाब नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल अपने आपत्ति पत्र में किसी अन्य व्यक्ति के पक्ष में निष्पादित सब-लीज डीड संलग्न की गयी है, जिसको विधि विरूद्ध बताते हुए शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि ed प्लॉट Vad सब-लीज़ Ste, दिनांक 02-08-2022 के माध्यम से मात्र रू.47,96,349 /- की धनराशि से किसी अन्य व्यक्ति को विक्रय कर दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा Vad प्लॉट को रू.92,79,590 /- में क्रय किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि विपक्षी को सक्षम प्राधिकारी से आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र, दिनांक 45—-03-2022 को प्राप्त हुआ, परन्तु विपक्षी द्वारा जनवरी, 2022 में ही प्रश्नगत प्लॉट के आवंटन को निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा उक्त निरस्तीकरण करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि को भी वापस नहीं किया गया है, जिस कारण उक्त निरस्तीकरण अवैधानिक है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की ओर

Page 2 of 5 Pb E-Court से प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, प्रश्नगत मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, विधिक रूप से प्लॉट संख्या: 09 का भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में कब्जा प्रस्ताव पत्र, दिनांक 24-42-2024 की प्रति, माँग पत्र, दिनांक 27-42-2024 की प्रति, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 07-09-2024 की प्रति, रसीदों की प्रति, पार्ट ले-आऊट कम्प्लीशन सर्टिफिकेट, दिनांक 45-03-2022 की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 47-09-202 की प्रति, प्लॉट के फोटोग्राफस की छायाप्रतियाँ, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 04-04-2022 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “I A Park View” Situated at Gaur Yamuna City, 4 प्लॉट संख्या: 09 बुक कराया गया, जिसका क्षेत्रफल लगभग 453 वर्ग मीटर था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं: UPRERAPRJ5S74384 है। प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 47-09-2024 को निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा, दिनांक 43-40-2025 तक (फोर्स मैज्योर पीरियड सहित) दिया जाना है। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक t6-09-20:9 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को Ses ओ.सी. / सी.सी. दिनांक 20-42-2024 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 24-42-2024 को किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., सी.सी., दिनांक 45-03-2022 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा सभी वांछित एन.ओ.सी. सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 07-42-2024 को आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा फायर एन.ओ.सी., दिनांक 06-42--2024 और इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 06-44-2048 की प्रति संलग्न की गयी है।

विपक्षी द्वारा भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 के धारा-54 व 55 एवं विधि व्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि उनके लेजर, दिनांक 03-04-2023 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.69,69,590,//- का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 42-44-2024, माँग पत्र, दिनांक 22-2--2024, बकाया धनराशि को जमा करने हेतु अंतिम अवसर पत्र, दिनांक 22-2--2024 को प्रेषित किये गये। उपरोक्त अनुस्मारक-पत्र एवं माँग पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने Page 3 of I5 E-Court के कारण, विपक्षी द्वारा दिनांक 02--08-2022 को प्रश्नगत प्लॉट की सब-लीज़ डीड श्री शैलेन्द्र मल्होत्रा व अन्य के पक्ष में निष्पादित व हस्ताक्षरित करा दी गयी है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 2046 की eet—22(5), 49(6) एवं 49(0) का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता के पक्ष में निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 47-09-2024 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 24-42-2024 की प्रति, पार्ट ले-आऊट कम्प्लीशन सर्टिफिकेट, दिनांक 45-03-2022 की प्रति, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 07-42-2024 की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 06-42-2024 की प्रति, इलैक्ट्रिकल wise, दिनांक o6-ii-20i8 की प्रति, वर्णित अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 42-44-2024 की प्रति, माँग पत्र, दिनांक 22-42-2024 की प्रति, बकाया धनराशि को जमा करने हेतु अंतिम अवसर पत्र, दिनांक 22-2-2024 की प्रति, तृतीय पक्ष श्री शैलेन्द्र मल्होत्रा व अन्य के पक्ष में निष्पादित व हस्ताक्षरेत सब-लीज डीड, दिनांक 02-08-2022 की प्रति एवं अन्य अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के cet को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ-.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष Gre प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और gar प्लॉट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा Ses ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। ट्रक ८ r Page 4 of 5 E-Court विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा सभी वांछित एन.ओ.सी. सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 07-42-2024 को आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा फायर एन.ओ.सी., दिनांक o6—72-2027 और इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 06-44-2048 की प्रति संलग्न की गयी है। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09--2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. दिनांक 20-42-2024 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 24-42-2024 को किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. #सी.सी., दिनांक 75-03-2022 को प्राप्त किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की घारा-44(4)() में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय, पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में निम्नलिखित उल्लेखित हैः-

“20.0. Notice for issue of occupancy certificate — Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9. 20.7.7 Occupancy certificate necessary for occupation — No building erected, reerected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix "77. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building. In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain un-removed for a period of 6 months the application for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafier the Chief Executive Officer shall take suitable action for removal of unauthorised construction Page 5 of 5 with fee. Thereafter, the applicant has to apply afresh with fee for occupancy certificate and in such case time extension shall not be required.”

