= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, = | आदेश अन्तर्गत धारा--34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल मूल्य | जमा धनराशि | I. NCRI44//0934/2022 | निखिल कुमार अग्रवाल F-20I, 20,79,750/— | 6,93,524 /- एवं हर्षिता अग्रवाल Tower F 2. NCR44/04/0729/2023 आनन्द सिंह रावत A-507, 8,05,400 /— | 5,76,437 / -- Tower A 3. NCR44/I0/0025/2022 दिलुतपाल शर्मा 8-04, 22,32,500 /-- | 20,84,536 /- Tower A | पटरावका0त07032/2022 | अचिन कुमार एवं पूजा | ठ-650, | 38,82,653 /- | 398,.598 #- निगम Tower G A-407, Tower A 5. NCRI44/I0/0036/2022 अजय सिंह - :८ 8,58,500/— | 6,39,636 /— | | इ८टार44/09/0076/2022 | -यतीश- कुमार झा एवं = G-606, 38,82,652 /— | 27,2,388 /— रश्मि झा Tower G 7. NCRI44/I0/I0I007/2022 मनोज कुमार सिंह ७-508, 6,68,225 /-- | 5,44,993 /— Tower G S| NCR44/04/07479/2023 प्रशांत कुमार सिंह एवं A-208, 20,78,350/— | 9,2,438 /— wife सिंह Tower A | NCRI44/03/I06222/2023 | शौकत अली आजाद एवं D-802 57,50,600 /— | 38,32,633 /— जमीला खातून आजाद बनाम मैसर्स अंतरिक्ष इंजीनियर्स प्रा. लि. (अंतरिक्ष) Page i

| शिकायतकर्ता निखिल कुमार अग्रवाल एवं हर्षिता अग्रवाल के साथ ०8.“ निखिल कुमार अग्रवाल एवं हर्षिता अग्रवाल के साथ 08 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना ANTRIKSH GOLF LINKS एप्तृ&४0-) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत en—NCRI44/I/0934/2022 निखिल कुमार अग्रवाल एवं हर्षिता अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध yd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ANTRIKSH GOLF LINKS (एप्र&8४-7) के टॉवर-7' में दिनांक 04.04.2043 को यूनिट WeT-F-20 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 20,79,750,//- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,93,52i/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि-विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है, जबकि उनके द्वारा विपक्षी की मांग के अनुसार यूनिट) के Her feat मूल्य Gr si% धनराशि का भुगतान समय पर किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की arsi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना ANTRIKSH GOLF LINKS (PHASE-l) के टॉवर-# में 2" फ्लोर पर I75 वर्ग फूट सुपर एरिया वाली यूनिट संख्या-20 आवंटित की गयी थी, जिसका कुल बिक्री मूल्य 20,79,750,/- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 76,93,52/—- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है, जोकि यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का 8% है। शिकायतकर्ता द्वारा

_ 6,00,00/—- रुपये का बैंक ऋण स्वीकृत कराया गया है, जिसमें से SSRKIEN 5,33,960 /- रुपये बैंक द्वारा वितरित किये गये हैं और शेष ,59,56 /— Asad की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं किया गया है। उक्त a> fy 3. | पीठ-? 3 Pol aa, गौतमदुद्धनगर # है cy | eee अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 23.04.2046 तक उपलब्ध कराया जाना था। यूनिट की बुकिंग की तिथि से कब्जा दिये जाने में 40 वर्षों से अधिक का विलम्ब किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्ब अवधि के ब्याज सहित अपनी यूनिट का शीघ्र कब्जा चाहता है। परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ हुए 9 वर्ष से अधिक समय बीत चुका है, परन्तु अभी तक परियोजना मूलभूत सुविधाओं सहित पूर्ण नहीं की गयी है। उपरोक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना के ओ.सी.,/सी.सी. सहित यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ars के अन्तर्गत लिखित शिकायत, परियोजना के फोटोग्राफ, यूनिट Wer-i20 के सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांकित 23.04.2043, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांकित 08.06.2043, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि का विवरण, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं ।

प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतंकर्ता द्वारा परियोजना ANTRIKSH GOLF LINKS एप्त455-]) के टॉवर-# में यूनिट Wer-i20 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को 6,93,52i/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है «विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब के कारण आवंटियों को यूनिट,फ्लैट्स का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में विलम्ब हुआ है, इसके अतिरिक्त परियोजना की भूमि पर | निर्माण कार्य को करने के लिए पहुंच मार्ग उपलब्ध न कराये जाने के कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि दिसम्बर, 2044 में टेंडर जारी किया गया और मार्च, 20i6 तक परियोजना के लिए पहुंच मार्ग (सड़क) का निर्माण कार्य पूर्ण हुआ। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि माननीय एन.जी.टी. द्वारा ओखला बर्ड सेंच्यूरी से 49 किलोमीटर के दायरे में इमारतों की पहचान के लिए निरीक्षण का निर्देश दिया और उक्त दायरे में आने वाले स्थल पर निर्माण कार्य को रोकने के लिए अंतरिम आदेश भी पारित किया गया था, इसके अतिरिक्त परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब विभिन्‍न अन्य परिस्थितियों, विशेष रूप से भारत सरकार द्वारा घोषित महामारी अर्थात कोविड-49 के कारण भी बाधित रहा है, जिससे परियोजना की निर्माण गतिविधियों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। वर्तमान समय में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है और परियोजना का अधिकांश कार्य चरणबद्ध तरीके से पूर्ण किया जा चुका ४. |

