उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या —NCR44//0984/209 एमको इंडिया लिमिटेड बनाम मैसर्स लॉजिक्स बिल्डटेक tio लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05.05. 2042 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-9 बुक की गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 30,32,074,//- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.09.20i3 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार कब्जा दिनांक 30.42.2043 (3 माह ग्रेस पीरियड सहित) दिया जाना था। विपक्षी को धनराशि का भुगतान Wee प्लॉन के अनुसार किया गया है, परन्तु विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। विपक्षी द्वारा अतिरिक्त धनराशि की माँग की गयी और प्रारम्भ में दिनांक 24.03.20i4 को उनकी यूनिट निरस्त की जा चुकी है। शिकायतकर्ता द्वारा कई बार अतिरिक्त धनराशि को हटाये जाने का अनुरोध किया गया, परर| विपक्षी gia कोई viata नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा अंत्तिग नोटिस दिनांक 49.4.2049 कौ यूनिट निरस्त किये जाने क॑ बाबत भेजा गया है। शिकायत eT—NCR44030627/720I9 में पारित आदेश प्रश्नगत प्रकरण में लागू होगा। शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 23.44.209 दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिनांक 07.03.20:3 को अनुबन्ध निष्पादित कराया

2 गया, जिसके प्रस्तर-34 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 7 माह + 3 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा दिसम्बर 2043 तक कब्जा नहीं दिया गया। दिसम्बर 2043 में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र देने के स्थान पर यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 4.03.20i4 को भेजते हुए 28,59,60/— रूपये की माँग की गयी, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 37.03.20I4 को विपक्षी को पत्र भेजकर आपत्ति की गयी। विपक्षी द्वारा माँग पत्र तो भेजा गया, परन्तु यह नहीं बताया गया कि वह कब तक कब्जा देगें। दिनांक 46.03.207 को लगभग 39 माह की देरी से ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र भेजा गया है और अवशेष धनराशि + ब्याज 24,79,47 /— रूपये की माँग की गयी, जिसके उपरान्त कई बार अनुचित माँगों को हटाये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई जवाब नहीं दिया गया | हाल में ही दिनांक 9.44.20:9 को विपक्षी द्वारा 4,5,46,555 /— रूपये की धनराशि की माँग की गयी है, जिसमें कि 57,26,700/— रूपये ब्याज के मद में एवं 5,97.67/— रूपये होल्डिंग चार्जेज़ के मद में धनराशि सम्मिलित हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने एवं 50,000 /- रूपये वाद व्यय के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दिनांकित 08.08.2020 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग” है और रेरा में पंजीकृत कराया जाना अपेक्षित है और अपने कथन के समर्थन में माननीय मद्रास उच्च न्यायालय द्वारा “मैसर्स आदीनाथ श्रीनिवासा फाउण्डेशन एल.एल.पी. बनाम सेकेटरी सैरेन क्षेत्र ओनर्स एसोसियेएशन” में पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। जहाँ तक माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष Re पिटठीशन “राजीव अरोड़ा बनाम लॉजिक्स बिल्डटेक wo fo” के लम्बित होने का प्रश्न है, तो उक्त पिटीशन के लम्बित होने का कोई प्रभाव प्रश्नगत शिकायत पर नहीं पड़ता है और समान साक्ष्यों पर एक अन्य रिट पिटीशन संख्या-2248 /2020 “मैसर्स के.डी.पी. बिल्डवेल प्रा० लिए बनाम woo सरकार एवं अन्य” माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा खारिज किया जा चुका है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दिनांकित 75.09.2020 एवं लिखित बहस दिनांकित 08.08.2020, “मैसर्स आदीनाथ श्रीनिवासा DIOS एल.एल.पी. बनाम सेकेटरी सैरेन क्षेत्र ओनर्स एसोसियेएशन” में पारित आदेश की छायाप्रति, “मैसर्स के.डी.पी. esta प्रा0 लि0 बनाम उ0प्र0 सरकार एवं अन्य” में पारित आदेश की छायाप्रति, NCR244030627/20I9 में पारित आदेश की छायाप्रति, ओ.सी. दिनांक 46.09.2045 एवं दिनांक 07.03.2044, दिनांक 09.03.2047, ~ सब-लीज डीड दिनांक 22.03.2047, एग्रीमेन्ट सब-लीज़ दिनांक 04.03.2043, जमा धनराशि की रसीदें, आवंटन पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 06.08.2020 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष सिविल Re पिटीशन संख्या-39607 // 209 “लॉजिक्स बिल्डटेक wo feo बनाम उ0प्र0 सरकार एवं अन्य” में अपंजीकृत परियोजना, जिसमें रेरा आने से पूर्व ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका हो, में प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार को चुनौती दिया गया है। माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के आदेश दिनांक 05.42.2049 के अनुसार प्राधिकरण, विपक्षी के विरूद्द, उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re का निस्तारण किये जाने तक कोई भी कार्यवाही नहीं कर सकता है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 09.03.2047 को नोएडा प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 46.03.2047 को शिकायतकर्ता को भेज कर अवशेष धनराशि की माँग की गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता पर 4,06,44,278/- रूपये की धनराशि अभी अवशेष है।

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना के 9वें तल पर कामर्शियल यूनिट Wet-o बुक की गयी थी, जिसका आवंटन पत्र दिनांक 05.05.2042 को जारी किया गया, जिसके उपरान्त दिनांक 04.03.203 को पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट दू सब-लीज़ Sts निष्पादित करायी गयी। रेरा लागू होने की तिथि 04.05.2047 से पूर्व, पूर्णता प्रमाण प्राप्त होने से प्रश्नगत प्रकरण रेरा की परिधि में नहीं आयेगा और परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराये जाने की आवश्यकता नहीं है। पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध रेरा आने से पूर्व निष्पादित कराया गया है। ऐसी परियोजना जिसमें “कम्पलीशन / ARAN प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन कर दिया गया हो अथवा प्राप्त कर लिया गया हो, रेरा अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत अच्छादित नहीं होती है। अतः प्रश्नगत परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार में नहीं है। प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम की धारा-3 सपठित उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 की धारा-2(9) की परिधि में नहीं आती है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष सिविल Re पिटीशन संख्या-39607 // 2049 “लॉजिक्स बिल्डटेक प्रा0 लि0 बनाम उ0प्र0 सरकार एवं अन्य” में पारित आदेश दिनांक 05.42.2049 की छायाप्रति, अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 09.03.2047, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 46.03. 4 207, माँग पत्र दिनांक 49.44.209, आवंटन पत्र दिनांक 28.05.2042, एग्रीमेन्ट टू सब-लीज़ दिनांक 07.03.20:3 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :--

व क्या प्रश्नगत प्रकरण में रेरा को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है ? 2... क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या se आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या प्रश्नगत प्रकरण में रेश को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दिनांकित 04.08.2020 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग” है और रेरा में पंजीकृत कराया जाना अपेक्षित है और अपने कथन के समर्थन में माननीय मद्रास उच्च न्यायालय द्वारा “मैसर्स आदीनाथ श्रीनिवासा फाउण्डेशन एल.एल.पी. बनाम सेकेटरी सैरेन क्षेत्र ओनर्स एसोसियेएशन” में पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। जहाँ तक माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष Re पिटीशन “राजीव अरोड़ा बनाम लॉजिक्स बिल्डटेक wo fo” के लम्बित होने का प्रश्न है, तो उक्त पिटीशन के लम्बित होने का कोई प्रभाव प्रश्ननत शिकायत पर नहीं पड़ता है और समान साक्ष्यों पर एक अन्य Re पिटीशन संख्या-2248 /2020 “मैसर्स के.डी.पी. बिल्डवेल vio feo बनाम somo सरकार एवं अन्य” माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा खारिज किया जा चुका है, जिस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 06.08.2020 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और दिनाक 09.03.2047 को नोएडा प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है। रेरा लागू होने की तिथि 0.05.2047 से पूर्व, पूर्णता प्रमाण प्राप्त होने से प्रश्नगत प्रकरण रेरा की परिधि में नहीं आयेगा और परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराये जाने की आवश्यकता नहीं है। पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध रेरा आने से पूर्व निष्पादित कराया गया है। ऐसी परियोजना जिसमें “कम्पलीशन / ओक्यूपेन्सी” प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन, कर दिया के