CRIA भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. आवेदन की प्राप्ति के 90 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. wr के जिस डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44--06-2024 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया।

प्रकरण में विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता को डिमाण्ड-कंम-कैन्सिलेशन पत्र, दिनांक 22-42-2024 प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता के कथनानुसार उनको उक्त पत्र कभी प्राप्त नहीं हुआ, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से डाक की पावती की माँग भी की गयी, जो कि विपक्षी द्वारा उपलब्ध नहीं करायी गयी। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से यह विदित होता है कि उक्त पत्र जिसे तथाकथित डिमाण्ड-कम-कैन्सिलेशन पत्र बताया गया है, वह मात्र दिनांक 22-42-2024 को भेजा गया, जो कि बकाया धनराशि को जमा करने हेतु अंतिम अवसर पत्र है, जिसमें शिकायतकर्ता को 30 दिनों के अन्दर अपनी अवशेष धनराशि जमा करने का अंतिम अवसर प्रदान किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए कोई विधिक निरस्तीकरण-पत्र शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया हो।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 तथा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और ओ.सी. आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा सक्षम प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय /अभिलेखीय साक्ष्य RW कप्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट Page 6 of 5 E-Court हो सके कि उनके द्वारा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.:.4 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो।

उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 07-42-202, waded went में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की aRI-(4\(H में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की eeI-9(0) एवं (Da vetétr के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- 7(70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की aRI—i7 निम्नवत्‌ हैः-

777, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other ee Page 7 of 5 : title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट /प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना var सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है तथा विपक्षी द्वारा ओसी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र विधिसम्मत नहीं है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 24-42-2024, भी वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष Wee प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या प्लॉट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी?

शिकायतकर्ता को अवगत कराया गया है कि प्लाट बुकिंग के समय विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि उनके द्वारा क्लब हाऊस, बाउन्ड़ी वॉल इत्यादि सुविधाएँ आगामी 42 से 48 माह के अन्दर पूर्ण करा दी जायेगी, किन्तु विपक्षी द्वारा बिना परियोजना को पूर्ण किये ही दिनांक t6-03-2022 को अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु ई-मेल Page 8 of 5 E-Court

भेजा गया। शिकायतकर्ता ब्याज सहित अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र, तिथि रहित तथा विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 25-03-2023 एवं लिखित बहस, दिनांक 28-08-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से wees किया गया है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा बिना परियोजना का कार्य पूर्ण किये हुए दिनांक 45-44-2022 को ई-मेल के माध्यम से शिकायतकर्ता को अवगत कराया गया है कि उनके प्लाट की बुकिंग निरस्त कर दी गयी है। परियोजना का निर्माण कार्य अभी भी लम्बित है तथा उक्त निरस्तीकरण के उपरान्त शिकायतकर्ता को जमा धनराशि विपक्षी द्वारा वापस नहीं दी गयी है। विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता को डिमांड-कम-कैन्सिलेशन पत्र, दिनांक 22-42-2024 प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता को उक्त पत्र कभी प्राप्त नहीं हुआ, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से डाक की पावती की माँग की गयी, जो कि विपक्षी द्वारा उपलब्ध नहीं करायी गयी । विपक्षी द्वारा उक्त पत्र ई-मेल, दिनांक 6-7:-2022 के माध्यम से प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष जमा धनराशि के भुगतान के सम्बन्ध में विपक्षी को दिनांक 28-05-2022, दिनांक 04-06-2022, दिनांक o2-7:-2022 एवं दिनांक 44-44-2022 को ई-मेल भेजे गये, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त ई-मेलों का कोई जवाब नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल अपने आपत्त्ति पत्र में किसी अन्य व्यक्ति के पक्ष में निष्पिदित सब-लीज Se संलग्न की गयी है, जिसको विधि विरूद्ध बताते हुए शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत प्लॉट var सब-लीज डीड, दिनांक 02-08-2022 के माध्यम से मात्र रू.47,96,349,/- की धनराशि से किसी अन्य व्यक्ति को विक्रय. कर दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा vat प्लॉट को &.92,79,590 /— में क्रय किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि विपक्षी को सक्षम प्राधिकारी से आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र, दिनांक 45-03-2022 को प्राप्त हुआ, परन्तु विपक्षी द्वारा जनवरी, 2022 में ही प्रश्नगत प्लॉट के आवंटन को निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा उक्त निरस्तीकरण करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि को भी वापस नहीं किया गया है, जिस कारण vad निरस्तीकरण अवैधानिक है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की ओर से प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, प्रश्नगत मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, विधिक रूप

से प्लॉट संख्या: 09 का भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया Pe _ Page 9 of I5 ¢ E-Court इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 04—0:-2022 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 47-09-2024 को निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा, दिनांक 43-70-2025 तक (फोर्स मैज्योर पीरियड सहित) दिया जाना है। विपक्षी द्वारा भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 के धारा-54 व 55 एवं विधि व्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि उनके लेजर, दिनांक 03-04-2023 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.69,69,590 /- का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 42-44-2024, माँग पत्र, दिनांक 22-42-202, बकाया धनराशि को जमा करने हेतु अंतिम अवसर पत्र, दिनांक 22-42-2024 को प्रेषित किये गये। उपरोक्त अनुस्मारक-पत्र एवं माँग पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा दिनांक 02-08-2022 को प्रश्नगत प्लॉट की सब-लीज Sts aft शैलेन्द्र मल्होत्रा व अन्य के पक्ष में निष्पादित व हस्ताक्षरित करा दी गयी है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 2046 की धारा-44(5), 496) एवं 49(0) का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की vera शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में उभय पक्षों के निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 47—09—202 का प्रस्तर-05 निम्नलिखित seer है :-

"Time is of essence for the Promoter as well as Allottee. The Promoter shall abide by the time schedule for completing the project and handing over the [Apartment/Plot/Unit] to the Allottee on or before 3/70/2025 and the common areas to the association of the allottees as per local laws. Similarly, the Allottee shall make timely payments of the installment and other dues payable by him/her and meeting the other obligations under the Agreement subject to the simultaneous completion of construction by the Promoter as provided in Payment Plan.” इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के नियम-9.2 एवं नियम-9.3 में निम्नलिखित उलल्‍लेखित है:- “9,2 In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: (i) Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the Page 0 of 5 Puyo E-Court situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or

(ii) The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/१6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: (i) In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

(ii) In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months afier notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. प्रकरण में निस्तारण बिन्दु संख्या: 0 में दिये गये निष्कर्ष @ अनुसार विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र, दिनांक 07-42--2024 एवं कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 27-42-2024 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। इस प्रकार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में किसी प्रकार कोई डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ, फिर भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 42--44--2024, माँग पत्र, दिनांक 22--42--2024, बकाया धनराशि को जमा करने हेतु Por ee Page I] of 5 ; 4 E-Court अंतिम अवसर ua, दिनांक 22-42-2024 प्रेषित किये गये, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्न्गत शिकायत, दिनांक 46-44-2022 को इस पीठ के समक्ष योजित प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया।

विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि लेजर, दिनांक 03-0:-2023 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.69,69,590,//- का भुगतान समय पर न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा दिनांक 02-08-2022 को प्रश्नगत प्लॉट की सब-लीज Sts श्री शैलेन्द्र मल्होत्रा व अन्य के पक्ष में निष्पादित व हस्ताक्षरित करा दी गयी है। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट बिना किसी नोटिस तथा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस किये बिना, प्रश्नगत प्लॉट जिसे शिकायतकर्ता को रू.92,79,590,//- में विक्रय किया गया था को लगभग 50 प्रतिशत धनराशि रू.47,96,349/- में श्री शैलेन्द्र मल्होत्रा व अन्य को विक्रय कर दिया गया, जो कि विधि विरूद्ध है।

उपर्युक्त के सम्बन्ध में उभय पक्षों के कथनानुसार पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्यों एवं विपक्षी द्वारा दाखिल तृतीय पक्ष श्री शैलेन्द्र मल्होत्रा व अन्य के पक्ष में निष्पादित व हस्ताक्षरित सब-लीज डीड, दिनांक 02-08-2022 की प्रति के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा उक्त सब-लीज डीड, दिनांक 02--08-2022 को प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में तृतीय पक्ष श्री शैलेन्द्र मल्होत्रा व सुश्री रचना मल्होत्रा के पक्ष में निष्पादित कराया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा बिना प्रश्नगत यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए कोई निरस्तीकरण पत्र प्रेषित नहीं किया गया, जो कि प्रथम gear अनुचित एवं विधि विरूद्ध है। अत: अभिलेखीय साक्ष्यों से यह प्रतीत हो रहा है कि विपक्षी का यह आचरण न्यायपूर्ण नहीं है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को हानि पहुँचाने के लिए इस प्रकार का कृत्य किया गया है, जो कि रेरा अधिनियम एवं नियमावली से प्रतिबन्धित है। वर्णित स्थिति में विपक्षी द्वारा तृतीय पक्ष तृतीय पक्ष श्री शैलेन्द्र मल्होत्रा व सुश्री रचना मल्होत्रा के पक्ष में निष्पादित, vad सब-लीज़ डीड वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। उपर्युक्त तथ्यों के सम्बन्ध में सम्पत्ति अन्तरण अधिनियम, 4882 की धारा-06 सपठित भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-23 निम्नवत्‌ उल्लिखित हैं:- 6. What may be transferred.—Property of any kind may be transferred, except as otherwise provided by this Act or by any other law for the time being in force. Pky Page 2 of 5 E-Court

