उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04 आदेश अन्तर्गत धारा-34 उपस्थितिः-- टी० वेंकटेश, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट do l. | टारा44//0654/2022 सेजल we A, 40I 2. | िटारा44॥0/0700/2022 अनूप जैन | A, 02 3... पटारा440/0772/2022 अनूप जैन A, 403 4. | टाराब4//0729/2022 अनूप जैन A, 803 5. | NCRI44/4/0735/2022 |. अनूप जैन _ A, 402 6. | बटाराब4770742/2022 रीतू जैन A, 03 7. | षटारा44//0748/2022: रीतू a ह A, 20] 8. हल्ला रीतू जैन A, 204 9. | पटाराबबात085/2022 औरम फेशन प्रा.लि. A, 20] A 0. | NCRI44/I/0940/2022 अनूप जैन एच.यूएफ A, 004 A 4. | NCRI44/2/04950/2022 अनूप जैन एच.यूएफ A, 440I 22. | NCRI44/3/20954/2022 | अनूप जैन एच.यू एफ A, 003 I3. | NCRI44/I/40967/72022 | अनूप जैन aa A, 403 i बनाम एम्स प्रमोटर्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता सेजल गंभीर के साथ 42 अन्य शिकायतों उनके द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया क़ी गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं ae न और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना Aims Golf Aveune Phase l से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/4/02654/2022 सेजल गंभीर अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलग्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Aims Golf Aveune Phase में यूनिट संख्या- A-l40i बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 87,53,50 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 89,90,976,/- रूपये का भुगतान किया गया शिकायतकर्ता का कहना है कि उक्त यूनिट के सापेक्ष दिनांक 29.2.204 को अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा अनुग्रह अवधि के साथ दिसम्बर 20:5 तक उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, फिर भी विपक्षी द्वारा लगभग 06 वर्ष उपरान्त भी यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा यूनिंट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण, पहचान पत्र, जमा धनराशि की रसीद, आवंटन /अनुबन्ध दिनांक 29.2.204 की प्रति, ओ.सी प्रमाणा पत्र आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को टावर-ए में यूनिट संख्या-4404 आवंटित की गयी थी, जिसके लिए विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए दिनांक 22.42.2047 को ओससी प्राप्त किया जा चुका है| विपक्षी का यह भी कहना है कि, चूंकि उनके द्वारा सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त करते हुए ओ.सी प्राप्त किया जा चुका है। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में नहीं आती है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित किया जा चुका है। श्री अनूप जैन द्वारा कम्पनी के माध्यम से यूनिट बुक नहीं करायी गयी है, जबकि उक्त यूनिट ललित मोदी के माध्यम से बुक करायी गयी है। आवंटियों द्वारा ए.ओ.ए गठन गलत तरीके से किया गया था और डिम्टी रजिस्ट्रार के समक्ष पंजीकृत भी कराया गया था, जिसके कारण विपक्षी को अनेक बाध्याओं का सामना करना पड़ा था। विपक्षी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में एफ.आई.आर भी दर्ज करायी गयी थी। परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैज्योर के कारण विलम्ब हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा इसलिए प्राप्त नहीं किया जा रहा है, क्योंकि विपक्षी द्वारा होल्डिंग चार्ज की मांग की जा रही है। 4. uj विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी दिनांक 20.:2.20:7 की प्रति, कब्जे के सम्बन्ध में पत्र, प्राधिकरण को प्रेषित पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की gar दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-

बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी? अग्रणी शिकायतकर्ता का कहना है कि उक्त यूनिट के सापेक्ष दिनाक 29.42. 20i4 को अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा अनुग्रह अवधि के साथ दिसम्बर 20:5 तक उपलब्ध कराया जाना था शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, फिर भी विपक्षी द्वारा लगभग 06 वर्ष उपरान्त भी यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए दिनांक 20.:2.20:7 को सक्षम प्राधिकरण से ओससी प्राप्त किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता को कब्जे के सम्बन्ध में पत्र प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 20.2.207 को ओस्ी प्राप्त किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल कब्जे के सम्बन्ध में प्रपत्र से यह विदित नहीं है कि उनके द्वारा किस माध्यम से शिकायतकर्ता को कब्जा पत्र प्रेषित किये गये थे, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा यह स्वीकार किया गया है कि उनको विपक्षी से ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा भी पत्रावली पर उक्त के सम्बन्ध में ऐसा कोई प्रपत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र पूर्व में प्रेषित किया गया है। ऐसे में विपक्षी, शिकायतकर्ता को पुनः कब्जा पत्र प्रेषित करें पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 29.2.20:4 के प्रस्तर-3] में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार यदि विपक्षी द्वारा दिसम्बर 205 ch एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ 30.06.20:6 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जाता है, तो विलम्बित अवधि में वह शिकायतकर्ता को 5,//-रूपये प्रतिवर्ग फीट प्रतिमाह की दर से देय होगा। वर्तमान समय 4. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा भी उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिवित्न अपील vo 6649-s0/208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Tera" माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " . उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद. में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी, होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.206 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलग्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वांरा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित्त की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलगम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को पुनः कब्जा पत्र प्रेषित करते हुए फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें | ह Bt विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.206 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबन्ध के प्रस्तर-34 के अनुसार तथा दिनांक 07.05.207 से at /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा घनराशि पर ४८7२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में ब्याज की गणना अनुबन्धानुसार की जायेगी। फोर्स गैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक॑ 25.09.2020 के बीच यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा rae अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। रण तक इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। [ec ale 6 वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण