उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 कार्यवाही अन्तर्गत धारा-63 परिवाद संख्या -—NCR44//0602/209 पंकज ओबराय बनाम जेकेजी SAS प्रा.लि. दिनांक:-25//2// 2024 परिवादी का परिवाद धारा-63 के अन्तर्गत प्रस्तुत किया गया। पुकार पर परिवादी की ओर से अधिवक्ता श्री डी एम शर्मा व प्रतिवादी की ओर से अधिवक्ता श्री शान्तनु सिंह उपस्थित हुये। परिवादी की ओर इकाई का अधिपत्य, विलम्बित अवधि का ब्याज व अतिरिक्त शुल्क को sed जाने का अनुरोध किया गया है। परिवादी के अधिवक्ता के cet को सुना एवं पत्रावली का अवलोकन fear | प्रत्रावली के अवलोकन से ।विदित है कि पीठ द्वारा यह Rae 23062020 को यह आदेश पारित किया यया कि ” (क) प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वादी को अक्टूबर 2020 तक ओ.सी./सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) आवंटन पत्र में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 45.03.2044 से दिनांक 30.04.20I6 तक देय होगा। उसके उपरांत दिनांक o205, खय22 20i6 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक ध८०+३% वार्षिक ब्याज की दर से प्रतिवादी द्वारा वादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करने में विलम्ब किया गया है तो रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज ४८.३+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

(घ) कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन oT दृष्टिगत रखते ga दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 .तक परियोजना में हुये: विल्म्ब- के लिए. प्रंतिवादी द्वारा देय ब्याज की गणना व॑ परिवादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने क़े सम्बंध में विलम्बं ब्याज की गणना Sar अवधि में नहीं की जाएगी। (ड) प्रतिवादी अनुबंध में निहित प्राविधानों के अनुसार बढ़े हुये एरिया के सम्बंध में पूर्ण विवरण वादी को उपलब्ध करायें तथा बढ़े हुये एरिया की धनराशि आवंटन के समय निर्धारित “दर” से ही धनराशि प्राप्त करें। vat पारित आदेश का प्रतिवादी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया, जिसके सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-63 के अंतर्गत निम्न प्राविधान है:- SECTION 63.{THE REAL ESTATE (REGULATION AND DEVELOPMENT) ACT, 206} "Penalty for failure to comply with orders of Authority by promoter.—If any promoter, who fails to cornaply with, or Eee Page 2 contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority." प्रतिवादी के विरूद्ध नोटिस दिनांक 29.04.2024 व कारण दर्शाओं नोटिस दिनांक 30.03.202 को जारी किया गया। प्रतिवादी की ओर से vad नोटिस के परिप्रेक्ष्य में प्रतिउत्तर प्रस्तुत किया गया जो पत्रावली पर संलग्न है। प्रतिउत्तर में प्रतितदी की ओर से इकाई का अधिपत्य दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया। पत्रावली के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा

दिनांक 27.06.2049 को weal के साथ आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र निर्गत किया गया जिसमें यह अंकित है कि ” the building does not conforms in respects of the following requirements of the greater noida building regulation/directions as amended upto: i. Consent to operate STP and DG is to be submitted within 8 months. 2. NOC from labour department is to be submitted within 8 months 3. Electrical wiring is to be completed before possession of flat.” तत्पश्चात्‌ प्रतिवीदी की ओर से परिवादी को ऑफर ऑफ पोजेशन निर्गत किया गया परन्तु प्रतिवादी की ओर से सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा जारी शर्तों को पालन नहीं किया गया | अतः यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी को उक्त शर्तों को पालन करते हुये पुनः पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करना था जो प्रतिवादी को अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। पीठ द्वारा पारित आदेश का अनुपालन समयानुसार किया जाना था, जोकि नहीं किया गया। पत्रावली पर उपलब्ध प्रतिवादी की ओर से अनुपालन आख्या का अवलोकन किया जिसमें यह उल्लिखित है कि प्रतिवादी को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 27.06.2049 को प्राप्त हो गया जिसके उपरांत परिवादी का अंतिम मांग पत्र व ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित किया गया जिसमें परिवादी अवशेष धनराशि भुगतान करके इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर सकता है। प्रतिवादी द्वारा जारी अंतिम मांग पत्र में अंकित अतिरिक्त धनराशि के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह स्पष्ट हो सके कि प्रतिवादी द्वारा जारी अंतिम मांग पत्र में अंकित धनराशि वैधानिक है अथवा नहीं जबकि पत्रावली पर उपलब्ध निरीक्षण आख्या के अनुसार मांग की गयी धनराशि के सम्बंध में सुविधायें उपलब्ध नहीं है।