(a) The chance of an heir-apparent succeeding to an estate, the chance of a relation obtaining a legacy on the death of a kinsman, or any other mere possibility of a like nature, cannot be transferred. (b) A mere right of re-entry for breach of a condition subsequent cannot be transferred to any one except the owner of the property affected thereby. (c) An easement cannot be transferred apart from the dominant heritage. (9) An interest in property restricted in its enjoyment to the owner personally cannot be transferred by him. (dd) A right to future maintenance, in whatsoever manner arising, secured or determined, cannot be transferred. (९) A mere right to sue cannot be transferred. (f) A public office cannot be transferred, nor can the salary of a public officer, whether before or afier it has become payable. (g) Stipends allowed to military, naval, air-force and civil pensioners of Government and political pensions cannot be transferred. (h) No transfer can be made (/) in so far as it is opposed to the nature of the interest affected thereby, or (2) for an unlawful object or consideration within the meaning of section 23 of the Indian Contract Act, 7872 (9 of 4672), or (3) to a person legally disqualified to be transferee.

(i) Nothing in this section shall be deemed to authorise a tenant having an untransferable right of occupancy, the farmer of an estate in respect of which default has been made in paying revenue, or the lessee of an estate under the management of a Court of Wards, to assign his interest as such tenant, farmer or lessee. Section-23, What considerations and objects are lawful, and what not.—The consideration or object of an agreement is lawful, unless— it is forbidden by law ; or is of such a nature that if permitted, it would defeat the provisions of any law; or is fraudulent ; or involves or implies injury to the person or property of another; or the Court regards it as immoral, or opposed to public policy In each of these cases, the consideration or object of an agreement is said to be unlawful. Every agreement of which the object or consideration is unlawful is void. PR Page 3 of 5 ‘ E-Court उपर्युक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि किसी भी संविदा में प्रतिफल या उद्देश्य विधिपूर्ण तब नहीं माना जा सकता, जब वह ऐसी प्रकृति का हो कि यदि वह अनुज्ञात किया जाये, तो वह किसी विधि के उपबन्धों को विफल कर देगा तथा कोई भी अन्तरण उपर्युक्त विधि व्यवस्था के विरूद्ध किया जाना न्यायसंगत नहीं है।

अतः विपक्षी का यह कथन कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.69,69,590 //- का भुगतान समय पर न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा दिनांक 02-08-2022 को प्रश्नगत प्लॉट की सब-लीज़ डीड श्री शैलेन्द्र मल्होत्रा व अन्य के पक्ष में निष्पादित व हस्ताक्षरित करा दी गयी है, उपर्युक्त वर्णित तथ्यों व परिस्थितियों तथा विधि व्यवस्था के आलोक में स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। प्रकरण मे विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य / प्रमाण WI कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करने के उपरान्त, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस की जा चुकी हो, जिसे वर्तमान में शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार कर लिया गया हो। अतः विपक्षी द्वारा किये गये प्लॉट निरस्तीकरण प्रक्रिया को विधिनुरूप न होने के कारण खारिज किया जाता है। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता के प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, एग्रीमेन्ट फॉर सेल में उल्लिखित पेमेन्ट cit के अनुसार अवशेष धनराशि प्राप्त कर, ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध करायें।

इसके अतिरिक्त जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर ब्याज Rad जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 47-09-2024 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 43-40-2025 तक दिया जाना है। इस प्रकार शिकायतकर्ता, विपक्षी से वर्तमान में कोई विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। At rT Page 4 of 5 E-Court आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, प्लॉट की समस्त सुविधाओं को एग्रीमेन्ट फॉर सेल / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराते हुए, पेमेन्ट प्लॉन के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-7.4 के अनुसार दिनांक 43-40-2025 तक प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि wr अधिनियम, 2046 की धारा-2(»४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ एग्रीमेन्ट फॉर सेल / अनुबन्ध के अनुरूप ही अधिरोपित करेगें | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि दिनांक 43-40--2025 तक विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो | दिनांक: 46-04--2025. Page 5 of 5