(2 2 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : Wasiisie44 / 44 / 0602 // 2049 पंकज ओबरॉय व नीतू ओबरॉय निवासी- ८0०0०७0-8/704 HRC Professional HUB Indirapuram Ghaziabad atin वादी बनाम जेकेजी Pagar प्राणलि0 पता-- ए-24 योजना विहार, नई दिल्‍ली गिल प्रतिवादी पीठासीन — बलविन्दर कुमार, (सदस्य) परिवाद :- परिवादी पंकज ओबरॉय व नीतू ओबरॉय निवासी- ४४८००००-४/704 HRC Professional HUB Indirapuram Ghaziabad के द्वारा जेकेजी Pacer प्राणलि0 के विरूद्ध ra अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर444 / 44 / 0602 / 2049 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी ने इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- लिखित अभिकथन आवेदन फार्म आवंटन पत्र Ve जमा की गयी धनराशि की wire Page Se PN = प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र दिनांक 47.04.2020 2. ग्रेटर नोएडा को प्रेषित पत्र दिनांक 42.04.2047, 43.04.2047, 26.05.2048 व 44.08.2049 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में वादी का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना JKG PALM COURT PHASE । में इकाई संख्या W2-4706 बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादी ने प्रतिवादी को Bo 25,77,658 / -- भुगतान किया। वादी ने प्रार्थना पत्र में अंकित किया है कि कब्जा प्राप्ति में 5 वर्ष का विलम्ब हुआ है तथा प्रतिवादी विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में कोई संवाद नहीं कर रहा है। प्रतिवादी द्वारा 995 वर्गफिट सुपर एरिया इकाई बुक की गयी थी परन्तु 20 प्रतिशत भुगतान किये जाने के उपरांत प्रतिवादी द्वारा 4090 वर्ग फिट का अनुबंध पत्र हस्ताक्षारित करने हेतु कहा गया जिस कारण कुल मूल्य Go 3 लाख बढ़ गया। वादी द्वारा प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह अंकित किया गया है कि " In addition of rupees 2,37,20/- as and additional payment for increase super area of the flat and declared the cost of the flat in new agreement as rupees 27,20,640/-. It is further submitted that as per the UP apartment act 200 no any alteration and addition in the sanctioned plan of any building or apartment is allowed." वादी द्वारा यह भी कथन किया गया जनवरी 2043 में वादी प्रतिवादी व बैंक के मध्य त्रिपक्षीय अनुबंध Dee a ee a, किया गया। अनुबंध ,// आवंटन पत्र के क्लाज-7 में यह Page 2

है कि ” The possession of completed apartment will be handed over within 27 months from the date of booking.” प्रतिवादी द्वारा 34.0.20i5 तक इकाई का कब्जा दिये जाने की बात कही गयी थी। बुकिंग के समय एफएआर 4.75/2.5 था तथा टॉवर 44 मंजिल का था परन्तु बाद में एफएआर बढ़ाकर 3.5 कर दिया गया तथा टॉवर 44 मंजिल से बढ़ाकर ig मंजिल कर दिया गया जिसका लाभ वादी को नहीं दिया गया। वादी द्वारा सुपर एरिया समायोजित करके कब्जा दिलाये जाने व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु याचना की गयी है।

(ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया है कि फेज 4 में टॉवर ए4, ए2, & व बी2 है जिनकी पूर्णता तिथि 30. 06.2049 रेरा में पंजीकृत है तथा फेज 2 में che tH , सी2 व डी जिनकी पूर्णता तिथि मई 2020 रेरा में पंजीकृत है। फेज 4 का कार्य पूर्ण कर लिया गया है जिसके सापेक्ष ओ.सी निर्गत किया जा चुका। फेज 4 के आवंटियों को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किये जा चुके है जिसको बहुत से आवंटियों ने स्वीकार भी किया है। फेज 2 के आवंटियों को भी समय समय के अन्तर्गत कब्जा दे दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा माननीय उच्चतम न्यायालय में सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 फारच्यून इन्फास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवोरडिलीमा का उल्लेख करते हुये यह कथन किया कि प्रस्तुत वाद के तथ्य से भिन्‍न है। परियोजना में हुये विलम्ब के सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा एनजीटी के आदेश, दिनांक 27.:0.20i8 को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा Enviroment Pollution (prevention and control authority) नियुक्त की गयी तथा सेन्‍्ट्रल पाल्यूशन बोर्ड की रिकम्डेशन स्वीकार की गयी जिसमें सभी तरह के निर्माण कार्य जो कि Hot mix plants & stone crusher दिल्‍ली एनसीआर क्षेत्र में दिनांक 0.4.20i8 से 0.44.20i8 तक बंद रखने की संस्तुति की गयी जिस inti R Rb Aai Rees & निर्माण कार्य बाधित रहा। प्रतिवादी द्वारा दिनांक acl [86 42.2047 व 20.05.2048 ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण को पत्र लिखा गया जिसमें यह सूचित किया गया कि परियोजना के प्रवेश गेट के सामने खुदाई का कार्य किया गया था जोकि खुला ही छोड दिया गया जिस कारण निर्माण कार्य में लगने वाली सामग्री परियोजना क्षेत्र तक पहुंचाने में कठिनाई हुई जिस कारण निर्माण कार्य बाधित रहा।