उक्त के सम्बंध में एनसीडीआरसी द्वारा पवन गुप्ता बनाम एक्सपीरिएंट डेवलपर्स प्रा.लि. में दिनांक 26.08.2020 को एक निर्णय पारित किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि ” यह अधिकांश बिल्डरों/डेवलपर्स द्वारा अपनाई जाने वाली एक सामान्य प्रथा है जो मूल रूप से एक अनुचित व्यापार प्रथा है। यह उस समय आवंटियों से अतिरिक्त धन निकालने का एक साधन बन गया है जब आवंटी परियोजना को नहीं छोड़ सकता क्‍योंकि उसकी पर्याप्त राशि परियोजना में बंद है और वह कब्जा लेने वाला है" उक्त के संदर्भ में जारी अंतिम मांग पत्रों में विभिन्‍नतायें है व मांग की गयी अतिरक्ति धनराशि के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिस कारण प्रतिवादी कोई अतिरिक्त धनराशि नहीं प्राप्त कर सकता। पत्रावली पर उपलब्ध परियोजना का स्थलीय निरीक्षण का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि ‘it has been seen that work ralated to basic amenities has not been completed has not completed/provided in the project till date. work in basement is pending at large amount such as trimix, demarcation, light, ventilation etc has not been done in the basement till date. Fire fighting is not properly completed in the -project. STP civil and mechanical work has been completed but STP is not operational in the project. Work related to LT panel has not been completed till date. Development work such as boundary wall, sewer, drainage, fire fighting, STP, DG waste management, rain water harvesting pits, club gym, swimming pool, etc has been only 70 percent completed.” इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी ने मूलभूत सुविधायें न होने व

अपूर्ण कार्य होने पर भी ऑफर ऑफ पोजेशन अदिनांकित जारी कर दिया जो नियमानुसार वैधानिक नहीं है जिस कारण प्रतिवादी उक्त के सम्बंध में अतिरिक्त धनराशि प्राप्त नहीं कर se ee ॥ नर आओ | wea है कि प्रतिवादी को अस्थाई अधिभोग प्रमाण सर्शत निर्गत हुआ परन्तु स्थलीय निरीक्षण आख्या से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा अस्थाई अधिभोग प्रमाण पत्र में अंकित शर्तों का पालन नहीं किया गया। अतः निम्नवत्‌ बिन्दुओं पर कार्यवाही सुनिश्चित हो। 4. प्रतिवादी को यह आदेशित किया जाता है कि फरवरी 2022 तक परिवादी को मूल इकाई का अधिपत्य अनुबंध में निहित मूलभूत सुविधाओं के साथ उपलब्ध कराना सुनिश्ति करें। 2. प्रतिवादी किसान प्रतिकर, जीएसटी व बिजली कनेक्शन धनराशि सम्बन्धित विभाग को भुगतान किये जानें का wie परिवादी a} साक्ष्य / प्रमाण के साथ उपलब्ध कराकर ही समानुपातिक रूप से धनराशि प्राप्त कर सकता है परन्तु रख-रखाव शुल्क इकाई कां अधिपत्य दिये जाने की तिथि लागू होगा । 3. परिवादी प्रतिवादी को विलम्ब से धनराशि भुगतान किये जाने की स्थिति में आदेश के प्रस्तर संख्या ”ग” के अनुसार परिवादी से धनराशि मय ब्याज प्राप्त करेगा। सचिव, 'रेरा' को निर्देशित किया जाता है कि उक्त बिन्दुओं को दृष्टिगत रखते हुये परिवादी शिकायत के सम्बन्ध में विलम्बित अवधि का ब्याज आदेश के प्रस्तर “ख” के अनुसार धनराशि वसूली हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। चूंकि प्रतिवादी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है, ऐसी स्थिति में पत्रावली को aes की अग्रिम कार्यवाही हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया जाए। Flee DB सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 5