[re ht द्वारा यह भी कहा गया है Ree toe पत्र... ही विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र में उललेखित भुगतान योजना के अनुसार समय पर भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी, शिकायतकर्ता से विलम्ब भुगतान पर ब्याज पाने का अधिकारी है। उक्त cer में फ्लैट,यूनिट का निर्माण अभी भी निर्माणाधीन है और शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर दिसम्बर, 2024 तक अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है| उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए वर्तमान शिकायत निराधार है और शिकायतकर्ता को विलम्ब ब्याज प्रदान नहीं किया जा सकता है, क्‍योंकि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं er अधिनियम, 206 के प्रावधानों का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर की प्रति दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ANTRIKSH GOLF LINKS (PHASE-l) के टॉवर-# में i2" फ्लोर पर 75 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट der-i20l बुक “करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 6,93,52I/- रुपये की धनरांशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है, जोकि यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का 8i% है। शिकायतकर्ता द्वारा 6,00,000/- रुपये. काः बैंक ऋण स्वीकृत कराया गया है; जिसमें से 5,33,960/—- रुपये बैंक द्वारा वितरित कियें गये हैं और शेष ,59,56] /- रुपये की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के 40 वर्ष से अधिक समय बीत जाने के बावजूद भी परियोजना का निर्माण कार्य का 40% - 50% ही पूर्ण किया गया है और लगभग 0 venta टावरों में से केवल टॉवर- ४ & ७ आंशिक रूप से रहने योग्य हैं, जिनमें से 30-40 परिवार आर्थिक तंगी का सामना करते हुए निवास कर रहे हैं तथा मूलभूत सुविधाएं जैसे-बिजली, पानी, पार्किंग, सुरक्षा, लिफ्ट, जिम, पार्क, खेल का मैदान, क्लब आदि सुविधाओं को अभी तक पूर्ण नहीं किया गया है। बुकिंग की तिथि Vat वर्ष बीत जाने के बाद भी, विपक्षी

परियोजना के CaF & G को छोड़कर पूर्ण करने में विफल रहा है और दोनों टावरों से सम्बन्धित सक्षम विकास प्राधिकरण से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता की यूनिट टॉवर-0 में स्थित है। विपक्षी द्वारा रेरा वेबसाइट पर परियोजना की पूर्णता तिथि 07.06.2020 घोषित करने के बावजूद भी कब्जा सौंपने में अत्यधिक विलम्ब के लिए विलम्ब ब्याज के रूप में न तो कोई धनराशि का भुगतान किया गया है और न ही समायोजित की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर में कहा गया है कि शिकायतकर्ता को | SR 2025 तक यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जाएगा, जोकि बीत चुका है और शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी.,/सी.सी. के सम्बन्ध में भी कोई सूचना नहीं दी गयी है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना के टॉवर-.0 के ओ.सी. /सी.सी. सहित यूनिट का भौतिक कब्जा एवं दिनांक 23.0:.20I6 से यूनिट का वैधानिक कब्जा प्रस्ताव पत्र दिये जाने की तिथि तंक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के cf को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध weal का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया हैं :-- 4... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या--04 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो, ब्याज की दर क्‍या होगी.? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है| :

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया wen है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना ANTRIKSH GOLF LINKS (PHASE-l) के टॉवर-# में 2" फ्लोर पर 75 वर्ग फूट सुपर एरिया वाली यूनिट Pe i20) आवंटित की गयी थी, जिसका कूल बिक्री मूल्य 20,79,750,/- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 6,93,52] /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है, जोकि यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का sim है। शिकायतकर्ता द्वारा 6,00,000/— रुपये का बैंक ऋण स्वीकृत कराया गया है, जिसमें से 5,33,960,/- रुपये बैंक द्वारा वितरित किये गये हैं और शेष 2,59,56 /— रुपये की धनत्तराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं किया गया है। उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 23.04.2043 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 23.04.20:6 तक उपलब्ध कराया जाना था। यूनिट की बुकिंग की तिथि से कब्जा दिये जाने में 40 वर्षों से अधिक का विलम्ब किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्ब अवधि के ब्याज सहित अपनी यूनिट का शीघ्र कब्जा चाहता है। परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ हुए 9 वर्ष से अधिक समय बीत चुका है, परन्तु अभी तक परियोजना मूलभूत @) सुविधाओं सहित पूर्ण नहीं की गयी है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों I को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना के diac के ओ:सी. /सी.सी. सहित यूनिट का भौतिक कब्जा एवं दिनांक moras से यूनिट का... 23.04.2046 से यूनिट का वैधानिक कब्जा प्रस्ताव पत्र दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना ANTRIKSH GOLF LINKS (PHASE-l) के टॉवर-7 में यूनिट We-i20i बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को 6,93,52i/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि 'ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब के कारण आवंटियों को यूनिट ,फ्लैट्स का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में विलम्ब हुआ है, इसके अतिरिक्त परियोजना की भूमि पर निर्माण कार्य को करने के लिए पहुंच मार्ग उपलब्ध न कराये जाने के कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि दिसम्बर, 20:4 में टेंडर जारी किया गया और मार्च, 2076 तक परियोजना के लिए पहुंच मार्ग (सड़क) का निर्माण कार्य पूर्ण हुआ। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि माननीय एन:जी.टी. द्वारा ओखला बर्ड सैंच्यूरी से 40 किलोमीटर के दायरें में gard Ht पहचान के लिए निरीक्षण का निर्देश दिया और उक्त दायरे में आने ae wer ug “निर्माण कार्य को रोकने के लिए अंतरिम आदेश भी पारित -किया गया था; इसके अतिरिक्त परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने: में हुए. विलम्बं- विभिन्‍न अन्य परिस्थितियों, विशेष रूप से भारत सरकार द्वारा घोषित FAN sete wfas—i9 के कारण भी बाधित रहा है, जिससे परियोजना की निर्माण गतिविधियों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। वर्तमान समय में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है और परियोजना का अधिकांश कार्य चरणबद्ध तरीके से पूर्ण किया जा चुका है। साथ ही विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र में उललेखित भुगतान योजना के अनुसार समय पर भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी, शिकायतकर्ता से विलम्ब भुगतान पर ब्याज पाने का अधिकारी है। उक्त टावर में फ्लैट,यूनिट का निर्माण अभी भी निर्माणाधीन है और शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर दिसम्बर, 2024 तक अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए वर्तमान शिकायत निराधार है और शिकायतकर्ता को विलम्ब ब्याज प्रदान नहीं किया जा सकता है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं रेरा अधिनियम, 2046 के प्रावधानों का उल्लंघन किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा is () में प्राविधान है कि — ee 48 (4) “If the promoter fails to ee or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from. the project, he* shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार हैःकि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु wea प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की 8RI-(4)(b) में स्पष्ट रूप से उललेखित है कि प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी a उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पद्ठा के लिए करार, अनुबन्ध) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लेखित है कि परियोजना का ओ.सी. »सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त ही प्रमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे | पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन पत्र दिनांकित 23.04.2043 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-02 के कब्जे वाले wea में उल्लेख किया गया है कि | द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 30 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 22.0:.20i6 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/“ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयंल”“ में माननीय उच्चतम न्यायालय arr अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The,Respondent. —..Purchaser ‘ought not to be allowed to. reap the benefits of her own delay in taking possession हि ह उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सीं. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबच्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23.0420I6 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on Page 8

स्स्स्ल of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not ‘intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है fe cart के मध्य एक आवंटन/अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष- द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक़्त आवंटन,अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन /अनुबच्ध में fiers के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्रावधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्रावधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 दिनाक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग--2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.20i7 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप a कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0f.05.207 8 प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07.05.20i7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 07.05.20i7 से आगे की अवधि के लिए ora ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. |... ilinaion-—Forte pumoseorwisclae— the purpose of this clause— (0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पढ्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि- "The - Allottee. sh have, the - option of . terminating the Agreement‘in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। 592 a eee Page 0 हि में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से oles ज्यादा है, उचित एवं सही है। ह इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.20i8 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 ,/ 8--3--48-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter: assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common-Areas with all specifications, amenities and facilities of the:Project in place‘on : unless there is delay or failure:due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular developineiit of the réal estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेर अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते. Page 44 आदेश का को आदेशित किया जाता है कि वह creme | पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की aca को अनुबन्ध/आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, शिकायतकर्तागण से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित wera यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय eH शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (निखिल कुमार अग्रवाल एवं हर्षिता अग्रवाल) को दिनांक 23.0.20I6 से दिनांक 30.04.20:7 तक अनुबन्ध / आवंटन पत्र में निर्धारित दर के अनुसार व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि .का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटरं द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न हीं Brewed से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अन्य शिकायतकर्तागंण---के प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध,/ आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी |

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(७७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी ace प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित far के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। Page 2 ¥ — इस आदेश का vers भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण “er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। Taga पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। u4| [ef2s (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4