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु deri: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या वादी fats अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :- वादी द्वारा जो आवंटन पत्र प्रस्तुत किया गया है उसमें आवंटन पत्र निष्पादित होने की कोई तिथि अंकित नहीं है। वादी ax va इकाई के कब्जा दिये जाने के सम्बंध में अनुबंध / आवंटन पत्र के क्लाज-7 का उल्लेख करते हुये इकाई आरक्षित करने की तिथि से 27 माह में कब्जा दिये जाने का कथन किया गया। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के Goro -7 में यह उल्लिखित है कि " The possession of completed apartment will be handed over within 27 months from the date of booking/sanction of plan whicever is later.” पत्रावली पर उपलब्ध रसीद संख्या 942 दिनांकित 44.42.2044 के अवलोकन से स्पष्ट है कि वादी द्वारा प्रतिवादी को रु0 2,38,402,//-धनराशि भुगतान करके इकाई बुक कराई गयी। परियोजना स्वीकृति (sanction) & सम्बंध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं ea el ie गया। आवंटन पत्र के अनुसार इकाई का कब्जा बुकिंग “d 2 Page 4 44.42.2044 से 27 माह अर्थात ॥4 मार्च 20:4 तक इकाई का कब्जा प्राप्त होना था तथा वादी को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध रसीद संख्या 942 दिनांकित 74.2.20I4 के अवलोकन से स्पष्ट है कि वादी द्वारा प्रतिवादी को रु0 2,38,402,//-धनराशि भुगतान करके इकाई टॉवर ए2 में बुक कराई गयी तथा 44 मार्च 2044 तक कब्जा प्राप्त होना था। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में कथन किया गया कि फेज i A टॉवर ए4, ए2 , बी4 व बी2 है तथा फेज 4 का कार्य पूर्ण किया जा चुका है व ओी भी निर्गत हो चुका है। पत्रावली पर ओ.सी की प्रति प्रस्तुत नहीं की गयी और न ही इस सम्बंध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया कि ओ.सी किस दिनांक को निर्गत की गयी थी। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि ad विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 45 मार्च 2044 से ओ.सी प्राप्त होने की तिथि तक पाने का अधिकारी है। पत्रावली पर उपलब्ध RI तकनीकी दल द्वारा प्रस्तुत Wella जाँच आख्या में यह अंकित है कि परियोजना we पर कुल 04 टॉवर है, जिनका विवरण निम्नलिखित है:- (4) ७4 (8+7+6+48) (2) A2 (8+7+6+48) (3) 84 (8+7?+6+48) (4) 82.(8+7+6+48) टॉवर &4, A2, 84 & 82 (8+7+6+48) में (स्ट्रक्चर वर्क 98प्रतिशत, ब्रिक वर्क 95प्रतिशत, इन्टर्नल fife 90प्रतिशत, प्लास्टर वर्क 95प्रतिशत, फ्लोरिंग वर्क 95 प्रतिशत, पैंट वर्क 90प्रतिशत, फायर कट Page 5 90प्रतिशत, इलेक्ट्रीक 90प्रतिशत, लिफ्ट वर्क 95 एवं फिनिशिंग वर्क 50प्रतिशत) तक कार्य पूर्ण किया जा चुका है। जहां तक परियोजना विलम्ब होने का प्रश्न है तो इस सम्बंध में यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और उसका पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर है जिस कारण वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है।

इस सम्बंध में सिंविल अपील सं0 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20/6, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर ee 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:--

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। “oifis—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल sete सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक: 30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज WHY द्वारा आवंडियों को देय नहीं होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 ae, 2 की जाती 2 | , | 2 Page 7

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज stat /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो भी बाद में हो तक दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। (क) (ख) आदेश प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वादी को अक्ढूबर 2020 तक ओऑसी./सी.सीं के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आवंटन पत्र में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 45. 03.2044 से दिनांक 30.04.2046 तक देय होगा। उसके उपरांत दिनांक 07.05.20i6 से ऑ.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक mcire% वार्षिक ब्याज की दर से प्रतिवादी द्वारा वादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करने में विलम्ब किया गया है तो रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। alfts—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दुँष्टिंगत wad ga दिनांक 24.03.2020 से दिनाक 30.09. ra 2020 तक परियोजना में हुये विलम्ब के लिए प्रतिवादी द्वारा देय ब्याज की गणना व पंरिवादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी।

(ड) प्रतिवादी अनुबंध में निहित प्राविधानों के अनुसार बढ़े हुये एरिया के सम्बंध में पूर्ण विवरण वादी को उपलब्ध करायें तथा बढ़े हुये एरिया की धनराशि आवंटन के समय निर्धारित “दर” से ही धनराशि प्राप्त करें। इस आदेश का उल्लंघन Bouo भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9 (4) F