हो अथवा प्राप्त कर लिया गया हो, रेरा अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत अच्छादित नहीं होती है। अतः प्रश्नगत परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार में नहीं है। Weta परियोजना रेरा अधिनियम की धारा-3 सपठित उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 की धारा-2(9) की परिधि में नहीं आती है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराये जाने का तर्क है, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय मद्रास उच्च न्यायालय द्वारा “मैसर्स आदीनाथ श्रीनिवासा फाउण्डेशन एल. एल.पी. बनाम Veet Ma क्षेत्र ओनर्स एसोसियेएशन” में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है, जिसके तथ्य और पृष्ठ भूमि साक्ष्य प्रश्नगत परियोजना से भिन्न है। अत: TAT आदेश प्रश्नगत परियोजना पर लागू नहीं होता है। विपक्षी द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 09.03.2047 को प्राप्त किया जा चुका है। रेरा की वेबसाइट पर जांच के उपरान्त यह भी पता चला है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा 3(2)(b) में उललेखित है कि :- (2) Notwithstanding anything contained in sub-section (), no registration of the real estate project shall be required— (b) where the promoter has received completion certificate for a real estate project prior to commencement of this Act;

उपरोक्त धारा से स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के लागू होने से पूर्व यदि पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया गया हो तो परियोजना के पंजीकरण कराने के आवश्यकता नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में अधिभोग प्रमाण पत्र 09.03.207 को प्राप्त किया गया है न कि पूर्णता प्रमाण पत्र। चूंकि रेरा के प्राविधान 04.05.2047 से लागू हुए है। रेरा अधिनियम में यह भी प्राविधान दिये गये है कि विपक्षी Gora पंजीकरण करा सकते है। ऐसे में विपक्षी द्वारा प्राप्त किये गये टॉवरों का अधिभोग प्रमाण पत्र से उन्हें मात्र उन cial को पंजीकरण कराने की आवश्यकता नहीं है, परन्तु जब तक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया जाता है, तब वह रेरा की परिधि में आयेगें। रेरा अधिनियम “कम्पलीशन सर्टिफिकेट” को धारा 269) में निम्न रूप से परिभाषित किया है-: "completion certificate" means the completion certificate, or such other certificate, by whatever name called, issued by the competent authority certifying that the real estate project has been developed according to the ry) plan, layout plan and specifications, as approved by the competent authority under the local laws; इसके साथ-साथ उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:6 के नियम 2(h) में "Ongoing Project" को निम्नानुसार परिभाषित किया गया है :- "Ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these tules. (i) where services have been handed over to the local authority for maintenance.

(ii) xxx (iii) xxx (iv) Xxx उपरोक्त नियम के अन्तर्गत यदि किसी परियोजना के सभी विकास कार्य पूर्ण कर लिये गये और मेटेनेन्स किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण को सौंपा जा चुका है। तो ऐसी स्थिति वह “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की परिभाषा में नहीं आयेगा और जो परियोजना ऑनगोईंग की परिभाषा में नहीं आते है, तो उन्हें रेरा में पंजीकरण कराने की आवश्यकता नहीं है। तथापि ऐसा कोई प्राविधान रेरा अधिनियम में नहीं है, जिसमें यह कहा गया हो कि जिन परियोजनाओं को रेरा में पंजीकृत कराना अपेक्षित नहीं है, वे रेरा के सभी प्राविधानों से yar है। उदाहरणार्थ धारा-44(3) रेरा अधिनियम के अधीन “स्ट्रक्चरल डिफेक्टस” आदि की लाइबिलिटीज़ कब्जा मिलने के 5 वर्ष तक है। स्पष्टतया यह अपेक्षित नहीं है कि ऐसे मामले में बायर किसी अन्य फोरम में जाकर रेरा अधिनियम के उल्लंघन की बात रखे, विशेष रूप से यह देखते हुए कि रेरा एक Self Contained Act है। यही “मोहम्मद जैन खान बनाम महाराष्ट्र भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण” में भी माननीय बाम्बे उच्च न्यायालय ने अवधारित किया है | अतः उपरोक्त प्राविधानों के अन्तर्गत यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराना अपेक्षित नहीं है, किन्तु यह निष्कर्ष निकाला जाना उपयुक्त नहीं कि रेरा के सभी प्राविधानों से यह परियोजना मुक्त है। माननीय उच्च न्यायालय बॉम्बे ने Re पिटीशन कमांक 908 / 2048 “मोहम्मद जैन खान विरूद्ध महाराष्ट्र रियल एस्टेट अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.2048 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा of 7

सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस्‌ के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। यह भी स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन “प्रोजेक्ट” के रेरा में पंजीकृत न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत अस्वीकार नहीं की जा सकती है। अतः प्रश्नाधीन “प्रोजेक्ट” के विरूद्द प्रस्तुत शिकायत रेरा में सुनवाई योग्य होने से विपक्षी की प्रारंभिक अपत्ति स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.0920i3 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है और शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि बिल्डर बायर wire के अनुसार कब्जा दिनांक 30.42.2043 (3 माह Ta पीरियड सहित) दिया जाना था। विपक्षी को धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार किया गया है, परन्तु विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 09.03.2047 को नोएडा प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 46.03.2047 को शिकायतकर्ता को भेज कर अवशेष धनराशि की माँग की गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। ae निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) 4 प्राविधान है कि :- Section 36, Return of Amount and Compensation- (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें Whe के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (0) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है|

इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may “ol on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wo eed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया”, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of Project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections /2, 74, 76 and 9. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के HIS पर allottees, ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation _to_the

and_ issuing directions for timely completion ० project, transit > 0 accommodation during completion of project, ५० on and so forth during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744/20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly roped Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Weai-o40 /20:7 “ea चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ veers किया है:-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are aa) C i2 to pass orders. We have already assigned the task to NBCC_ for completion of buildings as _ the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyer's were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 ,“ 2049 “पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड | 42 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों १) 43

यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “esa लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज“ पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा प्रश्गगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 09.03.2047 को नोएडा प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 46.03.2047 को भेजा जा चुका है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को आगामी जनवरी 202 तक कब्जा दें यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को जनवरी 2024 तक कब्जा देने में असफल रहते हैं, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता अपनी समस्त जमा धनराशि मय ब्याज वापस प्राप्त करने का अधिकारी होगा। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारेंण बिन्दु संख्या-3

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.09.20i3 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है और शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार कब्जा दिनांक 30.:2.20:3 ( माह ग्रेस पीरियड सहित) दिया जाना था। विपक्षी को धनराशि का भुगतान We प्लॉन के अनुसार किया गया है, परन्तु विपक्षी की परियोजना विलम्बित है| अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और दिनाक 09.03.20i7 को नोएडा प्राधिकरण से ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक t6.0320I7 को शिकायतकर्ता को भेज कर अवशेष धनराशि की माँग की गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। पत्रावली पर दाखिल एग्रीमेन्ट टू सब-लीज़ दिनांक 04.03.2043 के प्रस्तर-34 के अवलोकन से यह विदित है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अनुबन्ध निष्पादित किये J 44 जाने की तिथि से 7 माह + 3 माह '(्रेस पीरियड) में अर्थात्‌ दिनांक 02.07.2074 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 02.04.2074 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः wad निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट टू सब-लीज़ निष्पादित है, जो कि crave द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। एग्रीमेन्ट टू सब-लीज के i5 प्रस्तर-38 के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 20/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 0.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,//पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर gai) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate cqual to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" >( 46

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ]/०८,९+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- “the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.20i8 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-t8-05 विविध 46 के द्वारा Fist Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the 2 47 competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ; unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद wooo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Peas किया जाता है। जहाँ तक वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो रेश अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश , विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.04.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें। aM 8

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.04.2044 से दिनांक 30.04.2046 तक 20/— रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04.05.2046 से ओ. सी./सी.सी. अथवा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+HI प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि इस आदेश के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें।

यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.04.2024 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.04.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि पर धनराशि जमा करने की तिथि से, धनराशि भुगतान करने की तिथि तक स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। _ ¥Y 9 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक का १४ /2020 ७ मिट: (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण