उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, Wager | सुनवाई e074 आदेश अन्तर्गत ast श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या — NCRI44//I0483/2022 संदीप राना बनाम महालक्ष्मी इन्फाहोम प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 27.05.2048 को विपक्षी की परियोजना Migsun Ultimo में फ्लैट संख्या-$7-7/602 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 53,87,264 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 53,87,264 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा नहीं दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र vera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके बाद शिकायतकर्ता द्वारा लिखित सबमिशन दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष दिनांक 28.02.2022 तक कुल धनराशि का भुगतान किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा ved यूनिट का कब्जा दिनांक 34.42.2022 को दिया गया, जिसके कारण शिकायतकर्ता द्वारा उक्त अवधि में ई.एम.आई. का भुगतान किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा बैंक को ई.एम.आई. का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। ९;

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेजर की प्रति, लेट पेमेन्ट फीस समरी, जमा धनराशि की रसीदें, ई-मेल संवाद की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 27..2.20i8 की प्रति, माँग पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 09.04.2023 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। पक्षकारों के मध्य दिनांक 27.72.2048 को अनुबन्ध निष्पादित कराया गया और शिकायतकर्ता को यूनिट WN-Sun-7-602, परियोजना Migsun Ultimo में आवंटित की गयी। अनुबन्ध के प्रस्तर-4(6) के अनुसार यूनिट का कब्जा 40 माह अर्थात्‌ दिनांक 25.40.2022 तक दिया जाना था। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांक 7.44.202: को जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान दिनांक 27.42.2022 तक कर दिया गया था, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता के पक्ष में एन.डी.सी. दिनांक 09.02.2023 को की गयी और शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिनांक 29.:2.2022 को दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करते हुए दिनांक 47.42.2020 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन किया गया। रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 46.09.2049 के अनुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में डीम्ड पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 27.42.2048 की प्रति, ऑफर ऑफ फिट आऊट दिनांकित 47.44.2024 की प्रति, कब्जा पत्र दिनांकित 29.2.2022 की प्रति, ओ.सी. हेतु आवेदन पत्र की प्रति, एन.डी.सी. दिनांकित 09.02.2023 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के col को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है — 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? Os oF निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Gen-7 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा नहीं दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र wera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके बाद शिकायतकर्ता द्वारा लिखित सबमिशन दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को प्रश्नगनत यूनिट के सापेक्ष दिनांक 28.02.2022 तक कुल धनराशि का भुगतान किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 34.42.2022 को दिया गया, जिसके कारण शिकायतकर्ता द्वारा wat अवधि में ई.एम.आई. का भुगतान किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा बैंक को ई.एम.आई. -का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 09.04.2023 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। पक्षकारों के मध्य दिनांक 27.2.20:8 को अनुबन्ध निष्पादित कराया गया और शिकायतकर्ता को यूनिट GT-Sun-7-602, परियोजना Migsun Ultimo में आवंटित की गयी। अनुबन्ध के प्रस्तर-4(6) के अनुसार यूनिट का कब्जा 40 माह अर्थात्‌ दिनांक 25.40.2022 तक दिया जाना था। विपक्षी द्वारा vette परियोजना पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांक 47.4.2024 को जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान दिनांक 27.42.2022 तक कर दिया गया था, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता के पक्ष में एन.डी.सी. दिनांक 09.02.2023 को की गयी और शिकायतकर्ता को wera यूनिट का भौतिक कब्जा दिनांक 29.2.2022 को दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करते हुए दिनाक 47.42.2020 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन किया गया। रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 46.09.2049 के अनुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में डीम्ड पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिनांक 29.42.2022 को दिया जा चुका है, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा भी / थे

सहमति व्यक्त करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उन्हें प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट दिनांक 09.02.2023 को भी जारी किया जा चुका है, परन्तु उक्त नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट से यह स्पष्ट नहीं है कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्धानुसार विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बन्ध में कोई ऐसी सहमति दी गयी हो कि वह विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बन्ध में भविष्य में किसी प्रकार का कोई ala नहीं करेंगें। वर्णित स्थिति में उचित होगा कि शिकायतकर्ता, विपक्षी से विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी होगें। दूसरी ओर Reward द्वारा भी विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा बैंक को ई.एम.आई. का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं A RS अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 27.42.2048 के प्रस्तर-4(6) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 40 माह में दिया जाना प्रस्तावित था और यदि 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 45,/- रूपये प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है। रेरा अधिनियम की धारा-१8 में Wire के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद विलम्ब धनराशि दिये जाने की व्यवस्था है ना कि 6 माह के बाद से। अतः: अनुबन्धानुसार दिनांक 27.04.2022 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 / 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 28.04.2022 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Os जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ठ है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) 4 प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (7) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or ‘Ss any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के Wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें were 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wat बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of 2५

the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-x-9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...................०-००-००«०«««न्‍>«_> and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20/8.....eseeseeeeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. “\\ दा 9 माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी Rr प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत |४८7.४ + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर 8 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.07.2023 तक शिकायतकर्ता को दिनांक 28.04.2022 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+] प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Azali) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी |॥ट7२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में त्रिपक्षीय WITT / एम.ओ.यू. के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करें तथा यदि पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक ६ 0

उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वार वित्तीय संस्था को किया गया हो, तो वह var धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता को करना सुनिश्चित करेगा। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-| 9 IT /2023 () खो. ‘ ढ़ hrs (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण