उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष बला | ला कम सं0 |. शिकायत संख्या | शिकायतकर्तागण 4 7ट244/ ।/0974/20]9 प्रियंका मलिक 2 NCRI44//099/209 विवेक सक्सेना बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर शिकायतकर्ता प्रियंका मलिक के साथ 04 अन्य शिकायकतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें छप्त5-7 LOHIYA ENCLAVE, PLOT NO-GH-03A, OMICRON-I से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/i4/0974/20I9 प्रियंका मलिक अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विल्म्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, बढ़ी हुई धनराशि को माफ किये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना फ़प्न5-॥7,0प्रा१७ ENCLAVE, PLOT NO-GH-03A, 0धाटार0फ-ा में यूनिट संख्या-004/2 l0th Floor बुक की गयी थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 25,25,700/— रूपये की धनराशि अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 29.04.2047 तक परियोजना को पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि कब्जा ऑफर किये जाने में 2 वर्ष 40 माह विलम्ब किया गया है। ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 34.07.2049 को जारी करते हुए 5,8,895 /- रूपये अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं ay"

विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, बढ़ी हुई धनराशि को माफ किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित शिकायत पत्र दिनांक 3.42.2049, कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु ऑफर पत्र दिनांक 24.06.2049, आवंटन पत्र दिनांक 29.04.2044 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि face अप हाउसिंग योजना dvawe-7 के अन्तर्गत आवेदन संख्या-42204 के माध्यम से पंजीयन धनराशि 2,57,000,//-रूपये का भुगतान करते हुए आवेदन किया गया। आवंटन पत्र दिनांक 29.07.2004 को जारी किया गया। शिकायतकर्ता को फ्लैट संख्या-4004/८, ब्लॉक-८ ओमीकॉन-4 में 58.48 वर्ग मीटर का फ्लैट आवंटित किया गया। ब्रोशर के WARN के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 28.04. 2047 तक दिया जना था। विभिन्‍न कारणों से यथा खनन की अनुमति न मिलना, माननीय एन.जी.टी की रोक होने के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। शिकायतकर्ता को दिनांक 24.06.2049 को कब्जा ऑफर करते हुए आगामी 6 माह में लीज डीड कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया। परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु ऑफर किया जा चुका है। ब्रोशर में यूनिट की प्रस्तावित मूल्य अंकित था एवं यह स्पष्ट था कि निर्माण के बाद वास्तविक मूल्य बढ़ सकता है, जो अब माँगा जा रहा है। जहाँ तक बढ़े हुए मूल्य का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को दो छमाही किश्तों में आगामी 4 वर्ष में बिना ब्याज के भुगतान किये जाने हेतु कहा गया है। उभयपक्ष के Tal को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है।

4... क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई ? क्या बढ़ी हुई sere माफ किये जाने का औचित्य है ? ie) 3, क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये यदि हाँ तो किस ब्याज दर से ? निस्तारण बिन्दु सं0० 4 बिन्दु Go 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर gece के कारण विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी A 3 विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि विभिन्‍न कारणों से यथा खनन की अनुमति न मिलना, माननीय एन.जी.टी की रोक होने के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही माननीय एन.जी.टी की रोक के बाबत कोई साक्ष्य या आदेश पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ti0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- " a Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु सं0 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2

निस्तारण बिन्दु सं? 2 इस आशय से विचरित किया गया है कि कया बढ़ी हुई धनराशि माफ किये जाने का औचित्य है ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट के निर्माण मूल्य में वृद्धि कर 5,48,895,/-रूपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि ब्रोशर में यूनिट की प्रस्तावित मूल्य अंकित था एवं यह स्पष्ट था कि निर्माण के बाद वास्तविक मूल्य बढ़ सकता है, जो अब माँगा जा रहा है। जहाँ तक बढ़े हुए मूल्य का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को दो छमाही किश्तों में आगामी 4 वर्ष में बिना ब्याज के भुगतान किये जाने हेतु कहा गया है। x पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल ब्रोशर के पृष्ठ संख्या-2 के WRR-A-] के अवलोकन से विदित है कि चार्ट में विभिन्‍न विवरण दिये गये हैं। मुख्य रूप से भवनों के मूल्य के सम्बन्ध में सम्भावित भवन मूल्य का स्पष्ट वर्णन किया गया है, जिसके सम्मुख भवन की धनराशि अंकित है। यह स्पष्ट है कि भवनों का मूल्य सम्भावित मूल्य था। इस सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को बढ़े हुए फ्लैट की कीमत का कारण बताते हुए मद््‌वार विवरण, साक्ष्यों सहित उन्हें उपलब्ध करायें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 29.07.20i7 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है fH aR GS WARN के अनुसार 3 वर्षों में अर्थात दिनांक 28.04.2047 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता को फ्लैट के कब्जे हेतु पत्र दिनांक 24.06.209 को जारी किया जा चुका है। पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 29.0:.2074 को जारी किया गया, जिसमें उल्लेखित ब्रोशर के प्रस्तर-४ के अनुसार आवंटन पत्र की तिथि से 3 वर्ष में कब्जा दिया जाना था, जिसके अनुसार कब्जा दिनांक 29.04.2047 तक दिया जाना था। उक्त निर्धारित समयावधि तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 30.0:.20:7 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 24.06.209 तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(!)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the है possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,//पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या-

739 /20i7 “विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ लैन्ड लिमिटेड एवं अन्य” में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि :- "The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery of the plot to him."

sr माननीय राष्ट्रीय sre विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी हैं। Taga बिन्दु सं०-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। > 7 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 24.06.2049 तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह बढ़ी हुई की कीमत का कारण बताते हुए मद्वार विवरण साक्ष्यों सहित शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। 4... विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा a(zay(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा।

5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 6. इस आदेश का secre भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक || / 6 ,/ 2020 4 <h _. ८ rr 2D जला ef 56>? (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण